案件簡(jiǎn)介：簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議后，乙方未足額交付定金，甲方要求解除協(xié)議并不予返還定金。

2015年6月23日，顧某（甲方）與張某某（乙方）簽訂《房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議》，協(xié)議約定房屋位置、總價(jià)款等事實(shí)；同時(shí)協(xié)議約定：甲方收到乙方定金50萬(wàn)元，甲方即可為乙方準(zhǔn)備辦理過(guò)戶手續(xù)；甲乙雙方約定于2015年6月24日前到交易中心簽訂買(mǎi)賣(mài)合同并辦理過(guò)戶手續(xù)。合同落款處附有甲方的銀行賬戶。同日，乙方通過(guò)銀行轉(zhuǎn)賬的方式向甲方支付了160，000元定金。6月27日，甲方向乙方發(fā)函，表示因乙方未及時(shí)足額交付定金，故通知其解除買(mǎi)賣(mài)協(xié)議，并不予返還定金。

（案例索引：（2015）滬二中民二（民）終字第2582號(hào)）

裁判結(jié)果：雙方已在協(xié)議中明確雙方的履行順序的，應(yīng)按照協(xié)議履行，先履行義務(wù)一方不履行義務(wù)的，應(yīng)承擔(dān)不利后果。

上述房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議是基于雙方真實(shí)的意思表示，合法有效。從雙方協(xié)議約定來(lái)看，先表述定金，再表述簽訂買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)的付款金額及過(guò)戶時(shí)的付款金額，同時(shí)簽訂買(mǎi)賣(mài)合同及過(guò)戶均為6月24日，可推定為應(yīng)先付定金500，000元，后簽合同并同時(shí)辦理過(guò)戶手續(xù)。而張某某并未足額支付定金，因此，顧某享有先履行抗辯權(quán)。

律師說(shuō)法：先履行抗辯權(quán)的成立條件、如何行使以及行使的效力問(wèn)題。

在上述案件中，爭(zhēng)議的焦點(diǎn)在于支付50萬(wàn)元定金的行為與簽訂買(mǎi)賣(mài)合同、辦理房屋過(guò)戶的行為之間何者在先，即顧軍是否擁有先履行抗辯權(quán)的問(wèn)題。我國(guó)《合同法》第67條規(guī)定，“當(dāng)事人互負(fù)債務(wù)，有先后履行順序，先履行一方未履行的，后履行一方有權(quán)拒絕其履行要求。先履行一方履行債務(wù)不符合約定的，后履行一方有權(quán)拒絕其相應(yīng)的履行要求?！惫嗜绻嚷男蟹铰男胁贿m當(dāng)?shù)?，后履行方只能根?jù)對(duì)方不適當(dāng)履行的具體情況行使先履行抗辯權(quán)。而且先履行抗辯權(quán)并不是必然適用的，只有當(dāng)事人提出后，符合法律規(guī)定才能適用。同時(shí)，先履行抗辯只是一時(shí)抗辯權(quán)，僅能使后履行一方暫時(shí)免除給付義務(wù)，如果先履行方在后履行方主張先履行抗辯權(quán)后，已經(jīng)履行了合同義務(wù)的，后履行方依然應(yīng)履行其債務(wù)。在本案中，甲乙雙方簽訂的《房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議》合法有效，雙方均應(yīng)按約履行。雙方在協(xié)議中約定：甲方收到乙方定金50萬(wàn)元，甲方即可為乙方準(zhǔn)備辦理過(guò)戶手續(xù)。無(wú)論從文義理解還是系統(tǒng)理解，都應(yīng)理解為乙方先付定金，甲方再辦理過(guò)戶手續(xù)。乙方雖于前日交付定金16萬(wàn)元，但并不能阻礙甲方行使先履行抗辯權(quán)，因?yàn)榧追睫k理過(guò)戶手續(xù)的行為是整體行為，不能分開(kāi)進(jìn)行，而乙方瑕疵交付定金的行為讓甲方無(wú)法對(duì)待給付，因此乙方必須付清定金后，甲方才有義務(wù)去辦理過(guò)戶。同時(shí)說(shuō)明甲方不予退還定金的行為，亦合法有據(jù)。

以上就是已約定履行順序，一方瑕疵履行，相對(duì)方如何抗辯的相關(guān)問(wèn)題的解答。同時(shí)對(duì)司法實(shí)踐中引發(fā)的糾紛，如果需要走訴訟程序，建議事先咨詢(xún)合同方面的專(zhuān)家律師，更好地解決自己所面臨的問(wèn)題。