案情簡介：

王某與天一公司于2004年4月簽訂房屋租賃合同一份，約定將天一公司房屋租于王某用于餐飲、客房和桑拿，月租金為8000元，一方違約承擔違約金5000元。承租人拖欠租金累計達10天的，出租人有權(quán)終止合同，租金按半年結(jié)算。合同簽訂時，該房屋經(jīng)消防驗收同意投入使用，驗收報告同時進一步完善各項消防安全管理制度，對建筑內(nèi)配置的消防器材應當定期維護保養(yǎng)，保證完好有效；已經(jīng)消防驗收的工程如有改建、擴建、用途變更，應向公安消防機構(gòu)申報審批，該意見還注明：經(jīng)營場所不得用作人員住宿。

2006年10月區(qū)公安消防大隊發(fā)出兩份分別對自用噴淋系統(tǒng)和消除火災隱患的限期改正通知書。后由于消防隱患未能清除，王某所從事的餐飲等活動無法進行，王某遂訴至法院要求確認雙方所簽訂的合同因違反法律強制性規(guī)定而無效。

意見分歧：

本案在審理過程中，共形成兩種意見。一種意見認為，原被告之間的房屋租賃合同因違反消防法消防安全的強制性規(guī)定，應屬無效合同；另一種意見認為，根據(jù)當事人意思自治及保護交易安全原則，應認定本案合同為有效合同，如果消防設施存在問題，影響生產(chǎn)經(jīng)營的，可以申請撤銷雙方所簽訂的合同，而不應作為認定合同無效情形。

在此，筆者同意第二種意見。本案將試從以下幾個方面分析原被告雙方所簽訂合同的效力問題。

律師說法：

一、從意思自治原則看本案合同的效力

民法上的意思自治原則，又稱私法自治原則，“指私人相互間的法律關(guān)系應取決于個人之自由意思。只要不違反法律之根本精神，個人之法律關(guān)系均可依其自己的意思，自由創(chuàng)設?！盵1]意思自治原則的出現(xiàn)是與私有制社會商品經(jīng)濟的發(fā)展相聯(lián)系的，其作為一種意思形態(tài)的存在，反映了經(jīng)濟發(fā)展的內(nèi)在規(guī)律性，是市場經(jīng)濟發(fā)展的內(nèi)在要求。在市場競爭條件下，市場將產(chǎn)生資源的有效配置，從而使生產(chǎn)處于其生產(chǎn)可能性邊界上。當所有行業(yè)都受到競爭的抑制與平衡作用時，市場便能夠使用最有效率的技術(shù)和最低數(shù)量的投入，生產(chǎn)出有效的產(chǎn)品組合。是否交易，如何交易，完全取決于當事人的意志。交易自由才能促進競爭，有了競爭社會才會發(fā)展，資源才能發(fā)揮最大效用。英國著名法學家梅因曾就此講過一句話：“我們可以說，直到現(xiàn)在，進步的、社會的發(fā)展就是由身份到契約的過程”。因此，在不違背公共利益的前提下，應充分的尊重當事人的自由意志。對于意思表示有瑕疵的，可以通過當事人協(xié)商、申請撤銷的方式予以補救。

本案中，原被告雙方對租賃合同的標的物、價款等均作了約定，根據(jù)保障當事人的意思自治原則，應確認雙方所簽訂合同的效力。

二、從合同法制定的目的，即維護交易安全、鼓勵交易原則來看本案合同的效力

合同法的基本原則是鼓勵交易、維護交易安全，為適應鼓勵交易、增進社會財富的需要，現(xiàn)代各國合同法紛紛變革，大都減少了在合同成立方面的不必要的限制，并廣泛運用合同擴張解釋的方法而促使更多的合同成立。

在實踐中，對合同無效的認定，較為嚴謹。如果輕易認定合同無效，將導致合同無效數(shù)量大量增加，而合同的大量無效不僅導致了交易成本的增加，同時也導致了人們對合同的不信任感，使合同這一市場經(jīng)濟的紐帶和橋梁不能有效地發(fā)揮作用。另外由于合同無效的輕易認定，滋生了欺詐、不守信用者的僥幸心理，使其可以放心大膽地背信棄義、損人利己，而不受違約責任的制裁。實踐中，一些違約者利用合同的瑕疵和紅間文件的規(guī)定，最終使合同無效，從而輕易的達到撕毀合同和逃避違約責任的目的，已成了我國合同法實踐中司空見慣的現(xiàn)象[2].

