案件簡介：債務人將房屋作抵押擔保后，又將抵押房屋出租，租賃人在抵押權實現(xiàn)后主張買賣不破租賃，請求繼續(xù)履行租賃合同。

某木材公司向銀行借款，將其房屋作抵押擔保該筆借款，并辦理抵押登記。之后某招待所與木材公司簽訂承租木材公司辦公樓的租賃協(xié)議。因木材公司未還款，銀行向法院申請支付令。支付令生效后銀行申請強制執(zhí)行。在執(zhí)行過程中，法院將抵押房產變賣給某拆遷辦。但因上述房地產被案外人招待所租用或占有，招待所主張其簽訂的租賃合同有效，依據買賣不破租賃原則，無需要求其騰空出屋，并申請執(zhí)行異議。2007年6月，法院對該執(zhí)行異議聽證后，駁回執(zhí)行異議。

（案例索引：寧波中院(2007)甬執(zhí)他字第109號）

裁判結果：抵押人江已抵押的財產出租的，抵押權實現(xiàn)時，租賃合同對受讓人不具有約束力。

法律規(guī)定，抵押人將已抵押的財產出租的，抵押權實現(xiàn)時，租賃合同對受讓人不具有約束力。招待所租用被執(zhí)行人木材公司已抵押的房產，法院在執(zhí)行該抵押借款時，依法將抵押房產變賣給買受人拆遷辦，承租人招待所無權要求拆遷辦繼續(xù)履行租賃合同。至于木材公司與招待所發(fā)生的租賃糾紛，屬另一法律關系，承租人可以另行訴訟。

律師說法：抵押財產出租時抵押權與租賃權的關系。

在上述案件中，爭議的焦點在于已經辦理抵押登記的抵押權先于租賃權產生，能否突破買賣不破租賃原則的問題。我國《物權法》規(guī)定：“訂立抵押合同前抵押財產已出租的，原租賃關系不受該抵押權的影響。抵押權設立后抵押財產出租的，該租賃關系不得對抗已登記的抵押權?！逼渲校谝豢钍菍I賣不破租賃的詳細規(guī)定，體現(xiàn)了法律對承租人的保護。第二款中之所以已登記的抵押權優(yōu)先于租賃權，是因為在形式上登記的抵押權已通過國家權力予以確認，能夠產生更高的效力。同時在時間上比租賃權更早，抵押權的登記具有公示效力，承租人在租賃抵押房屋的時候應當預見到房屋上可能設立他項權，而登記的目的就是為了讓他人能夠知道房屋上已經設立了抵押權。在本案中，木材公司先將房屋抵押，并辦理抵押登記，后又將房屋租賃給招待所，這是典型的先抵押后租賃的情形。因此當抵押權實現(xiàn)后，招待所是無法通過買賣不破租賃原則來抗辯抵押權實現(xiàn)的。

以上就是先抵押后出租的，出租權能否對抗抵押權的相關問題的解答。同時對司法實踐中引發(fā)的糾紛，如果需要走訴訟程序，建議事先咨詢合同方面的專家律師，更好地解決自己所面臨的問題。