案情簡(jiǎn)介：

1998年4月7日，某裝飾裝璜公司（甲方）與被告某興隆公司（乙方）簽訂了《關(guān)于共同開發(fā)某2號(hào)院地下室的經(jīng)濟(jì)合同》（以下簡(jiǎn)稱第一份協(xié)議），雙方投資共同開辦某招待所。約定：甲方提供某2號(hào)院地下室，共20間即地下室二層樓梯間以西的房間。乙方投資為上述房屋的裝修及開設(shè)旅館業(yè)務(wù)所必須的一切家具備品及其它設(shè)備等。合同并約定乙方應(yīng)按時(shí)支付招待所的一切費(fèi)用，如：水電費(fèi)、供暖費(fèi)等。

因某裝潢公司與某管理中心是同一系統(tǒng)管理下的單位，經(jīng)協(xié)商由某裝飾裝潢公司將合同轉(zhuǎn)讓給某管理中心。

2000年4月20日，原告某管理中心（甲方）與被告某興隆公司（乙方）簽訂了《關(guān)于共同開發(fā)某2號(hào)院地下室的經(jīng)濟(jì)合同修改協(xié)議》（以下簡(jiǎn)稱第二份協(xié)議），約定：將第一份協(xié)議中的年租金調(diào)整為120 000元。前甲乙雙方簽署的合同，未修改部分繼續(xù)執(zhí)行，仍然具有法律效力。2002年5月開始，被告正在使用中的房屋陸續(xù)有7間房屋窗戶采光井被住戶封堵。

2002年8月3日，被告某興隆公司要求原告對(duì)采光井被封堵問題，盡快解決。原告某管理中心認(rèn)為房間采光井被堵，不交租金不妥，因被告長(zhǎng)期使用地下室，有責(zé)任出面處理和解決此事，可配合處理。而被告于1998年就開始拖欠供暖費(fèi)，另外，被告還欠交原告租金260 000元。

被告認(rèn)為原告違約在先，給其造成損失并影響房屋使用。被告方使用的房屋窗戶外采光井被封堵，多次與原告交涉，未有結(jié)果。被告方采取拖欠租金的方式來試圖爭(zhēng)取原告以積極的態(tài)度處理此事。同時(shí)，由于原告也未能保證被告方使用房屋的室內(nèi)溫度達(dá)到國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)，同樣屬于原告的違約行為，且原告作為出租方，無法提供房屋所有權(quán)證和房屋租賃證。根據(jù)相關(guān)規(guī)定，原告不具備出租房屋條件，將房屋出租給被告方，已經(jīng)構(gòu)成違法行為。

雙方一直未能協(xié)商解決此事，原告起訴到法院，要求判令解除雙方房屋租賃合同，被告立即騰退2號(hào)院24號(hào)樓地下室的房屋，判令被告補(bǔ)交房租和供暖費(fèi)并承擔(dān)訴訟費(fèi)。

法院判決：

一審法院認(rèn)為：因第一、二份協(xié)議系原、被告雙方真實(shí)意思表示，且原告對(duì)本案所涉出租房屋持有合法使用證明，故二份協(xié)議合法有效，雙方均應(yīng)依約履行。至于原告是否持有房屋租賃證并不影響本案合同的效力，因?yàn)榉课葑赓U證是否辦理屬于行政管理問題，與合同效力無關(guān)。被告因承租的房屋部分采光井被住戶封堵未能解決，拒交租金，為此雙方產(chǎn)生糾紛。

關(guān)于封堵問題，原、被告均有向第三人請(qǐng)求排除妨害的權(quán)利，但基于租賃合同關(guān)系，原告則負(fù)有積極行使權(quán)利排除妨害的附隨義務(wù)。原告在被告要求其解決封堵問題的情況下，未予以解決是對(duì)其負(fù)有的履行合同附隨義務(wù)的懈怠。但被告以拒絕向原告交付租金的方式來解決封堵問題，顯屬承租人以不履行合同主債務(wù)來對(duì)抗出租人的附隨義務(wù)，根本不能成立同時(shí)履行抗辯權(quán)。又由于被告也未能提交因部分房屋的采光井被封堵而對(duì)被告的經(jīng)營(yíng)收入產(chǎn)生實(shí)際影響的證據(jù)，被告理應(yīng)承擔(dān)補(bǔ)交租金的民事責(zé)任，原告要求交付租金的請(qǐng)求應(yīng)予支持。

