案件簡介：債務(wù)人將房屋作抵押擔(dān)保后，又將抵押房屋出租，租賃人在抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)后主張買賣不破租賃，請求繼續(xù)履行租賃合同。

某木材公司向銀行借款，將其房屋作抵押擔(dān)保該筆借款，并辦理抵押登記。之后某招待所與木材公司簽訂承租木材公司辦公樓的租賃協(xié)議。因木材公司未還款，銀行向法院申請支付令。支付令生效后銀行申請強(qiáng)制執(zhí)行。在執(zhí)行過程中，法院將抵押房產(chǎn)變賣給某拆遷辦。但因上述房地產(chǎn)被案外人招待所租用或占有，招待所主張其簽訂的租賃合同有效，依據(jù)買賣不破租賃原則，無需要求其騰空出屋，并申請執(zhí)行異議。2007年6月，法院對該執(zhí)行異議聽證后，駁回執(zhí)行異議。

（案例索引：寧波中院(2007)甬執(zhí)他字第109號）

裁判結(jié)果：抵押人江已抵押的財(cái)產(chǎn)出租的，抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)時，租賃合同對受讓人不具有約束力。

法律規(guī)定，抵押人將已抵押的財(cái)產(chǎn)出租的，抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)時，租賃合同對受讓人不具有約束力。招待所租用被執(zhí)行人木材公司已抵押的房產(chǎn)，法院在執(zhí)行該抵押借款時，依法將抵押房產(chǎn)變賣給買受人拆遷辦，承租人招待所無權(quán)要求拆遷辦繼續(xù)履行租賃合同。至于木材公司與招待所發(fā)生的租賃糾紛，屬另一法律關(guān)系，承租人可以另行訴訟。

律師說法：抵押財(cái)產(chǎn)出租時抵押權(quán)與租賃權(quán)的關(guān)系。

在上述案件中，爭議的焦點(diǎn)在于已經(jīng)辦理抵押登記的抵押權(quán)先于租賃權(quán)產(chǎn)生，能否突破買賣不破租賃原則的問題。我國《物權(quán)法》規(guī)定：“訂立抵押合同前抵押財(cái)產(chǎn)已出租的，原租賃關(guān)系不受該抵押權(quán)的影響。抵押權(quán)設(shè)立后抵押財(cái)產(chǎn)出租的，該租賃關(guān)系不得對抗已登記的抵押權(quán)。”其中，第一款是對買賣不破租賃的詳細(xì)規(guī)定，體現(xiàn)了法律對承租人的保護(hù)。第二款中之所以已登記的抵押權(quán)優(yōu)先于租賃權(quán)，是因?yàn)樵谛问缴系怯浀牡盅簷?quán)已通過國家權(quán)力予以確認(rèn)，能夠產(chǎn)生更高的效力。同時在時間上比租賃權(quán)更早，抵押權(quán)的登記具有公示效力，承租人在租賃抵押房屋的時候應(yīng)當(dāng)預(yù)見到房屋上可能設(shè)立他項(xiàng)權(quán)，而登記的目的就是為了讓他人能夠知道房屋上已經(jīng)設(shè)立了抵押權(quán)。在本案中，木材公司先將房屋抵押，并辦理抵押登記，后又將房屋租賃給招待所，這是典型的先抵押后租賃的情形。因此當(dāng)?shù)盅簷?quán)實(shí)現(xiàn)后，招待所是無法通過買賣不破租賃原則來抗辯抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)的。

以上就是先抵押后出租的，出租權(quán)能否對抗抵押權(quán)的相關(guān)問題的解答。同時對司法實(shí)踐中引發(fā)的糾紛，如果需要走訴訟程序，建議事先咨詢合同方面的專家律師，更好地解決自己所面臨的問題。