案情簡(jiǎn)介：

原告：20位業(yè)主第一被告：廈門(mén)市xx大廈業(yè)主委員會(huì)第二被告：廈門(mén)xxx樓宇管理有限公司 原告系廈門(mén)市xx大廈的少數(shù)業(yè)主。xx大廈建成時(shí)，開(kāi)發(fā)商委托建x物業(yè)管理公司進(jìn)行物業(yè)管理。至2003年9月，該物業(yè)管理合同期滿，建x物業(yè)管理公司沒(méi)有續(xù)簽物業(yè)管理合同。2003年9月，xx大廈業(yè)主委員會(huì)經(jīng)登記成立。2004年1月21日，第一被告委托第二被告對(duì)xx大廈進(jìn)行臨時(shí)物業(yè)管理，雙方簽訂《物業(yè)管理臨時(shí)委托合同》。

2005年初，原告向廈門(mén)市思明區(qū)人民法院提起訴訟，第一被告委托福建重宇合眾律師事務(wù)所程章毅、鄧基彪律師為其訴訟代理人。原告訴稱，2004年1月21日，第一被告在未取得xx大廈業(yè)主大會(huì)授權(quán)的情況下，擅自選聘第二被告為xx大廈物業(yè)管理企業(yè)，雙方簽訂了一份《物業(yè)管理臨時(shí)委托協(xié)議》。原告認(rèn)為該協(xié)議侵害了xx大廈全體業(yè)主的合法權(quán)益，因此，請(qǐng)求判令確認(rèn)兩被告簽訂《物業(yè)管理臨時(shí)委托協(xié)議》無(wú)效。被告辯稱，原告與本案沒(méi)有直接的利害關(guān)系，原告不是合同的當(dāng)事人，原告主體不適格，本案不屬于民事訴訟的范圍，因此，請(qǐng)求法院駁回原告的起訴。廈門(mén)市思明區(qū)人民法院于2005年5月10日作出一審裁定：駁回原告xx等人的起訴。

法院判決：

一審法院認(rèn)為，根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》的規(guī)定，業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)代表和維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中的合法權(quán)益。選聘、解聘物業(yè)管理企業(yè)屬業(yè)主大會(huì)的職責(zé)。業(yè)主大會(huì)就此作出決定需經(jīng)全體業(yè)主所持投票權(quán)2/3以上通過(guò)。業(yè)主大會(huì)的決定對(duì)全體業(yè)主具有約束力。由此可見(jiàn)，在選聘和解聘物業(yè)管理企業(yè)方面，由于涉及的是全體業(yè)主的共同利益，因而不應(yīng)由個(gè)別業(yè)主自行決定，而應(yīng)通過(guò)業(yè)主大會(huì)作出決議，從而體現(xiàn)大多數(shù)業(yè)主的意愿。該條例同時(shí)規(guī)定業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中，享有的權(quán)利是提議召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議，并就物業(yè)管理的有關(guān)事項(xiàng)提出建議，行使表決權(quán)。因此，在個(gè)別業(yè)主對(duì)物業(yè)管理的有關(guān)事項(xiàng)存有異議的情況下，應(yīng)采用提議召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議，并由業(yè)主大會(huì)作出決議的方式來(lái)進(jìn)行。本案的訴求為確認(rèn)物業(yè)管理臨時(shí)委托協(xié)議無(wú)效，這一事項(xiàng)涉及到xx大廈全體業(yè)主的共同利益，因此，與本案有直接利害關(guān)系的原告要么應(yīng)為xx大廈全體業(yè)主或大多數(shù)業(yè)主，要么應(yīng)為xx大廈全體業(yè)主或大多數(shù)業(yè)主推選的代表人，這才足以反映xx大廈全體業(yè)主或大多數(shù)業(yè)主的真實(shí)意思表示，現(xiàn)原告既未經(jīng)過(guò)業(yè)主大會(huì)作出決議這一階段，也未有全體業(yè)主或大多數(shù)業(yè)主的推選授權(quán)，以小部分業(yè)主的身份徑直向人民法院起訴涉及全體業(yè)主利益的事項(xiàng)，顯然不是適格的原告，故作出上述一審判決。

律師說(shuō)法：

本案是一起少數(shù)業(yè)主直接狀告業(yè)主委員會(huì)及物業(yè)管理公司，要求確認(rèn)業(yè)委會(huì)選聘物業(yè)管理公司屬于無(wú)效行為的糾紛案。本案的關(guān)鍵是：在涉及全體業(yè)主共同利益的事項(xiàng)上，少數(shù)業(yè)主是否可以作為原告直接起訴業(yè)主委員會(huì)選聘或解聘物業(yè)管理企業(yè)行為為？國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》第八條規(guī)定：“業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)代表和維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中的合法權(quán)益”;第十一條規(guī)定：“ 業(yè)主大會(huì)履行下列職責(zé)： ……（三）選聘、解聘物業(yè)管理企業(yè)；”第十二條規(guī)定：“……業(yè)主大會(huì)作出制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則，選聘和解聘物業(yè)管理企業(yè)，專項(xiàng)維修資金使用和續(xù)籌方案的決定，必須經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權(quán)２／３以上通過(guò)。業(yè)主大會(huì)的決定對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主具有約束力?！?由此可見(jiàn)，選聘和解聘物業(yè)管理企業(yè)涉及到全體業(yè)主的共同利益，應(yīng)通過(guò)業(yè)主大會(huì)作出決議，而不應(yīng)由個(gè)別業(yè)主自行決定。原告既沒(méi)有經(jīng)過(guò)業(yè)主大會(huì)作出決議，也沒(méi)有獲得全體業(yè)主或大多數(shù)業(yè)主的授權(quán)，就以少數(shù)業(yè)主的身份直接起訴，顯然屬于主體不適格。另外，第一被告臨時(shí)委托物業(yè)管理的行為，是在xx大廈面臨即將無(wú)人管理的情況下作出的，其出發(fā)點(diǎn)是出于考慮全體業(yè)主的利益。后來(lái)，該行為亦得到了業(yè)主大會(huì)的追認(rèn)，使第一被告選聘物業(yè)管理公司的行為獲得有效。故即使原告主體適格，由于第一被告選聘物業(yè)管理公司的行為獲得業(yè)主大會(huì)的追認(rèn)獲得有效，依法也應(yīng)駁回原告的起訴。因此，法院作出駁回原告起訴的裁定是正確的，維護(hù)了法律的尊嚴(yán)。