案例簡(jiǎn)介：承租人擅自轉(zhuǎn)租并且拆遷改造房子

2009年9月19日，原告甲與被告劉某經(jīng)協(xié)商簽訂《房屋租賃協(xié)議書(shū)》，主要內(nèi)容：原告將其所有的原星焰學(xué)校房屋及場(chǎng)地出租給被告使用。租金每年6000元，租賃期限25年，自2010年元月1日至2035年12月31日止。租賃期間內(nèi)，三樓東邊六間房屋不變，保證村衛(wèi)生室二間用房需要。原、被告單方違約賠償守約方10倍租用費(fèi)。合同簽訂后，被告先后向原告支付2010年度至2014年度的租金共計(jì)30000元。2014年6月18日，被告劉某與第三人薛某經(jīng)協(xié)商簽訂《協(xié)議書(shū)》，三樓樓梯靠東房屋和一樓原衛(wèi)生室不屬使用范圍。第三人向被告支付租金120000元。第三人后因經(jīng)營(yíng)之需拆除、改建學(xué)校門(mén)樓、廁所及院墻，上述設(shè)施不在《房屋租賃協(xié)議書(shū)》保留使用的建筑范圍內(nèi)。2014年7月16日，原告以被告未經(jīng)同意擅自拆除學(xué)校門(mén)樓、廁所及院墻為由書(shū)面通知解除合同。2014年7月17日，被告向原告發(fā)出復(fù)函。2014年8月15日，原告書(shū)面通知被告雙方簽訂的房屋租賃協(xié)議于2014年8月10日解除。

法官判決：駁回訴訟請(qǐng)求

駁回原告隨縣厲山鎮(zhèn)雙星村民委員會(huì)的訴訟請(qǐng)求。

律師說(shuō)法：合同可以約定解除或法定解除

1、《合同法》第九十六條當(dāng)事人一方依照本法第九十三條第二款、第九十四條的規(guī)定主張解除合同的，應(yīng)當(dāng)通知對(duì)方。合同自通知到達(dá)對(duì)方時(shí)解除。對(duì)方有異議的，可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)確認(rèn)解除合同的效力。

所以本案中原告想解除合同必須具備合同法第九十三條或者第九十四條規(guī)定的條件，才能發(fā)生解除合同的法律效力

2、《合同法》第九十三條當(dāng)事人協(xié)商一致，可以解除合同，當(dāng)事人可以約定一方解除合同的條件。解除合同的條件成就時(shí)，解除權(quán)人可以解

除合同。

本案中原、被告未在《房屋租賃協(xié)議書(shū)》中約定解除合同的條件，也未在協(xié)議書(shū)簽訂后就解除合同達(dá)成合意，原告發(fā)出的上述解除通知約定解除條件。3、《合同法》第九十四條有下列情形之一的，當(dāng)事人可以解除合同：

（一）因不可抗力致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的；

（二）在履行期限屆滿(mǎn)之前，當(dāng)事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行

主要債務(wù)；

（三）當(dāng)事人一方遲延履行主要債務(wù)，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行；

（四）當(dāng)事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的；

（五）法律規(guī)定的其他情形。

就法定解除而言，首先，《合同法》第二百二十三條對(duì)承租人擅自改善租賃物或增設(shè)他物行為規(guī)定了民事責(zé)任承擔(dān)方式，但未賦予出租人單方解除權(quán)，且《房屋租賃協(xié)議書(shū)》明確約定被告承擔(dān)房屋裝修和場(chǎng)地改建費(fèi)用，并約定了保留使用的建筑的范圍（三樓東邊六間房屋及村衛(wèi)生室用房），說(shuō)明原告允許在保障合同約定的用房需要前提下對(duì)租賃物進(jìn)行改建，本案租賃物的拆除、改建不涉及前述保留范圍，未違反《合同法》第二百二十三條的規(guī)定。其次，被告已按照約定履行租金支付義務(wù)，原告主張的上述解除理由不屬《合同法》第九十四條規(guī)定的下列法定解除情形：“（一）因不可抗力致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的；（二）在履行期限屆滿(mǎn)之前，當(dāng)事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務(wù)；（三）當(dāng)事人一方遲延履行主要債務(wù)，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行；（四）當(dāng)事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的；（五）法律規(guī)定的其他情形?！惫试姘l(fā)出的上述解除通知亦不符合法定解除條件。

4、《合同法》第二百二十四條第二款規(guī)定：“承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同?！?/p>

《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件司法解釋的理解與適用》第十六條：“出租人知道或者應(yīng)當(dāng)知道承租人轉(zhuǎn)租，但在六個(gè)月內(nèi)未提出異議，其以承租人未經(jīng)同意為由請(qǐng)求解除合同或者認(rèn)定轉(zhuǎn)租合同無(wú)效的，人民法院不予支持。

本案中被告未提交有效證據(jù)證明其向第三人轉(zhuǎn)租已經(jīng)過(guò)原告同意，但根據(jù)庭審查明的事實(shí)，被告劉某已于2014年7月17日向原告向甲發(fā)出復(fù)函，告知第三人薛某的存在及解除合同對(duì)第三人將造成經(jīng)濟(jì)損失的事實(shí)。原告此時(shí)已知轉(zhuǎn)租事實(shí)，依據(jù)《解釋》第十六條第一款“出租人知道或者應(yīng)當(dāng)知道承租人轉(zhuǎn)租，但在六個(gè)月內(nèi)未提出異議，其以承租人未經(jīng)同意為由請(qǐng)求解除合同或者認(rèn)定轉(zhuǎn)租合同無(wú)效的，人民法院不予支持”之規(guī)定，原告直至2016年2月29日才發(fā)函提出異議已經(jīng)超過(guò)法定期限，所以現(xiàn)在雙方合同合法有效，雙方皆應(yīng)按照約定全面履行合同義務(wù)。

以上就是擅自轉(zhuǎn)租改造拆遷可以解除合同嗎的案例介紹，希望能幫您解決您的問(wèn)題。對(duì)司法實(shí)踐中引發(fā)的糾紛，如果需要走訴訟程序，建議最好事先咨詢(xún)合同法方面的專(zhuān)家律師，更好地解決自己所面臨的問(wèn)題