案情簡(jiǎn)介：口頭約定延長(zhǎng)租期一年

2013年5月10日，何某與胡某在某房產(chǎn)代理咨詢(xún)有限公司的居間下簽訂了《租房合同》，合同主要約定：胡某承租何某的房屋，租賃期限3年，自2013年5月11日起至2016年5月10日止，租住使用押金2,000元，每月租金1,800元。何某提供給胡某空調(diào)、熱水器、洗衣機(jī)、冰箱等物品。同日，何某向胡某出具2,000元押金收條一張。至2016年5月9日3年租賃期滿(mǎn)后，何某與胡某口頭約定延長(zhǎng)租期一年，同時(shí)約定房屋租金調(diào)整為每月2,300元，其余條款與原合同一致。胡某用現(xiàn)金向何某支付了9個(gè)月的房租（即2016年5月至2017年2月房租）。2017年2月10日，胡某向何某提出解除租賃合同，何某同意解除合同，但要求胡某結(jié)清水、電、天然氣使用費(fèi)及對(duì)房屋進(jìn)行清潔打掃。2017年2月12日，胡某從何某房屋內(nèi)搬離。胡某尚有承租房屋內(nèi)的水、電、天然氣使用費(fèi)未結(jié)清。何某尚未退還胡某交納的2,000元押金。后何某與胡某因押金及房屋清潔等問(wèn)題發(fā)生爭(zhēng)議，胡某拆除并移走租賃房屋內(nèi)的空調(diào)和熱水器。

法院判決：解除合同

法院經(jīng)審理認(rèn)為，本案系何某、胡某雙方解除房屋租賃合同后因退還押金發(fā)生的爭(zhēng)議糾紛，雙方應(yīng)本著互信、互諒、互讓的態(tài)度解決遺留問(wèn)題。現(xiàn)何某提出的要求胡某賠償空調(diào)及熱水器價(jià)款的訴訟請(qǐng)求，因胡某已將空調(diào)及熱水器歸還并支付相應(yīng)安裝費(fèi)用，此項(xiàng)訴訟請(qǐng)求已無(wú)實(shí)際必要，本院不予支持。何某主張胡某損壞了租賃房屋內(nèi)的鎖芯、浴霸燈泡、酒柜柜門(mén)、燈具、床架及亂涂?jī)?nèi)墻等行為，因何某提供的證據(jù)為照片，在沒(méi)有其他證據(jù)輔助印證且胡某否認(rèn)的情況下，不足以證明相應(yīng)設(shè)施的損壞以及墻壁的涂畫(huà)系胡某所為，且何某要求賠償?shù)馁M(fèi)用并未實(shí)際發(fā)生，故本院對(duì)何某要求胡某賠償浴霸燈泡100元、內(nèi)墻乳膠漆涂刷500元、玻璃柜門(mén)2扇300元、外墻大門(mén)粉刷及更換鎖芯1,000元等訴訟請(qǐng)求不予支持。胡某庭審時(shí)陳述其可以為何某恢復(fù)外墻大門(mén)粉刷，現(xiàn)何某自行粉刷支出的100元油漆噴漆費(fèi)，應(yīng)由胡某承擔(dān)。胡某所欠的水、電、天然氣使用費(fèi)580元，應(yīng)當(dāng)按照合同約定支付給何某。何某支付的空調(diào)安裝費(fèi)400元，扣除胡某已支付的200元，余款200元應(yīng)由胡某承擔(dān)。何某、胡某雙方口頭約定一年租期，視為不定期租賃，當(dāng)事人可以隨時(shí)解除合同。但要求解除合同方應(yīng)當(dāng)給予對(duì)方相應(yīng)的準(zhǔn)備時(shí)間。胡某2017年2月10日通知何某解除雙方租房合同，并于2017年2月12日搬離，沒(méi)有給何某相應(yīng)的時(shí)間準(zhǔn)備房屋交接事宜，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任，本院酌定胡某應(yīng)給予何某3天準(zhǔn)備期限，故胡某還應(yīng)當(dāng)支付何某3天的房屋占有使用費(fèi)230元。綜上，胡某應(yīng)向何某承擔(dān)油漆噴漆費(fèi)100元、水電天然氣費(fèi)用580元、空調(diào)安裝費(fèi)200元、房屋占有使用費(fèi)230元，合計(jì)1,110元的費(fèi)用。因何某收取胡某2,000元租房押金尚未退還，故胡某承擔(dān)上述1,110元的費(fèi)用后，何某還應(yīng)返還給胡某押金890元。

律師說(shuō)法：是否有法律效力

《中華人民共和國(guó)合同法》第二百一十五條規(guī)定：“租賃期限六個(gè)月以上的，應(yīng)當(dāng)采用書(shū)面形式。當(dāng)事人未采用書(shū)面形式的，視為不定期租賃?！?/p>

本案中，何某與胡某簽訂的《租房合同》系雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，故為合法有效。現(xiàn)租期屆滿(mǎn)，雙方口頭約定延長(zhǎng)租期一年，按照上述法律規(guī)定，該關(guān)于租賃期限的約定超過(guò)六個(gè)月，應(yīng)采用書(shū)面形式。由于胡某與何某未采取書(shū)面合同的形式，故應(yīng)視為不定期租賃，當(dāng)事人可以隨時(shí)解除合同，故胡某有權(quán)向何某主張解除雙方的租賃合同。

以上就是關(guān)于“口頭約定延長(zhǎng)租期一年 是否有法律效力”的案例介紹，在這里要提醒大家，合同雙方當(dāng)事人應(yīng)按照約定行使權(quán)利、履行義務(wù)。如果出現(xiàn)糾紛，最好咨詢(xún)專(zhuān)業(yè)律師，以維護(hù)自己的合法權(quán)益。