案件簡(jiǎn)介：案外人與被告就案涉房屋簽訂合同后，因被告員工過(guò)失導(dǎo)致原告也購(gòu)買該房屋，且房款全部付清。

2014年7月8日，案外人羅某某與被告開(kāi)發(fā)公司簽訂商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)，認(rèn)購(gòu)6701號(hào)商品房。同年8月2日，簽訂《商品房買賣合同》并進(jìn)行了備案登記。2014年12月2日，被告的工作人員在未認(rèn)真核實(shí)6701號(hào)商品房是否售出的情況下，與原告聶某某商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)，認(rèn)購(gòu)6701號(hào)商品房；當(dāng)日，原告向被告支付認(rèn)購(gòu)金50000元。2015年2月28日，簽訂《商品房買賣合同》，約定購(gòu)買6701號(hào)商品房，之后原告陸續(xù)通過(guò)轉(zhuǎn)賬和銀行貸款的方式，將全部房款支付給被告。后貸款銀行發(fā)現(xiàn)房屋重復(fù)抵押，要求提前收回貸款，原告遂起訴。

（案例索引：（2016）黔27民終1072號(hào)）

裁判結(jié)果：被告的行為構(gòu)成“一方二賣”，被告工作人員失誤并不影響對(duì)事實(shí)的認(rèn)定。

被告開(kāi)發(fā)公司在與聶某某簽訂《商品房買賣合同》之前，已就6701號(hào)商品房與案外人羅某某簽訂了《商品房買賣合同》，并辦理了備案登記，案外人羅某某已依法取得6701號(hào)商品房的物權(quán)。聶某某必然無(wú)法取得6701號(hào)商品房的物權(quán)，因此，被告的行為已構(gòu)成商品房的“一房二賣”，雖行為系被告工作人員失誤導(dǎo)致，但并不影響“一房二賣”的成立。

律師說(shuō)法：開(kāi)發(fā)商“一房二賣”的行為如何認(rèn)定及應(yīng)如何承擔(dān)賠償責(zé)任。

在上述案件中，爭(zhēng)議的焦點(diǎn)在于關(guān)于開(kāi)發(fā)公司在本案中是否構(gòu)成“一房二賣”行為以及構(gòu)成后的責(zé)任承擔(dān)問(wèn)題?！耙环慷u”是指房屋出賣人在與買受人訂立房屋買賣合同后又將該房屋買賣合同涉及的房屋轉(zhuǎn)賣他人的行為。其所表述的是一種事實(shí)行為，即無(wú)論房屋出賣人主觀上是否為故意，只要其存在二次出賣的行為，就應(yīng)當(dāng)認(rèn)定其構(gòu)成“一房二賣”。在本案中，被告開(kāi)發(fā)公司將涉案房屋先后出賣給羅某某與聶某某，最終使聶某某無(wú)法取得房屋，雖然被告開(kāi)發(fā)公司抗辯稱出現(xiàn)“一房二賣”的行為是因其員工過(guò)失造成的，但商品房買賣合同解釋中，對(duì)于出賣人“一房二賣”行為認(rèn)定的問(wèn)題并未釋明出賣人必須存在故意的主觀動(dòng)機(jī)。因此，出賣人開(kāi)發(fā)公司的行為已構(gòu)成商品房的“一房二賣”。而開(kāi)發(fā)公司應(yīng)如何承擔(dān)責(zé)任呢？最高院的《商品房買賣司法解釋》明確規(guī)定，因出賣人“一房二賣”導(dǎo)致合同目的不能實(shí)現(xiàn)的，買受人可以請(qǐng)求解除合同、返還已付購(gòu)房款及利息、賠償損失，并可以請(qǐng)求出賣人承擔(dān)不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任。從司法解釋可以看出，具體賠償金額的確定屬于法院行使自由裁量權(quán)的范圍。而在本案中，對(duì)于開(kāi)發(fā)公司應(yīng)當(dāng)承擔(dān)何種責(zé)任問(wèn)題需要綜合考慮，應(yīng)結(jié)合開(kāi)發(fā)公司“一房二賣”可能獲得的利益及過(guò)錯(cuò)程度以及“一房二賣”可能給聶某某造成的損失情況等一系列因素來(lái)確定其賠償金額。

以上就是一房二賣的認(rèn)定及出賣人應(yīng)如何承擔(dān)賠償責(zé)任的相關(guān)問(wèn)題的解答。同時(shí)對(duì)司法實(shí)踐中引發(fā)的糾紛，如果需要走訴訟程序，建議事先咨詢合同方面的專家律師，更好地解決自己所面臨的問(wèn)題。