案情簡介：出租方因第三人原因違約
2013年10月17日，胡某、甲公司雙方簽訂《租賃合同》，合同約定：甲公司同意將商鋪?zhàn)赓U給胡某使用；租賃期限為1年，自2013年12月1日至2014年11月30日，商場于2013年12月1日正式營業(yè)；每月租金為5345.43元，合同簽訂之日胡某須一次性向甲公司支付租期前6個(gè)月的租金32072.6元及保證金11000元。合同簽訂后，甲公司將涉案商鋪交付給胡某，胡某向甲公司交納了租期前6個(gè)月的租金32072.6元、綜合管理費(fèi)5345.4元和保證金11000元。
2014年2月，乙公司在甲公司租賃場地張貼《解除租賃合同通知書》，內(nèi)容為以甲公司未按約定于2013年12月1日開業(yè)為由，通知解除《市場場地租賃合同書》，并要求甲公司于15日內(nèi)將承租場地清空并交還乙公司。2014年3月16日，乙公司開始對(duì)涉案商鋪所在商場二層以上樓層進(jìn)行裝修，封閉了商場位于北側(cè)的正門，現(xiàn)樓宇外圍已安裝腳手架?，F(xiàn)胡某以涉案商鋪已無法正常經(jīng)營為由，要求解除與甲公司簽訂的租賃合同。甲公司表示因乙公司的裝修行為導(dǎo)致其與胡某的租賃合同無法繼續(xù)履行，并同意解除該合同，但主張損失是由乙公司的閉店裝修行為導(dǎo)致，應(yīng)由乙公司承擔(dān)賠償責(zé)任。
法院判決：解除合同
法院經(jīng)審理認(rèn)為，出租人應(yīng)當(dāng)按照約定將租賃物交付承租人，并在租賃期間保持租賃物符合約定的用途。本案中，胡某、甲公司雙方就涉案商鋪簽訂的《租賃合同》系雙方真實(shí)意思表示，且不違反法律規(guī)定，故合法有效，雙方均應(yīng)按照約定履行各自義務(wù)。在合同履行過程中，乙公司對(duì)涉案商鋪所在的商業(yè)樓進(jìn)行裝修，胡某表示無法繼續(xù)經(jīng)營，并據(jù)此要求解除合同，甲公司對(duì)此亦予以認(rèn)可，故雙方合同以解除為宜。
根據(jù)合同約定及本案實(shí)際情況，甲公司應(yīng)退還胡某自2014年3月16日至2014年5月31日的租金、綜合管理費(fèi)及胡某已交納的保證金。因胡某于2013年12月13日已實(shí)際經(jīng)營涉案商鋪，故其要求返還全部租金及管理費(fèi)的請(qǐng)求缺乏依據(jù)。關(guān)于裝修損失，屬于胡某因經(jīng)營投入產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)損失，甲公司作為違約方應(yīng)當(dāng)賠償，具體數(shù)額結(jié)合本案實(shí)際情況酌情判定。經(jīng)營損失一項(xiàng)，因甲公司的違約行為導(dǎo)致胡某無法繼續(xù)經(jīng)營，造成胡某的損失屬合理請(qǐng)求，但胡某未能證明其具體損失情況且主張數(shù)額過高，本院對(duì)此項(xiàng)賠償數(shù)額酌情確定。胡某主張的貨物折舊費(fèi)及非正常營業(yè)損失缺乏事實(shí)及法律依據(jù)，本院不予支持。甲公司以乙公司的裝修行為造成其與胡某的合同無法繼續(xù)為由，認(rèn)為應(yīng)由乙公司對(duì)胡某承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任，但該主張不符合合同相對(duì)性原則，故對(duì)甲公司該辯解，本院不予支持，甲公司可基于其與乙公司之間的合同關(guān)系對(duì)此另行主張。
律師說法：誰來負(fù)賠償責(zé)任
《中華人民共和國合同法》第一百零七條規(guī)定：“當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任?！?/p>
本案中，胡某與甲公司簽訂的《租賃合同》是雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，故為合法有效，雙方當(dāng)事人應(yīng)按照合同的約定履行各自的義務(wù)?，F(xiàn)商鋪所在的商業(yè)樓因乙公司進(jìn)行裝修無法正常經(jīng)營，出租人某公司未按照約定在租賃期間保持租賃房屋符合約定的用途，故胡某有權(quán)向甲公司主張解除合同。關(guān)于甲公司主張損失是由乙公司的閉店裝修行為導(dǎo)致，應(yīng)由乙公司承擔(dān)賠償責(zé)任的問題，我國對(duì)違約責(zé)任的認(rèn)定采取嚴(yán)格責(zé)任制度原則，甲公司雖因合同之外的第三人乙公司的原因違約，但必須按照《租賃合同》的約定對(duì)胡某承擔(dān)違約責(zé)任。在承擔(dān)違約責(zé)任后，甲公司自身的損失可依據(jù)其與乙公司之間的合同向乙公司另行主張。
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