案件簡(jiǎn)介：買賣合同雙方僅簽訂購(gòu)房協(xié)議書，買房已付定金，賣方已交付房屋，現(xiàn)賣方主張解除協(xié)議書。

2006年9月20日訊捷公司購(gòu)買蜀都實(shí)業(yè)公司房屋，并簽訂《購(gòu)房協(xié)議書》約定雙方就該宗房屋買賣合同簽訂時(shí)，本協(xié)議自動(dòng)失效。后訊捷公司支付定金共1000萬，2007年1月4日將訟爭(zhēng)的房屋交付給訊捷公司使用。因雙方一直未簽訂房屋買賣合同，雙方于2009年10月9日就購(gòu)房事宜進(jìn)行商談，但雙方就訊捷公司是否應(yīng)當(dāng)支付場(chǎng)地使用費(fèi)，產(chǎn)權(quán)證的辦理及尾款的支付時(shí)間等問題未達(dá)成一致意見。2009年11月12日，蜀都實(shí)業(yè)公司函告訊捷公司，要求解除購(gòu)房協(xié)議書、騰退房屋并支付場(chǎng)地使用費(fèi)。

（案例索引：最高人民法院（2013）民提字第90號(hào)）

裁判結(jié)果：當(dāng)事人之間是預(yù)約還是本約關(guān)系應(yīng)當(dāng)綜合其磋商及事后履行行為認(rèn)定，不能僅就協(xié)議書認(rèn)定。

僅就《購(gòu)房協(xié)議書》而言，其性質(zhì)為預(yù)約合同。但對(duì)于當(dāng)事人之間存在預(yù)約還是本約關(guān)系，不能僅憑一份協(xié)議就加以認(rèn)定，而是應(yīng)當(dāng)綜合審查當(dāng)事人的磋商及履行行為等事實(shí)，本案中迅捷公司已經(jīng)實(shí)際交付定金，蜀都實(shí)業(yè)公司亦將房屋交付給買受人，雙方已經(jīng)履行合同主要義務(wù)?？梢哉J(rèn)定當(dāng)事人之間達(dá)成了買賣房屋的合意，成立了房屋買賣法律關(guān)系。

律師說法：合同中預(yù)約關(guān)系與本約關(guān)系的認(rèn)定。

在上述案件中，爭(zhēng)議的焦點(diǎn)在于蜀都實(shí)業(yè)公司與訊捷公司之間就案涉房屋所形成的法律關(guān)系的性質(zhì)和效力的問題。預(yù)約合同是指為將來訂立一定合同的合同。預(yù)約合同有很多中，有的預(yù)約條款非常簡(jiǎn)略，僅表達(dá)了當(dāng)事人之間有將來訂立本約的意思，而不涉及本約中所約定的內(nèi)容。而有的預(yù)約條款則非常詳盡，對(duì)本約中約定的內(nèi)容在預(yù)約合同中均有做出約定，而且約定的相當(dāng)明確。致使我們僅從預(yù)約合同內(nèi)容上看，發(fā)現(xiàn)預(yù)約和本約中相差的僅是一個(gè)條款的問題，本約更像是對(duì)預(yù)約條款的補(bǔ)充。因此，僅根據(jù)當(dāng)事人合意內(nèi)容上是否全面，并不足以區(qū)分預(yù)約和本約。而判斷當(dāng)事人之間訂立的合同系本約關(guān)系還是預(yù)約關(guān)系的根本標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)是當(dāng)事人的意思表示，即對(duì)雙方形成的法律關(guān)系的具體體現(xiàn)而定。在本案中，蜀都實(shí)業(yè)公司與訊捷公司簽訂的購(gòu)房協(xié)議書約定的內(nèi)容應(yīng)當(dāng)說具備了一份正式的房屋買賣合同的主要內(nèi)容。但其中約定了自簽訂房屋買賣合同時(shí)，本協(xié)議自動(dòng)失效，表明該協(xié)議仍為預(yù)約合同，然而并不表示當(dāng)事人之間僅存在預(yù)約關(guān)系。結(jié)合雙方的履行情況來看，迅捷公司已經(jīng)實(shí)際交付定金，蜀都實(shí)業(yè)公司亦將房屋交付給買受人，雙方均已經(jīng)履行合同主要義務(wù)。可以認(rèn)定雙方成立本約關(guān)系，即成立了房屋買賣法律關(guān)系。

以上就是僅有買房協(xié)議書能否作為雙方簽訂商品房買賣合同依據(jù)的相關(guān)問題的解答。同時(shí)對(duì)司法實(shí)踐中引發(fā)的糾紛，如果需要走訴訟程序，建議事先咨詢合同方面的專家律師，更好地解決自己所面臨的問題。