合同解除后違約方應否賠償房屋升值部分損失

買房者能否要求差價賠償，在司法實踐中存在許多不同觀點。有觀點認為，買賣合同解除后應恢復原狀，房屋升值部分不應得到賠償；有觀點則認為，房屋升值部分應得到賠償。2003年3月24日出臺了《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》的規(guī)定，但由于當時我國房地產(chǎn)市場較為平穩(wěn)，該解釋的加倍賠償足以彌補守約方的損失。但近年來，房價大幅上漲，該雙倍賠償已難以約束違約的售房人，同時，該司法解釋也僅限于商品房買賣糾紛，對于其他的房屋買賣糾紛無法適用。在房屋買賣合同糾紛中，因售房人違約導致合同的履行在法律上或事實上已成為不可能，合同履行后預期可得利益損失不進行保護，對買房者明顯有失公平。

綜上，支持對房屋升值部分進行損害賠償，達到了法律效果與社會效果的和諧統(tǒng)一。為了平衡雙方當事人利益，遏制違約行為，維護公平交易，在司法實踐中應正確理解和適用《合同法》的有關規(guī)定，平衡買賣雙方的利益。我國《合同法》的規(guī)定，賠償損失的范圍可由法律直接規(guī)定，或由雙方約定。在法律沒有特別規(guī)定和當事人沒有另行約定得情況下，按完全賠償原則，賠償全部損失，包括直接損失和間接損失。直接損失指財產(chǎn)上的損失。間接損失又稱所失利益，指失去的可以預期取的利益。由于房價上漲，出賣人違約，令買受人造成的間接損失，就包括房屋升值部分的損失，因此要求違約方賠償房屋升值部分的損失是有法律依據(jù)的。

房屋升值部分如何確定

對于房屋升值部分的認定，北京、上海等地法院相應出現(xiàn)了一些判例，上海市高級人民法院出臺的《關于審理“二手房”買賣案件若干問題的解答》規(guī)定，房屋漲跌損失的確認，可參照以下方式：

一、雙方協(xié)商確定的，從其約定；

二、雙方不能協(xié)商確定的：

（一）原則上可比照最相類似房屋的市場成交價（首先是同幢相同樓層及房型；其次是相鄰幢同樓層及房型；再次是相同區(qū)域內房屋）與買賣合同成交價之差確定房屋漲跌損失；

（二）無最相類似房屋比照的，可以通過專業(yè)機構評估確定房屋漲跌損失。認定損失的時間點應從保護守約方的利益出發(fā)，以守約方的請求為基礎，結合合同約定的履行期限屆滿之日，違約方的違約行為確定之日以及審理中房屋的漲跌情況等，合理確定。更多合同問題歡迎咨詢法邦網(wǎng)專業(yè)合同律師。