案件簡(jiǎn)介：原、被告簽訂房屋買賣合同，但該房屋被房管局確認(rèn)為違法建筑，現(xiàn)被告主張合同無(wú)效。

2008年10月7日，原、被告簽訂房屋買賣合同，由原告丁某某受讓被告石某的涉訟房屋及土地使用權(quán)。合同約定，雙方應(yīng)在簽訂本合同并申請(qǐng)辦理公證手續(xù)后當(dāng)日支付首付款，后期款項(xiàng)以貸款方式支付。2008年11月8日前，雙方共同向房地產(chǎn)交易中心申請(qǐng)辦理轉(zhuǎn)讓過(guò)戶手續(xù)。合同簽訂后，雙方辦理了公證手續(xù)，并按約支付了首付款。因該房于2006年度被王某某拆除并重建，被房管局認(rèn)定為違法建筑，導(dǎo)致于2008年10月18日房地產(chǎn)交易中心不予辦理房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移以及抵押登記手續(xù)，現(xiàn)原告起訴要求履行合同，被告主張合同無(wú)效。

（案例索引：《最高人民法院公報(bào)》2012年第10期）

裁判結(jié)果：依據(jù)區(qū)分原則，確認(rèn)為違法建筑只能產(chǎn)生物權(quán)不變動(dòng)的效果，并不能影響合同的效力。

根據(jù)我國(guó)《物權(quán)法》區(qū)分原則，未辦理物權(quán)登記不影響轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)合同的成立、生效。除法律另有規(guī)定或合同另有約定外，合同應(yīng)自成立時(shí)生效，而未辦理物權(quán)登記，僅是不產(chǎn)生物權(quán)變動(dòng)的效果。因此，對(duì)于案涉房屋未過(guò)戶就否認(rèn)其房屋買賣合同的有效性明顯不符合法律規(guī)定。同時(shí)原、被告簽訂的合同不具備無(wú)效情形，應(yīng)為有效。

律師說(shuō)法：合同債權(quán)行為與物權(quán)變動(dòng)之間的關(guān)系。

在上述案件中，爭(zhēng)議的焦點(diǎn)在于房管局確認(rèn)房屋為違法建筑后是否影響該房屋買賣合同效力的問(wèn)題?！段餀?quán)法》上的區(qū)分原則是指相對(duì)于債權(quán)行為而言，物權(quán)行為是具有獨(dú)立的意思表示的另一個(gè)法律實(shí)施。物權(quán)行為的意思表示以物權(quán)的變動(dòng)為其直接內(nèi)容。而合同債權(quán)行為表現(xiàn)為一種合同當(dāng)事人的負(fù)擔(dān)行為，即當(dāng)事人需要負(fù)擔(dān)合同中約定的義務(wù)。在一個(gè)完整的交易中，需要產(chǎn)生兩種行為的意思表示，第一雙方口頭或書(shū)面簽訂合同，雙方對(duì)對(duì)方產(chǎn)生一種負(fù)擔(dān)行為，從而明確雙方需要承擔(dān)何種義務(wù)。第二雙方通過(guò)交付或變更登記，將標(biāo)的物所有權(quán)轉(zhuǎn)移給對(duì)方，這時(shí)雙方產(chǎn)生的是一種物權(quán)變動(dòng)行為，即雙方通過(guò)物權(quán)變動(dòng)，從而完成整個(gè)交易過(guò)程。因此，債權(quán)行為與物權(quán)行為是一前一后的承繼關(guān)系，物權(quán)行為無(wú)法影響債權(quán)行為的產(chǎn)生、變更或消滅。在本案中，原、被告雙方簽訂的房屋買賣合同系債權(quán)行為的產(chǎn)生。原告有向被告交付房款的義務(wù)，被告負(fù)有將房屋變更登記并交付的義務(wù)。后因被告房屋被房管局確認(rèn)為違法建筑，從而限制了房屋的買賣，這使得雙方的物權(quán)變動(dòng)行為無(wú)法實(shí)現(xiàn)，被告應(yīng)當(dāng)承擔(dān)前者債權(quán)行為中所約定的違約責(zé)任，而不是影響前者債權(quán)行為的效力。

以上就是房屋因附有違法建筑是否影響該房屋買賣合同效力的相關(guān)問(wèn)題的解答。同時(shí)對(duì)司法實(shí)踐中引發(fā)的糾紛，如果需要走訴訟程序，建議事先咨詢合同方面的專家律師，更好地解決自己所面臨的問(wèn)題。