案件簡(jiǎn)介：原、被告就“小產(chǎn)權(quán)房”簽訂買(mǎi)賣(mài)合同，后因發(fā)生糾紛，原告主張解除合同。

2016年1月25日，被告曾某某以姜某某名義與原告龍某某簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同一份，約定姜某某愿將其所有房屋出售給龍某某，約定價(jià)款12萬(wàn)元，交房時(shí)間為2016年1月25日。合同簽訂后，原告支付12萬(wàn)元給被告，被告交付涉案房屋。之后涉案房屋門(mén)鎖被更換，導(dǎo)致原告無(wú)法進(jìn)入，發(fā)生糾紛。2017年1月2日，被告出具保證書(shū)，載明因房屋現(xiàn)有糾紛需處理，如處理不好由本人全權(quán)負(fù)責(zé)。另查明，涉案房屋并非被告所有。原告購(gòu)買(mǎi)涉案房屋時(shí)知曉涉案房屋為“小產(chǎn)權(quán)房”，不能辦理相關(guān)權(quán)屬登記證書(shū)。

（案例索引：（2017）蘇0812民初2343號(hào)）

裁判結(jié)果：房屋占用土地為集體土地，被告未取得房屋所有權(quán)，原、被告簽訂的合同為無(wú)效合同。

涉案房屋所占用土地為集體土地，土地使用權(quán)性質(zhì)沒(méi)有變更，且該小區(qū)房屋在本案辯論終結(jié)前未取得相關(guān)權(quán)屬登記證書(shū)，被告無(wú)權(quán)取得房屋所有權(quán)，原、被告所簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同違反法律規(guī)定，屬無(wú)效合同，無(wú)效的合同自始對(duì)雙方當(dāng)事人沒(méi)有法律約束力。故對(duì)原告要求解除合同的訴訟請(qǐng)求本院不予支持。

律師說(shuō)法：沒(méi)有房產(chǎn)證對(duì)房屋買(mǎi)賣(mài)合同的影響。

在上述案件中，爭(zhēng)議的焦點(diǎn)在于當(dāng)事人對(duì)不能辦理房產(chǎn)證的房屋進(jìn)行買(mǎi)賣(mài)的合同效力的問(wèn)題。根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第37條第（六）項(xiàng)的規(guī)定，未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書(shū)的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓?？梢钥闯?，依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書(shū)是房屋買(mǎi)賣(mài)的先決條件，否則將不準(zhǔn)予出賣(mài)。在本案中，被告未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書(shū)，該房屋不得轉(zhuǎn)讓?zhuān)⒉槐硎举I(mǎi)賣(mài)合同雙方簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同就因此無(wú)效。合同系有雙方真實(shí)意思表示而簽訂的，不能因未取得權(quán)屬證書(shū)而無(wú)效。房產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)是房屋所有人擁有所有權(quán)的證明，沒(méi)有房產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)意味著對(duì)該房屋沒(méi)有所有權(quán)，如果當(dāng)事人在沒(méi)有所有權(quán)的情況下處分該房屋，應(yīng)為無(wú)權(quán)處分行為。而我國(guó)《關(guān)于審理買(mǎi)賣(mài)合同案件適用法律問(wèn)題的解釋》中規(guī)定，“當(dāng)事人一方以出賣(mài)人在締約時(shí)對(duì)標(biāo)的物沒(méi)有所有權(quán)或者處分權(quán)為由主張合同無(wú)效的，人民法院不予支持?！?，這個(gè)規(guī)定表明，無(wú)權(quán)處分并不影響合同的效力。在本案中，被告雖然沒(méi)有取得房屋權(quán)屬證書(shū)，當(dāng)然因?yàn)槭恰靶‘a(chǎn)權(quán)房”也不可能取得房屋權(quán)屬證書(shū)，但這并不影響房屋買(mǎi)賣(mài)合同的效力。房屋買(mǎi)賣(mài)合同是雙方真實(shí)意思表示，在無(wú)法律明文規(guī)定的情況下，上述案件的法院因其未辦理房屋權(quán)屬證書(shū)而認(rèn)定該房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效有失偏頗。

以上就是不能辦理房產(chǎn)證的房屋，簽訂的買(mǎi)賣(mài)合同是否有效的相關(guān)問(wèn)題的解答。同時(shí)對(duì)司法實(shí)踐中引發(fā)的糾紛，如果需要走訴訟程序，建議事先咨詢(xún)合同方面的專(zhuān)家律師，更好地解決自己所面臨的問(wèn)題。