案件簡介：案外人與被告就案涉房屋簽訂合同后，因被告員工過失導(dǎo)致原告也購買該房屋，且房款全部付清。

2014年7月8日，案外人羅某某與被告開發(fā)公司簽訂商品房認購書，認購6701號商品房。同年8月2日，簽訂《商品房買賣合同》并進行了備案登記。2014年12月2日，被告的工作人員在未認真核實6701號商品房是否售出的情況下，與原告聶某某商品房認購書，認購6701號商品房；當日，原告向被告支付認購金50000元。2015年2月28日，簽訂《商品房買賣合同》，約定購買6701號商品房，之后原告陸續(xù)通過轉(zhuǎn)賬和銀行貸款的方式，將全部房款支付給被告。后貸款銀行發(fā)現(xiàn)房屋重復(fù)抵押，要求提前收回貸款，原告遂起訴。

（案例索引：（2016）黔27民終1072號）

裁判結(jié)果：被告的行為構(gòu)成“一方二賣”，被告工作人員失誤并不影響對事實的認定。

被告開發(fā)公司在與聶某某簽訂《商品房買賣合同》之前，已就6701號商品房與案外人羅某某簽訂了《商品房買賣合同》，并辦理了備案登記，案外人羅某某已依法取得6701號商品房的物權(quán)。聶某某必然無法取得6701號商品房的物權(quán)，因此，被告的行為已構(gòu)成商品房的“一房二賣”，雖行為系被告工作人員失誤導(dǎo)致，但并不影響“一房二賣”的成立。

律師說法：開發(fā)商“一房二賣”的行為如何認定及應(yīng)如何承擔(dān)賠償責(zé)任。

在上述案件中，爭議的焦點在于關(guān)于開發(fā)公司在本案中是否構(gòu)成“一房二賣”行為以及構(gòu)成后的責(zé)任承擔(dān)問題?！耙环慷u”是指房屋出賣人在與買受人訂立房屋買賣合同后又將該房屋買賣合同涉及的房屋轉(zhuǎn)賣他人的行為。其所表述的是一種事實行為，即無論房屋出賣人主觀上是否為故意，只要其存在二次出賣的行為，就應(yīng)當認定其構(gòu)成“一房二賣”。在本案中，被告開發(fā)公司將涉案房屋先后出賣給羅某某與聶某某，最終使聶某某無法取得房屋，雖然被告開發(fā)公司抗辯稱出現(xiàn)“一房二賣”的行為是因其員工過失造成的，但商品房買賣合同解釋中，對于出賣人“一房二賣”行為認定的問題并未釋明出賣人必須存在故意的主觀動機。因此，出賣人開發(fā)公司的行為已構(gòu)成商品房的“一房二賣”。而開發(fā)公司應(yīng)如何承擔(dān)責(zé)任呢？最高院的《商品房買賣司法解釋》明確規(guī)定，因出賣人“一房二賣”導(dǎo)致合同目的不能實現(xiàn)的，買受人可以請求解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任。從司法解釋可以看出，具體賠償金額的確定屬于法院行使自由裁量權(quán)的范圍。而在本案中，對于開發(fā)公司應(yīng)當承擔(dān)何種責(zé)任問題需要綜合考慮，應(yīng)結(jié)合開發(fā)公司“一房二賣”可能獲得的利益及過錯程度以及“一房二賣”可能給聶某某造成的損失情況等一系列因素來確定其賠償金額。

以上就是一房二賣的認定及出賣人應(yīng)如何承擔(dān)賠償責(zé)任的相關(guān)問題的解答。同時對司法實踐中引發(fā)的糾紛，如果需要走訴訟程序，建議事先咨詢合同方面的專家律師，更好地解決自己所面臨的問題。