案件詳情：房屋買(mǎi)賣(mài)合同被解除，中介費(fèi)承擔(dān)引發(fā)糾紛

去年11月，經(jīng)房產(chǎn)中介介紹，李某看中了三水匯豐花園的一套房產(chǎn)。在中介的積極聯(lián)絡(luò)下，李某與房主達(dá)成了購(gòu)房意向，并支付了2萬(wàn)元定金。12月6日，買(mǎi)賣(mài)雙方及中介一起簽訂了《二手房屋買(mǎi)賣(mài)合同》，約定李某以40萬(wàn)元的價(jià)格購(gòu)買(mǎi)房屋，承諾于2011年4月1日前辦完銀行按揭手續(xù)；買(mǎi)賣(mài)雙方共同委托中介辦理房產(chǎn)交易手續(xù)，中介按照房屋成交價(jià)2%的標(biāo)準(zhǔn)收取服務(wù)費(fèi)8000元，由李某在辦理土地使用權(quán)過(guò)戶(hù)手續(xù)當(dāng)天支付。合同簽訂后，中介協(xié)助李某向銀行申請(qǐng)購(gòu)房款的七成貸款。但因銀行從今年初開(kāi)始收緊住房貸款業(yè)務(wù)，而李某又年過(guò)五旬，沒(méi)有穩(wěn)定的收入來(lái)源，多家銀行拒絕向李某提供貸款，即使有一兩家愿意貸款也不可能提供高達(dá)七成的貸款。因無(wú)法從銀行貸到足額款項(xiàng)，李某只能損失2萬(wàn)元定金與房主解除了買(mǎi)賣(mài)合同。但此舉卻讓為促成這筆交易忙前忙后的中介傻了眼，誰(shuí)來(lái)為中介費(fèi)買(mǎi)單引發(fā)糾紛。

法院判決：中介費(fèi)應(yīng)由買(mǎi)房人承擔(dān)

法院審理認(rèn)為，李某為購(gòu)房需要，委托中介為其提供訂立房屋買(mǎi)賣(mài)合同的機(jī)會(huì)以及相應(yīng)的媒介服務(wù)，故李某與中介之間屬于居間合同關(guān)系。中介為李某提供房源信息，帶領(lǐng)李某看房，提供選購(gòu)意見(jiàn)、解答買(mǎi)賣(mài)手續(xù)的咨詢(xún)、協(xié)助辦理銀行按揭手續(xù)等，并促使李某與房主達(dá)成了房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議，故中介已履行了居間義務(wù)，李某理應(yīng)支付中介費(fèi)。李某作為理性的成年人，在簽訂合同之時(shí)應(yīng)對(duì)合同風(fēng)險(xiǎn)以及自身的義務(wù)有充分的認(rèn)識(shí)和預(yù)見(jiàn)，銀行信貸政策變動(dòng)帶來(lái)的不利后果應(yīng)由其自行承擔(dān)。按照合同的約定，中介應(yīng)為買(mǎi)賣(mài)雙方辦理房產(chǎn)過(guò)戶(hù)手續(xù)，現(xiàn)因房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議已經(jīng)解除，客觀上造成中介協(xié)助辦理房產(chǎn)過(guò)戶(hù)手續(xù)等居間義務(wù)無(wú)須履行，故依據(jù)民法的公平原則和等價(jià)有償原則，法院酌情確定李某應(yīng)支付4000元中介費(fèi)。

律師分析：合同被解除，中介費(fèi)負(fù)擔(dān)主體分析

本案中，居間合同訂立雙方為買(mǎi)房人與房屋中介，故根據(jù)合同相對(duì)性原則，中介公司為買(mǎi)房人提供了中介服務(wù)，買(mǎi)房人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)中介費(fèi)用。另外，房屋買(mǎi)賣(mài)是一種標(biāo)的額相對(duì)較大，與買(mǎi)賣(mài)雙方有切身利害關(guān)系的合同。律師建議您，付款義務(wù)人在購(gòu)房前應(yīng)對(duì)房屋買(mǎi)賣(mài)的相關(guān)政策有一定了解，對(duì)合同訂立后可能出現(xiàn)的履行障礙作出相應(yīng)的準(zhǔn)備。今年以來(lái)，銀行房貸門(mén)檻越來(lái)越高，審批時(shí)間越來(lái)越長(zhǎng)，房貸無(wú)法獲批的情況也逐漸增多。因此，在當(dāng)下調(diào)控非常階段，買(mǎi)房人在貸款購(gòu)房前一定要做好兩手準(zhǔn)備。簽訂購(gòu)房協(xié)議前最好能先聯(lián)系貸款銀行，確認(rèn)房貸能夠足額按時(shí)發(fā)放。而為避免政策日久生變，還應(yīng)盡量縮短整個(gè)房地產(chǎn)交易的過(guò)程，盡快讓“生米煮成熟飯”，同時(shí)盡可能提高首付款比例，以應(yīng)對(duì)銀行未能足額發(fā)放申請(qǐng)額度時(shí)帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。否則，一旦在簽約后因貸款擱淺而無(wú)法履約，則很有可能會(huì)面臨損失定金、傭金照付的尷尬境地。更多合同問(wèn)題歡迎咨詢(xún)法邦網(wǎng)專(zhuān)業(yè)合同律師。