案件簡(jiǎn)介：被告將他人房屋賣(mài)給原告，而房屋所有權(quán)人已經(jīng)出賣(mài)該房屋。

2012年1月30日，原告楊某某交付30000元給被告申某某，并于同日被告出具收條，記載：收到楊某某房款定金3萬(wàn)元整，某區(qū)某戶，總價(jià)208000元。同年4月6日，原告（乙方）與被告（甲方）簽訂《售房合同》一份，合同約定：乙方購(gòu)買(mǎi)甲方商品房一套，經(jīng)雙方協(xié)商同意，乙方首付150000元，剩余房款48000元在乙方拿鑰匙時(shí)一次性付清。該合同將之前收條上載明的房屋變更，同時(shí)價(jià)款調(diào)整為198000元。2012年4月7日，原告轉(zhuǎn)賬支付購(gòu)房款12萬(wàn)元。另查，該棟樓由李某某開(kāi)發(fā)，因承包商資金未到位，承包商便許諾分包人申某某從出賣(mài)上述房屋價(jià)款中抵付工程款。而申某某收取原告購(gòu)房款后，李某某已將房屋轉(zhuǎn)賣(mài)他人。

（案例索引：（2014）潢民初字第00532號(hào)）

裁判結(jié)果：協(xié)議約定賠償數(shù)額過(guò)低，存在重大誤解和顯示公平情形，準(zhǔn)予撤銷(xiāo)該協(xié)議。

被告所轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)未經(jīng)依法登記取得權(quán)屬證書(shū)，即與原告簽訂合同，其與原告之間的轉(zhuǎn)讓行為及原、被告之間簽訂的《售房合同》無(wú)效。而被告在未取得銷(xiāo)售房屋的合法產(chǎn)權(quán)情況下即與原告簽訂《售房合同》，具有締約過(guò)失，這種締約過(guò)失給原告造成了損害，應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。

律師說(shuō)法：締約過(guò)失責(zé)任的成立條件及締約過(guò)失責(zé)任的賠償范圍

在上述案件中，爭(zhēng)議的焦點(diǎn)在于原、被告簽訂的《售房合同》是否有效及被告是否成立締約過(guò)失責(zé)任的問(wèn)題。締約過(guò)失責(zé)任是在合同尚未成立，或雖然成立但不符合法定生效要件而被宣告無(wú)效或被撤銷(xiāo)時(shí)產(chǎn)生的。在雙方締約階段，依據(jù)誠(chéng)實(shí)信用原則，應(yīng)互相盡交易上的必要注意。締約過(guò)失責(zé)任的存在可以避免在無(wú)合同約束時(shí)，因雙方互相不信任產(chǎn)生致人損害的不正當(dāng)行為。締約過(guò)失的產(chǎn)生需要遵循以下幾個(gè)條件：1、時(shí)間上發(fā)生在合同訂立過(guò)程中；2、一方違背誠(chéng)實(shí)信用原則所應(yīng)負(fù)的義務(wù)；3、造成他人信賴(lài)?yán)鎿p失。在本案中，被告處分的行為屬于無(wú)權(quán)代理他人處分他人財(cái)產(chǎn)的行為。原、被告訂立的合同因被告的無(wú)權(quán)代理致合同效力待定，而因房屋所有人在原告交付定金后，已將房屋出賣(mài)給第三人。客觀上已行使了自己的追認(rèn)權(quán)，因此該效力待定合同因所有權(quán)人的追認(rèn)而自始無(wú)效，因合同的自始無(wú)效，原告便無(wú)權(quán)依據(jù)合同中違約責(zé)任進(jìn)行追究，只能根據(jù)訂立合同時(shí)的締約過(guò)失責(zé)任追究對(duì)方責(zé)任。而原告請(qǐng)求的締約過(guò)失責(zé)任不同于合同的違約責(zé)任，締約過(guò)失責(zé)任的賠償范圍應(yīng)以對(duì)方的締約過(guò)失造成的實(shí)際損失為標(biāo)準(zhǔn)，包括為締約合同的支出，即對(duì)信賴(lài)?yán)娴目偤汀?/p>

以上就是出賣(mài)他人房屋，賣(mài)方是否應(yīng)承擔(dān)締約過(guò)失責(zé)任的相關(guān)問(wèn)題的解答。合同雙方在訂立合同時(shí)，應(yīng)當(dāng)注意合同相對(duì)方所依賴(lài)的權(quán)源，保證合同得以順利履行。同時(shí)對(duì)司法實(shí)踐中引發(fā)的糾紛，如果需要走訴訟程序，建議事先咨詢(xún)合同方面的專(zhuān)家律師，更好地解決自己所面臨的問(wèn)題。