案情簡(jiǎn)介：出租的房屋是違章建筑
周某于2009年承租某村村民部分土地并在承租土地上無(wú)證搭建部分房屋。2012年賈某與周某達(dá)成租賃協(xié)議，由賈某承租周某自建房屋700平方米及場(chǎng)地，租期屆滿后，雙方進(jìn)行續(xù)租。2016年6月25日雙方簽訂租賃合同一份，載明賈某承租周某自建房屋及場(chǎng)地約700平方米，租期一年，從2016年6月25日至2017年6月24日。租金為5.1萬(wàn)元/年，2016年6月25日、2016年12月25日各繳一次房租。如在合同約定期限內(nèi)未履行租金給付義務(wù)，可解除合同；如遇政府征收致合同無(wú)法繼續(xù)履行，合同自行終止，一切補(bǔ)償費(fèi)用歸周某所有。合同簽訂后，賈某給付25500元房租。后涉案房屋列入搬遷范圍，周某對(duì)房屋進(jìn)行了裝修并要求賈某搬離，2016年10月17日雙方發(fā)生糾紛，賈某家屬報(bào)警，派出所接警出警，現(xiàn)場(chǎng)處理時(shí)雙方依租賃協(xié)議，賈某表示房屋租期未到期不搬遷，周某表示房屋拆遷，房客無(wú)條件配合拆遷。次日雙方至調(diào)解工作站進(jìn)行調(diào)解，賈某要求給予補(bǔ)償，周某要求立即搬離，致調(diào)解未果。2016年11月16日雙方再次至調(diào)解工作站調(diào)解，仍因搬離及補(bǔ)償問題差距過大調(diào)解無(wú)果。2016年12月25日賈某未繳納下半年房租。2017年4月13日因拆遷需要，周某應(yīng)要求將出租房屋的水電交供水、供電部門拆除，停用水電。后賈某訴至法院。
法院判決：合同無(wú)效
法院經(jīng)審理認(rèn)為，賈某與周某簽訂的租賃協(xié)議雖反映雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，但本案中周某自建房屋未領(lǐng)取合法審批手續(xù)，屬違章建筑，周某出租違章建筑違反法律規(guī)定，故應(yīng)認(rèn)賈某、周某間租賃合同無(wú)效，賈某要求確認(rèn)賈某、周某間房屋租賃合同無(wú)效的請(qǐng)求成立。因合同無(wú)效且出租房屋已列入搬遷范圍，故周某反訴要求返還出租房屋及場(chǎng)地的請(qǐng)求亦予支持。關(guān)于賈某要求周某賠償損失33萬(wàn)元及周某反訴要求給付房屋租金或使用費(fèi)一節(jié)，其中經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)損失156520元及應(yīng)付工人工資6萬(wàn)元系賈某經(jīng)營(yíng)產(chǎn)生的費(fèi)用，與周某無(wú)關(guān)，不予采信；設(shè)備搬遷及安裝調(diào)試費(fèi)用7萬(wàn)元，賈某未舉證證實(shí)，可依評(píng)估報(bào)告認(rèn)定為30500元，賈某裝修及電話寬帶損失2萬(wàn)元，亦未舉證，可依評(píng)估報(bào)告認(rèn)定裝修補(bǔ)償費(fèi)為7718.30元；關(guān)于賈某主張另行租賃房屋損失租金1萬(wàn)元及周某裝修造成賈某損失2萬(wàn)元一節(jié)，結(jié)合周某出租無(wú)證房屋及涉案房屋列入搬遷，賈某確需另行租房，且周某在賈某使用期間裝修及2017年4月后停水停電造成賈某無(wú)法使用等事實(shí)，周某反訴要求賈某給付未支付的房租或房屋使用費(fèi)的請(qǐng)求不予支持，并酌定周某另行賠償賈某租賃損失1萬(wàn)元。綜上周某應(yīng)賠償賈某租賃損失1萬(wàn)元、裝修裝飾及搬遷費(fèi)用38218.30元，合計(jì)48218.30元。
律師說法：合同是否有效
《中華人民共和國(guó)合同法》第五十二條規(guī)定：“有下列情形之一的，合同無(wú)效：
（一）一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國(guó)家利益；
（二）惡意串通，損害國(guó)家、集體或者第三人利益；
（三）以合法形式掩蓋非法目的；
（四）損害社會(huì)公共利益；
（五）違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定?！?/p>
本案中，賈某與周某簽訂的租賃協(xié)議雖系雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，但周某出租自建房屋沒有獲得合法的審批手續(xù)，屬違章建筑，依照上述法律規(guī)定，因該出租違章建筑的合同違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，故為無(wú)效合同。因該無(wú)效合同取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還，有過錯(cuò)的一方應(yīng)當(dāng)賠償對(duì)方因此所受到的損失，故賈某有權(quán)主張周某賠償自己的損失，周某則可向賈某主張將該房屋予以返還。
以上就是關(guān)于“出租的房屋是違章建筑 合同是否有效”的案例介紹，在這里要提醒大家，合同雙方當(dāng)事人應(yīng)按照約定行使權(quán)利、履行義務(wù)。如果出現(xiàn)糾紛，最好咨詢專業(yè)律師，以維護(hù)自己的合法權(quán)益。
