案情簡介：租戶拖欠租金

2013年10月1日，某公司與王某簽訂了《購物廣場租賃合同》一份，王某向某公司承租商鋪用于經(jīng)營，合同租期為六年，自2013年10月1日至2019年9月30日，租金從2元/平方米/天至3元/平方米/天逐年遞增，租金按季支付，在每個租賃期開始前15天支付該期租金、物業(yè)費；電費為1元/度，水費為3.6元/噸，物業(yè)費為1元/平方米。合同第九章第一條約定：乙方（王某）應(yīng)按本合同約定及時向甲方（某公司）足額交付租金，不得拖延。否則，乙方自逾期之日起每日按拖欠租金的千分之五向甲方支付違約金；合同第十八章第五條約定：乙方有下列情形之一，甲方有權(quán)選擇提前終止本合同，并要求乙方支付相當(dāng)于合同終止前三個月的租金的違約金并賠償甲方的實際損失：1.乙方逾期30天未支付房租…合同簽訂后，王某承租經(jīng)營至2015年7月10日停業(yè)，租金僅支付至2014年6月。嗣后，某公司向王某索要租金無果，故訴至法院。

法院判決：支付租金及違約金

法院經(jīng)審理認(rèn)為，債是按照合同的約定或者法律的規(guī)定，在當(dāng)事人之間產(chǎn)生的特定的權(quán)利和義務(wù)關(guān)系。某公司與王某之間簽訂的房屋租賃合同系其真實意思表示且不違反法律、行政法規(guī)的禁止性規(guī)定，某公司、王某雙方應(yīng)按照合同約定履行各自義務(wù)。王某長期拖欠租金的行為已經(jīng)構(gòu)成根本違約，且符合房屋租賃合同第十八章第五條所約定的合同終止情形，故某公司要求解除與王某之間的租賃合同的要求本院依法予以支持。合同的權(quán)利義務(wù)終止，不影響合同中結(jié)算和清理條款的效力，故某公司要求王某按照合同第十八章第五條的約定支付合同終止前三個月租金的違約金的請求，本院依法予以支持。違約金具有懲罰性和損失填補功能，王某已被判令支付合同終止前三個月租金的違約金，故合同解除后，某公司的損失以利息補償就可以滿足，不存在另外的交易成本等費用，故某公司要求王某支付自2014年6月至2015年7月10日的租金和物業(yè)費的請求，本院依法予以支持。王某未按期支付租金，現(xiàn)某公司要求王某按合同第九章第一條的約定自王某逾期之日起每日按拖欠租金的0.5%向某公司支付違約金的請求，本院不予支持。王某已經(jīng)按照合同約定向某公司支付了100000元的履約保證金，根據(jù)《擔(dān)保法解釋》第85條的規(guī)定：債務(wù)人或者第三人將其金錢以特戶、封金、保證金等形式特定化之后，移交債權(quán)人占有作為債權(quán)的擔(dān)保，債務(wù)人不履行債務(wù)時，債權(quán)人可以以該金錢優(yōu)先受償。故王某支付的100000元履約保證金應(yīng)當(dāng)?shù)殖渫跄乘纺彻镜淖饨饌鶆?wù)。

律師說法：出租人能解除合同嗎

《中華人民共和國合同法》第二百二十七條規(guī)定：“承租人無正當(dāng)理由未支付或者遲延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限內(nèi)支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同?！?/p>

本案中，某公司與王某簽訂的《購物廣場租賃合同》是雙方當(dāng)事人的真實意思表示，不違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，故為合法有效，雙方當(dāng)事人應(yīng)按照合同的約定履行各自的義務(wù)。現(xiàn)承租人王某未按時支付租金，屬于違約行為，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。出租人某公司向王某索要租金，王某未在合理期限內(nèi)支付，按照上述法律規(guī)定和雙方合同約定，某公司有權(quán)向王某主張解除雙方簽訂的《購物廣場租賃合同》。

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