故為了維護交易的安全穩(wěn)定，防止當事人惡意不履約心理，在不損害國家利益和公共利益和法律強制性規(guī)定的前提下應 認定合同無效。

三、從交易成本看本案合同的效力

合同交易成本是指在締結(jié)、履行合同過程中發(fā)生的交易成本，它主要包括締約成本、履約成本和救濟成本三個方面。合同交易成本的計算是評價當事人行為是否有效的一個客觀標準。當大家都為一個行為時，從合同交易成本最小化原則出發(fā)，通常應認定該行為有效。本案中原被告雙方簽訂的系房屋租賃合同，被告在簽訂合同時已取得安全許可，保障了房屋的通常使用用途，其出租的房屋可能被實際用于多用用途，如果在締約時要求出租方承擔過多的專業(yè)規(guī)范要求，并將起作為合同是否生效的必然性要求，將導致大量的合同被歸于無效，這將大大的增加締約、履約和救濟成本，不符合經(jīng)濟發(fā)展的客觀規(guī)律需要，故不能不分情況的一概認定合同無效。另外，本案中，承租人在承租方去后，完全可以在征得出租人同意的情況下，為承租并準備用于經(jīng)營住宿、餐飲等公眾聚集場所的房屋增設消防設施，使其符合保證消防安全的要求。根據(jù)交易成本最小化原則，在當事人對合同承租后的特殊消防安全無約定的情況下，應認定合同有效。

四、從誠實信用原則看本案合同效力的認定

所謂誠實信用，是指在市場活動中，要講究信用，恪守諾言，誠實不欺，在不損害他人利益和社會利益的前提下追求自己的利益。

本案中，雙方合同簽訂已有兩年，消防實施不足以用于餐飲、客房等是客觀存在的，在這期間，雙方均未提出異議，如果此時簡單的認定合同無效，將嚴重損害出租人的合法權(quán)益，有違誠實信用原則，同樣也不利于房屋租賃市場的穩(wěn)定。故根據(jù)誠實信用原則的客觀要求，應認定雙方所簽合同為無效合同。對于現(xiàn)存在的消防安全不合格致不能正常營業(yè)，可以由原被告雙方協(xié)商，對消防實施進行整改以達消防安全，如果協(xié)商不成，可以合同目的不能實現(xiàn)為由，請求撤銷雙方所簽訂的合同。

五、從現(xiàn)行法律規(guī)范看本案合同的效力

本案的爭議焦點為本案雙方爭議房屋未經(jīng)消防驗收合格是否違反《消防法》的強制性規(guī)定。我國《合同法》規(guī)定違反法律強制性規(guī)定的合同為無效合同。

我國《消防法》第10條第3款規(guī)定：“按照國家工程建筑消防技術(shù)標準進行消防設計的建筑工程竣工時，必須經(jīng)公安消防機構(gòu)進行消防驗收；未經(jīng)驗收或者經(jīng)驗收不合格的，不得投入使用?！?/p>

筆者認為，消防法所規(guī)定的經(jīng)消防驗收合格后方才投入生產(chǎn)使用，是對房屋的使用用途作出規(guī)定，這里的使用應指生產(chǎn)生活使用，而非指房屋出租行為?！断婪ā返?2條將歌舞廳、影劇院、賓館、飯店、商場、集貿(mào)市場等公眾聚集的場所的消防安全賦予經(jīng)營者承擔也印證了這一說法，公安消防機構(gòu)對公眾聚集場所未經(jīng)消防安全檢查或者檢查不合格，處罰的對象也是擅自使用或者開業(yè)、經(jīng)營者而不是房屋出租人。

如果根據(jù)《消防法》第10條的規(guī)定直接認定合同無效，就不存在房屋承租人的消防安全義務。從而使得法律規(guī)定本身相矛盾。故不應將出租房屋是否經(jīng)消防安全作為房屋是否生效的要件。

最高人民法院在2004年3月4日對云南省法院關(guān)于未經(jīng)消防驗收合格而訂立的房屋租賃合同如何認定其效力的復函，進一步說明了這個問題。租賃房屋用于開設經(jīng)營賓館、飯店、商場等公眾聚集場所的，向當?shù)毓蚕罊C構(gòu)申報消防安全檢查的義務人為該企業(yè)的開辦經(jīng)營者，但租賃標的物經(jīng)消防安全驗收合格，不是認定房屋租賃合同效力的必要條件。

由此，可以看出，我國法律并未將消防安全是否經(jīng)驗收合格作為合同是否生效的要件，根據(jù)無效合同的認定原則，即在法律強制性規(guī)定未做規(guī)定的前提下，應認定合同有效。

綜上，筆者認為，在合同雙方當事人對消防安全作為生效要件未作約定的簽訂下，不能以房屋未經(jīng)消防驗收合格為由主張合同無效，故法院的判決是正確的。