案情簡(jiǎn)介：租房違約金太高

2015年6月18日，聶某（甲方）與陳某（乙方）簽訂了一份《房屋租賃合同》，合同約定：甲方將房屋租賃給乙方使用；租賃期限五年，第一年租金為2800/月元，第二年租金為3000元/月，第三年租金為3200元/月，第四年租金為3400元/月，第五年租金為3600元/月；付款方式為按季支付，乙方先付房租后使用房屋；乙方向甲方交付押金3000元；乙方裝修甲方房屋不得改變其結(jié)構(gòu)，乙方自行承擔(dān)維修費(fèi)；甲、乙雙方在租賃期內(nèi)除不可抗力因素（含政府拆遷行為）外，任何單方違約行為應(yīng)承擔(dān)對(duì)方半年的租賃費(fèi)用。合同簽訂后，陳某租得該房屋經(jīng)營(yíng)餐飲，并按合同約定向聶某支付了租賃押金3000元和截至2016年12月17日的租金。2016年12月，陳某餐飲停業(yè)未再使用租賃門(mén)面，但就租賃合同的解除及租賃物的返還一直未與聶某商榷，聶某多次通過(guò)電話(huà)及發(fā)送短信的方式要求陳某交租遭拒，故聶某訴至法院。陳某辯稱(chēng)：欠付租金屬實(shí)，會(huì)即時(shí)償付，但違約金太高，只能承擔(dān)3000元。

法院判決：支付租金及違約金

法院經(jīng)審理認(rèn)為，聶某、陳某之間簽訂的《房屋租賃合同》系雙方自愿真實(shí)的意思表示，其內(nèi)容符合法律規(guī)定，依法應(yīng)予保護(hù)。合同簽訂后，雙方均應(yīng)按照約定全面履行自己的義務(wù)。聶某依約將房屋交付給陳某使用，陳某應(yīng)按約定期限給付聶某租金，現(xiàn)陳某未按約定給付租金及提前解除合同，其行為已構(gòu)成違約，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任?，F(xiàn)聶某請(qǐng)求陳某支付租金5000元及電費(fèi)85元，其訴請(qǐng)事實(shí)清楚，證據(jù)確實(shí)充分，依法有據(jù)，本院應(yīng)予以支持。另聶某要求陳某支付違約金18000元，根據(jù)雙方在合同第四條約定“甲、乙雙方在租賃期內(nèi)除不可抗力因素（含政府拆遷行為）外，任何單方違約行為應(yīng)承擔(dān)對(duì)方半年的租賃費(fèi)用”，該條款中“半年租賃費(fèi)”即18000元實(shí)際是雙方對(duì)任何一方提前解除合同所應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任金額，即違約金的約定，而違約金是一種補(bǔ)償性的經(jīng)濟(jì)制裁措施，是違約方因違反合同給予守約方的損失補(bǔ)償，綜合考量本案合同的履行情況、聶某實(shí)際損失和陳某的違約程度，雙方所約定違約金明顯偏高，鑒于陳某自愿承擔(dān)3000元，陳某這一意思表示，系對(duì)其自身權(quán)利的處分，符合法律規(guī)定，予以采信。

律師說(shuō)法：必須全部支付嗎

《中華人民共和國(guó)合同法》第一百一十四條規(guī)定：“當(dāng)事人可以約定一方違約時(shí)應(yīng)當(dāng)根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金，也可以約定因違約產(chǎn)生的損失賠償額的計(jì)算方法。

約定的違約金低于造成的損失的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以增加；約定的違約金過(guò)分高于造成的損失的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以適當(dāng)減少。”

本案中，聶某與陳某簽訂的《房屋租賃合同》是雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，故為合法有效，雙方當(dāng)事人應(yīng)按照合同的約定履行各自的義務(wù)。現(xiàn)承租人陳某未按時(shí)支付租金，屬于違約行為，應(yīng)按照合同約定支付違約金。關(guān)于陳某向法院提出違約金過(guò)高，請(qǐng)求法院適當(dāng)減少的要求，根據(jù)上述法律以及相關(guān)司法解釋的規(guī)定，當(dāng)事人約定的違約金超過(guò)造成損失的百分之三十的，一般可以認(rèn)定為過(guò)分高于造成的損失，故法院將參照實(shí)際損失對(duì)違約金的數(shù)額進(jìn)行調(diào)整。

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