案例簡介：承租人租房后擅自轉(zhuǎn)租

 紹興甲公司是大廈綜合樓1038號(hào)住房產(chǎn)權(quán)所有者。1999年4月28日，原、被告簽訂租房協(xié)議，合同約定：原告將大廈綜合樓1038號(hào)住房租給被告使用，租賃期限自1999年4月28日起至2039年4月27日止，租金30萬元一次性付清。協(xié)議成立后，原告交付了房屋，被告支付了租金。自2004年5月起，被告毛某將該住房轉(zhuǎn)租給他人。

法官判決：解除轉(zhuǎn)租合同

 自本判決生效之日起解除原告紹興乙公司與被告毛某于1999年4月28日簽訂的租房協(xié)議；被告毛某于本判決生效后十五日內(nèi)將大廈綜合樓1038號(hào)住房騰空返還給原告甲公司。

律師說法：無約定，合同最長期限20年；無同意，非法轉(zhuǎn)租可解除

1、《合同法》第二百一十四條規(guī)定：租賃期限不得超過二十年。超過二十年的，超過部分無效。

本案中原、被告之間的租期長達(dá)40年，超出了合同法規(guī)定的年限，本院認(rèn)定合同有效租賃期限為20年，自1999年10月1日合同法實(shí)施之日起計(jì)算至2019年9月30日止。因此原、被告之間的租賃合同自1999年4月28日起至2019年9月30日止部分應(yīng)確認(rèn)合法有效。

2、《合同法》第二百二十四條：承租人經(jīng)出租人同意，可以將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人。承租人轉(zhuǎn)租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續(xù)有效，第三 人對(duì)租賃物造成損失的，承租人應(yīng)當(dāng)賠償損失。承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同。

本案被告未提供證據(jù)證明其轉(zhuǎn)租行為已經(jīng)原告同意，故認(rèn)定被告未經(jīng)原告同意將租賃物轉(zhuǎn)租給案外人，違反了法律規(guī)定，據(jù)此原告可以解除合同。

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