案件詳情：承租人擅自轉(zhuǎn)租店屋引發(fā)糾紛

2010年3月15日，黃某將自己的一間店面房租給了徐某開(kāi)早餐店，雙方約定租期為3年，自2010年3月15日起至2013年3月15日止，租金每年3.5萬(wàn)元，每年的3月15日一次性付清一年的租金。因生意不景氣，2011年3月16日，在黃某不知情的情況下，徐某與余某簽訂了一份房屋租賃合同，徐某將承租的店面轉(zhuǎn)租給了余某經(jīng)營(yíng)茶葉生意，雙方約定：租期自2011年3月16日起至2013年3月15日止，租金9萬(wàn)元，租金訂立協(xié)議時(shí)一次性付清，租期結(jié)束店面自然收回，并約定未經(jīng)徐某同意余某不能轉(zhuǎn)租。雙方未到房產(chǎn)管理部門辦理登記備案。2011年12月，余某的茶葉生意門庭冷落，便找到徐某協(xié)商解除租賃合同并要求退回余下的租金，徐某不同意。余某無(wú)奈，遂以徐某轉(zhuǎn)租店面未經(jīng)房主黃某同意，徐某無(wú)權(quán)出租房屋，且房屋租賃合同未到房產(chǎn)管理部門辦理登記備案，其與徐某簽訂的合同無(wú)效為由，向法院提起訴訟，請(qǐng)求法院確認(rèn)其與徐某房屋租賃合同無(wú)效，并要求徐某退還已支付租金9萬(wàn)元。

法院判決：轉(zhuǎn)租合同為有效合同

《合同法》第五十二條對(duì)合同無(wú)效作了明確具體的規(guī)定：一、一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國(guó)家利益；二、惡意串通，損害國(guó)家、集體或者第三人利益；三、以合法形式掩蓋非法目的；四、損害社會(huì)公共利益；五、違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。而本案中轉(zhuǎn)租合同是雙方在平等自愿的前提下訂立的，明顯不具有我國(guó)《合同法》第五十二條中導(dǎo)致合同無(wú)效的情形，且雙方是在平等自愿的情形下訂立的租賃合同。故法院判決本案中的徐某與余某訂立的店面房轉(zhuǎn)租合同有效，應(yīng)依法予以保護(hù)。

律師分析：承租人擅自轉(zhuǎn)租租賃物合同效力分析

本案的關(guān)鍵問(wèn)題是對(duì)于租賃合同，在未經(jīng)原所有權(quán)人同意的前提下，承租人是否有權(quán)轉(zhuǎn)租？承租人擅自轉(zhuǎn)租是否導(dǎo)致轉(zhuǎn)租合同必然無(wú)效？我國(guó)《合同法》第二百二十四條的規(guī)定：“承租人經(jīng)出租人同意，可以將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人。承租人轉(zhuǎn)租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續(xù)有效，第三人對(duì)租賃物造成損失的，承租人應(yīng)當(dāng)賠償損失”，“承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同”。在當(dāng)事人沒(méi)有特別約定的情況下，承租人依租賃合同取得租賃物后，有使用和收益的權(quán)利，出租人不得進(jìn)行不當(dāng)干涉。所以承租人進(jìn)行轉(zhuǎn)租，是取得收益的一種方法，也是在租賃合同目的范圍內(nèi)應(yīng)有的權(quán)利，不應(yīng)該加以否定。只有出租人與承租人已經(jīng)明確約定承租期內(nèi)承租人不能轉(zhuǎn)租時(shí)，承租人對(duì)租賃物進(jìn)行轉(zhuǎn)租，違反了誠(chéng)實(shí)信用原則，本質(zhì)上為惡意，屬違約行為，才屬于無(wú)權(quán)處分行為，出租人不予追認(rèn)，轉(zhuǎn)租合同才為無(wú)效合同。更多合同問(wèn)題歡迎咨詢法邦網(wǎng)專業(yè)律師。