在這個(gè)高房?jī)r(jià)時(shí)代，對(duì)普通老百姓來(lái)說(shuō)，買房早已成為一種奢望。但住房問(wèn)題又不得不盡快解決，因此，許多購(gòu)房者冒著風(fēng)險(xiǎn)買了價(jià)格便宜的小產(chǎn)權(quán)房。由于國(guó)家禁止小產(chǎn)權(quán)房上市交易，所以，一般情況下，買賣雙方所簽訂的購(gòu)房合同往往無(wú)效，也不受法律保護(hù)。不過(guò)，2018年小產(chǎn)權(quán)房買賣合同在以下這種情況下會(huì)有效。

小產(chǎn)權(quán)房買賣合同有效的情況：  

同一村集體內(nèi)部成員之間簽訂的買賣合同為有效合同。我國(guó)法律明文規(guī)定農(nóng)村住宅即所謂的小產(chǎn)權(quán)房只能分配給本村村民，并禁止向城市居民出售，但并沒(méi)有禁止小產(chǎn)權(quán)房在同一集體組織成員之間流轉(zhuǎn)、買賣，根據(jù)私法原理，法無(wú)禁止即可為，我國(guó)法律法規(guī)并沒(méi)有禁止本集體成員之間的小產(chǎn)權(quán)房進(jìn)行買賣，因此，只要同一集體成員具有相應(yīng)的民事權(quán)利能力和民事行為能力，簽訂小產(chǎn)權(quán)房買賣合同時(shí)意思表示真實(shí)，不違反法律或社會(huì)公共利益，一般認(rèn)定該小產(chǎn)權(quán)房買賣合同有效。

小產(chǎn)權(quán)房買賣合同兩種無(wú)效的情況：  

1、本集體成員與其他集體成員之間簽訂的買賣合同

農(nóng)村集體土地宅基地使用權(quán)是農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員享有的權(quán)利，與享有者特定身份相聯(lián)系，非本集體經(jīng)濟(jì)組織成員無(wú)權(quán)取得或變相取得。  如果本集體成員與其他村集體成員簽訂了小產(chǎn)權(quán)房買賣合同，那么買賣標(biāo)的物不僅是房屋，其中還包括相應(yīng)的集體土地宅基地的使用權(quán)。因此，買賣雙方所簽訂的《房屋買賣協(xié)議》違反我國(guó)有關(guān)法律、法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)認(rèn)定為無(wú)效協(xié)議。

2、本集體成員與城鎮(zhèn)居民之間簽訂的買賣合同

農(nóng)村的土地，除由法律規(guī)定屬于國(guó)家所有的以外，屬于農(nóng)民集體所有。而農(nóng)村住宅用地只能分配給本村村民，城鎮(zhèn)居民不得到農(nóng)村購(gòu)買宅基地、農(nóng)民住宅或小產(chǎn)權(quán)房，宅基地、農(nóng)民住宅或小產(chǎn)權(quán)房?jī)H能在農(nóng)村同一集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部成員之間進(jìn)行流轉(zhuǎn)，城鎮(zhèn)居民到農(nóng)村購(gòu)買農(nóng)民住宅的行為是不受法律保護(hù)的，該買賣行為一般是無(wú)效的。更多合同效力問(wèn)題歡迎咨詢法邦網(wǎng)專業(yè)合同律師。