案情簡介：合伙還是租賃

2006年12月16日胡某等五人（甲方）將在本組分得的果林地出租給屈某等五人（乙方），簽訂了土地租賃協(xié)議，約定：1.土地面積17畝，租用期為40年，乙方一次性付清全部租金67400元；2.租用土地只能辦廠，經(jīng)甲方同意在雙方盈處的情況下，可協(xié)商轉(zhuǎn)租轉(zhuǎn)賣，若違約由違約方負(fù)責(zé)損失等。合同簽訂后，乙方付清了租金，甲方已將土地交付乙方使用。后因各種原因，承租土地的乙方只剩屈中華個人經(jīng)營，其他人均退出。2015年11月3日屈某將承包土地的一半出租給第三人某飲料廠，進(jìn)行了工商登記。同時，屈某與第三人某飲料廠簽訂了廠房合伙租賃協(xié)議，主要內(nèi)容為：屈中華不參與實際經(jīng)營，由某飲料廠按凈利潤的5%分紅給屈某，每年最低不低于42000元。胡某發(fā)現(xiàn)屈某將土地轉(zhuǎn)租第三人辦廠，遂要求屈某分給胡某出租利潤，屈某拒絕。

法院判決：支付租金

法院經(jīng)審理認(rèn)為，胡某等人與屈某等人簽訂的土地租賃協(xié)議，除雙方約定的租賃期限為40年違反了《合同法》租賃期限不得超過20年的規(guī)定，其它約定均不違反法律規(guī)定，系雙方真實意思表示，該合同部分有效。在合同履行過程中，屈某將所承租的土地部分轉(zhuǎn)租給第三人唐某經(jīng)營飲料廠，有營業(yè)執(zhí)照及合伙協(xié)議予以證實。營業(yè)執(zhí)照指明的經(jīng)營者是唐某，屈某與唐某的合伙協(xié)議名義上是合伙，屈某只享受收取每年不低于42000元的分紅，不承擔(dān)任何風(fēng)險，故屈某與第三人某飲料廠的合伙協(xié)議實質(zhì)是為租賃協(xié)議。屈某沒有征得胡某等人同意，擅自將土地出租第三人，根胡某、屈某的約定，所得利益應(yīng)由胡某、屈某共享，胡某請求分享屈某出租給第三人的出租利益50%符合法律規(guī)定和合同約定，本院予以支持。胡某請求將租賃期限變更為20年，因20年尚未屆滿，待20年屆滿時雙方另行協(xié)商處理。

律師說法：只享受分紅的約定有效嗎

《中華人民共和國合同法》第二百二十五條規(guī)定：“在租賃期間因占有、使用租賃物獲得的收益，歸承租人所有，但當(dāng)事人另有約定的除外?！?/p>

本案中，胡某與屈某簽訂的土地租賃協(xié)議是雙方當(dāng)事人的真實意思表示，除租賃期限部分超過法律規(guī)定的最長租賃期限無效外，協(xié)議的其他內(nèi)容不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，故為合法有效，雙方當(dāng)事人應(yīng)按照合同的約定履行各自的義務(wù)?，F(xiàn)屈某與他人簽訂合伙協(xié)議，協(xié)議名為合伙，但合同中約定屈某只享受收取分紅的權(quán)利，不承擔(dān)虧損的義務(wù)，故該協(xié)議實為租賃合同。承租人屈某在未經(jīng)出租人胡某同意的情況下，擅自將該土地轉(zhuǎn)租，屬于違約行為，按照上述法律規(guī)定，胡某有權(quán)向屈某主張根據(jù)雙方簽訂的土地租賃協(xié)議的約定，共享屈某出租土地所得利益。

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