案情簡介：租戶擅自轉(zhuǎn)租

2012年10月2日，姚某、曾某簽訂了《合同書》，約定將姚某商鋪租賃給曾某使用，租期三年（從2012年10月2日至2015年10月2日）；曾某先向姚某支付從2012年10月2日至2014年10月2日的租金57，000.00元，最后一年租金29，000.00元于2014年9月2日前付清；在合同期內(nèi)如轉(zhuǎn)租，應(yīng)經(jīng)過姚某同意；如一方違約，賠償對方一切損失，并賠償對方當(dāng)年租金30%的違約金。合同簽訂后，曾某未經(jīng)姚某同意，于2012年10月2日將該商鋪轉(zhuǎn)租給他人使用。2014年10月2日，因曾某未支付最后一年的房屋租金，姚某找曾某索要時知道涉案商鋪已轉(zhuǎn)租給他人。

法院判決：承擔(dān)違約責(zé)任

法院經(jīng)審理認為，姚某、曾某簽訂的《合同書》，系雙方真實意思表示，不違反法律法規(guī)的強制性規(guī)定，合法有效，雙方應(yīng)當(dāng)按照合同約定履行各自義務(wù)。本案合同簽訂后，曾某未經(jīng)姚某同意將其所承租的房屋轉(zhuǎn)租給他人使用，其行為已構(gòu)成違約，姚某取得法定解除權(quán)，故對姚某請求解除合同的訴請，本院予以支持。曾某在2014年10月2日承租商鋪后即轉(zhuǎn)租給他人，其違約行為發(fā)生在2014年，當(dāng)年租金為57，000.00元÷2=28，500.00元?！逗贤ā返谝话僖皇臈l規(guī)定：當(dāng)事人可以約定一方違約時應(yīng)當(dāng)根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金，也可以約定因違約產(chǎn)生的損失賠償額的計算方法。約定的違約金低于造成的損失的，當(dāng)事人可以請求人民法院或者仲裁機構(gòu)予以增加；約定的違約金過分高于造成的損失的，當(dāng)事人可以請求人民法院或者仲裁機構(gòu)予以適當(dāng)減少。最高人民法院《關(guān)于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋（二）》第二十九條規(guī)定：當(dāng)事人主張約定的違約金過高請求予以適當(dāng)減少的，人民法院應(yīng)當(dāng)以實際損失為基礎(chǔ)，兼顧合同的履行情況、當(dāng)事人過錯程度以及預(yù)期利益等綜合因素，根據(jù)公平原則和誠實信用原則予以衡量，并作出裁決。當(dāng)事人約定的違約金超過造成損失的百分之三十的，一般可以認定為合同法第一百一十四條第二款規(guī)定的“過分高于造成的損失”。本案中，根據(jù)雙方約定以租金為基數(shù)計算違約金，姚某的實際損失為同期銀行貸款利息，而按照合同約定計算的違約金額則遠遠超越了該實際損失，應(yīng)確認為“過分高于造成的損失”。因此，對于姚某的訴請，本院以高于實際損失30%為限保護，從曾某違約之日起開始計付。對姚某要求曾某賠償其租金損失的主張，因其提交的證據(jù)不能證明其損失情況，故本院不予支持。對曾某提出其轉(zhuǎn)租行為是經(jīng)姚某同意的主張，因其未提交證據(jù)證明，故本院不予支持。

律師說法：房東能要求解除合同嗎

《中華人民共和國合同法》第二百二十四條規(guī)定：“承租人經(jīng)出租人同意，可以將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人。承租人轉(zhuǎn)租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續(xù)有效，第三人對租賃物造成損失的，承租人應(yīng)當(dāng)賠償損失。

承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同?！?/p>

本案中，姚某與曾某簽訂的《合同書》是雙方當(dāng)事人的真實意思表示，不違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，故為合法有效，雙方當(dāng)事人應(yīng)按照合同的約定履行各自的義務(wù)?，F(xiàn)承租人曾某在未經(jīng)出租人姚某同意的情況下，擅自將該出租房屋轉(zhuǎn)租給他人使用，屬于違約行為，按照上述法律及相關(guān)司法解釋的規(guī)定，房東姚某有權(quán)向租戶曾某主張解除雙方簽訂的《合同書》并承擔(dān)違約責(zé)任。

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