案情簡介：房客擅自將房屋轉租
2013年5月10日，劉某與張某簽訂《租房合同》，約定由張某承租劉某所有的房屋，約定租期為2013年5月18日至2014年5月18日，每月租金為3800元。該合同第五條載明：乙方（即張某，下同）未按約定交納租金，甲方（即劉某，下同）有權解除合同。合同第六條載明：1、乙方如逾期未支付租金，每逾期一天，則乙方需按月租金的2%支付滯納金，欠交租金超過15天視同違約，甲方有權收回房屋，并由乙方承擔一切違約責任；3、未經(jīng)甲方同意，乙方不得以任何方式轉租、轉借、分租該房屋。2014年11月18日，劉某與張某簽訂第二份《租房合同》，約定租期為2014年5月18日至2016年11月18日。合同中載明，除房屋續(xù)租需按每年5%遞增房租外，其他條件按第一次合同為標準不變，經(jīng)甲方同意，該房屋可以由乙方合、轉租作辦公用房，租房費用必須由簽訂合同的乙方按季支付至甲方指定的賬戶上，否則甲方有權收回該房屋的使用權。合同簽訂后，張某將房屋轉租給張某某公司。張某自2015年2月18日后即未再向劉某支付租金?，F(xiàn)本案訴爭之房屋由張某某公司占有。
法院判決：解除合同
法院經(jīng)審理認為，關于劉某解除合同的主張是否成立的問題，按照劉某與張某2014年11月18日所簽訂的《房屋租賃合同》，張某不得未經(jīng)劉某同意將房屋進行轉租，張某須按合同約定的付款方式按時支付租金，否則劉某有權收回房屋。本院認為張某未經(jīng)劉某同意，將房屋轉租給張某某公司，并自2015年2月18日后即未按時向劉某支付租金，已構成嚴重違約，故劉某有權解除《房屋租賃合同》?，F(xiàn)劉某已經(jīng)通過起訴的方式向張某送達了解除合同的意思表示，故原、張某2014年11月18日簽訂的《房屋租賃合同》于本院依法向張某送達本案劉某起訴狀之日即告解除。因原、張某之間的《房屋租賃合同》解除，故張某某公司無權繼續(xù)占用本案所涉房屋，應當立即將本案所涉房屋騰交給劉某，張某應當協(xié)助張某某公司共同向劉某騰交房屋。
對于劉某所提出的要求張某支付自2015年2月18日至騰房之日的拖欠租金及因拖欠房屋租金的滯納金的訴訟請求，本院認為，合同須依約遵守，現(xiàn)張某未能及時交納房屋租金，應當依約承擔違約責任。張某房屋租金僅支付至2015年2月18日，因本院確認原、張某所簽訂的《房屋租賃合同》于2015年6月2日解除，故張某應當按照3800元／月的標準依約向劉某支付2015年2月19日起至2015年6月2日止的房屋租金共計13173元（3800元／月×3個月＋3800元／月÷30天×14天）。
對于2015年6月3日起至兩張某向劉某騰交房屋之日止的房屋租金，因根據(jù)《最高人民法院關于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第五條之規(guī)定，本院認為劉某有權向張某主張房屋占有使用費，參照合同約定的租金標準，本院確認張某應當按照3800元／月之標準向劉某支付2015年6月3日起至兩張某向劉某騰交房屋之日止的房屋占有使用費。
對于劉某提出的要求張某向其支付延期支付租金的滯納金直至張某繳清拖欠房屋租金為止的主張，按照《房屋租賃合同》約定，張某應當按季向劉某支付租金，如張某未能及時向其支付房屋租金，則張某應當向劉某按月租金2%／天支付逾期滯納金。現(xiàn)張某房屋租金僅支付至2015年2月18日，故張某應當依約向劉某支付滯納金。本院予以酌情降低至同期銀行貸款年利率的24%的標準予以計算?，F(xiàn)張某欠付劉某房屋租金9373元，故張某應當從2014年2月19日起至房屋租金清償之日止，按照同期銀行貸款年利率的24%的標準，向劉某支付延期支付租金的滯納金。
律師說法：如何維權
《中華人民共和國合同法》第九十四條規(guī)定：“有下列情形之一的，當事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能實現(xiàn)合同目的；
（二）在履行期限屆滿之前，當事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務；
（三）當事人一方遲延履行主要債務，經(jīng)催告后在合理期限內仍未履行；
（四）當事人一方遲延履行債務或者有其他違約行為致使不能實現(xiàn)合同目的；
（五）法律規(guī)定的其他情形?！?/p>
本案中，劉某與張某簽訂的《租房合同》系雙方當事人的真實意思表示，不違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，故為合法有效，當事人應自覺履行合同約定的義務。張某未能按照合同約定，在未經(jīng)過房主劉某同意的情況下擅自將房屋轉租，并且未按時支付租金，存在嚴重違約行為。按照上述法律規(guī)定，張某有權主張解除《租房合同》。
以上就是關于“房客擅自將房屋轉租 如何維權”的案例介紹，在這里要提醒大家，合同雙方當事人應按照約定行使權利、履行義務。如果出現(xiàn)糾紛，最好咨詢專業(yè)律師，以維護自己的合法權益。
