案情簡介：房屋存在未到期租賃合同

張某系某肉串店的業(yè)主。2010年7月1日，王某與某肉串店原業(yè)主趙某簽訂房屋租賃合同，約定該營業(yè)房屋租賃給趙某經(jīng)營使用，自2010年7月1日至2013年7月1日止，租期為三年，后趙某又將該店出兌給李某。2011年4月30日，張某與李某簽訂某肉串店出兌協(xié)議，王某同意將該房屋轉(zhuǎn)租給張某，并按原租賃合同的租期履行。合同簽訂后，張某付給王某房屋租金3.3萬元（2011年6月1日至2012年6月1日）。后又于2012年6月1日給付王某房屋租金3.5萬元（2012年6月1日至2013年7月1日）。2012年10月8日，楊某與王某簽訂房屋買賣合同，購買了上述房屋。2013年1月4日，楊某通知張某遷出該房，遭到張某拒絕。2013年1月24日，楊某將該房屋水、電全部報停。

法院判決：賠償損失

法院經(jīng)審理認(rèn)為，公民的民事活動應(yīng)以誠實信用為原則。就本案而言，楊某購買房屋取得了房屋所有權(quán)，在原房屋租賃合同尚未到期的情況下，根據(jù)買賣不破租賃原則，楊某作為房屋買受人，有義務(wù)按照原房屋租賃合同繼續(xù)履行出租人的義務(wù)。楊某單方終止合同，并對張某經(jīng)營的某肉串店停水、停電，致使該店不能正常營業(yè)，侵害了張某的合法經(jīng)營權(quán)，楊某已構(gòu)成違約，造成損失應(yīng)當(dāng)予以賠償。關(guān)于張某訴請楊某繼續(xù)履行房屋租賃合同，因該房屋租賃合期已屆滿，本院已裁判張某從此房屋中遷出，該判決已發(fā)生法律效力，故對張某此項請求不予支持；關(guān)于賠償數(shù)額一節(jié)，張某請求經(jīng)濟損失8萬元，本院兩次委托相關(guān)鑒定部門對張某經(jīng)營的某肉串店因楊某過錯導(dǎo)致的停業(yè)損失進(jìn)行鑒定，均因無法鑒定被退回，故本院對其實際經(jīng)營損失數(shù)額無法確定，對此項請求無法支持。關(guān)于張某主張的工人工資和肉串損失，因無證據(jù)證明，亦不予支持。但2013年1月24日至租期屆滿之日，張某因楊某對某肉串店停水、停電，未能營業(yè)，致使張某此間房屋租賃費遭受損失，該損失應(yīng)由楊某賠償，故本院僅就此項予以支持。2012年6月至2013年7月1日間，張某向原房主王某交納了某肉串店房屋租金35000元，故楊某應(yīng)賠償張某157天租金損失（每月平均按30天計算），即35000元÷12個月÷30天×157天=15263.89元。

律師說法：新房主有義務(wù)繼續(xù)履行嗎

《中華人民共和國合同法》第二百二十九條規(guī)定：“租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動的，不影響租賃合同的效力?！?/p>

本案中，張某與王某簽訂的房屋租賃合同是雙方當(dāng)事人的真實意思表示，不違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，故為合法有效，雙方當(dāng)事人應(yīng)按照合同的約定履行各自的義務(wù)?，F(xiàn)楊某與王某簽訂房屋買賣合同，房屋的所有權(quán)由王某轉(zhuǎn)移到楊某，但原房屋租賃合同尚未到期。根據(jù)上述法律規(guī)定，租賃期間房屋發(fā)生所有權(quán)變動，不影響租賃合同的效力，買受人楊某有義務(wù)按照原房屋租賃合同繼續(xù)履行出租人的義務(wù)。楊某對房屋停水、停電，未能保持房屋的適租狀態(tài)，導(dǎo)致張某不能正常營業(yè)，屬于違約行為，應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。

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