被告拖欠租金的理由雖然不能成立，但尚屬事出有因，原告對(duì)引起本案糾紛也并非沒有任何責(zé)任，尚不具備解除合同的法定條件。截至今日，雙方簽訂的租賃合同的目的仍然可以實(shí)現(xiàn)，故原告要求解除合同的訴訟請(qǐng)求，不予支持。

因原告與被告簽訂的租賃合同約定按時(shí)交納供暖費(fèi)，但沒有具體交納時(shí)間，根據(jù)相關(guān)法律的規(guī)定，在本案中原告享有隨時(shí)主張的權(quán)利，同時(shí)原告與被告存在長(zhǎng)期合同關(guān)系，雙方的權(quán)利義務(wù)在租賃關(guān)系存續(xù)期間，供暖費(fèi)處于持續(xù)產(chǎn)生的狀態(tài)中，原告現(xiàn)在請(qǐng)求被告給付供暖費(fèi)不存在已過訴訟時(shí)效的問題。原告已向供暖方實(shí)際繳納供暖費(fèi)，被告應(yīng)按實(shí)際發(fā)生的供暖費(fèi)向原告支付。故判決被告給付原告租金260000元，被告給付原告供暖費(fèi)66832.5元，駁回原告其他訴訟請(qǐng)求。

上訴人某管理中心、某興隆公司因租賃合同糾紛一案，不服一審判決提起上訴，二審審理后以相同理由判決駁回上訴，維持原判。

律師說法：

該案主要針對(duì)被告某興隆公司承租的房屋外采光井被住戶封堵所產(chǎn)生的爭(zhēng)議后，被告拒付租金的行為是否構(gòu)成同時(shí)履行抗辯權(quán)來審查的，如果構(gòu)成同時(shí)履行抗辯權(quán)，就要判決駁回原告的訴訟請(qǐng)求，反之就要判決支持原告的訴訟請(qǐng)求。

依照法律規(guī)定行使同時(shí)履行抗辯權(quán)的條件，必須是基于同一雙務(wù)合同而產(chǎn)生的對(duì)待給付，當(dāng)事人雙方互負(fù)的合法、有效的債務(wù)必須已到清償期且無先后履行順序，同時(shí)履行強(qiáng)調(diào)的是合同雙方在同一時(shí)間內(nèi)相互對(duì)待給付，要求雙方的義務(wù)是同時(shí)履行的?？赡苈男械膫鶆?wù)當(dāng)事人未履行或履行不符合約定，在合同同時(shí)履行期限已到時(shí)，一方不履行或履行不符合約定，對(duì)方可行使同時(shí)履行抗辯權(quán)。

本案的糾紛是被告因承租的房屋部分采光井被住戶（第三人）封堵而被告拒交租金，并不是因?yàn)樵媛男泻贤瑔栴}而產(chǎn)生的對(duì)待給付，所以被告不得主張同時(shí)履行抗辯權(quán)。另外關(guān)于封堵問題，原告作為出租房屋的產(chǎn)權(quán)管理單位、被告作為承租房屋的實(shí)際使用人均有向第三人請(qǐng)求排除妨害的權(quán)利，但基于租賃合同關(guān)系，出租人應(yīng)保持租賃物適合于使用收益狀態(tài)，承租人不僅應(yīng)使交付的租賃物適于約定的使用收益狀態(tài)，而且于租賃關(guān)系存續(xù)期間也應(yīng)保持租賃物的狀態(tài)適合于約定的使用收益。當(dāng)承租人的使用收益因受有妨害或者有妨害的危險(xiǎn)時(shí)，原告則負(fù)有積極行使權(quán)利排除妨害的附隨義務(wù)。原告在被告要求其解決封堵問題的情況下，未予以解決是對(duì)其負(fù)有的履行合同附隨義務(wù)的懈怠。但被告以拒絕向原告交付租金的方式來解決封堵問題，顯屬承租人以不履行合同主債務(wù)來對(duì)抗出租人的附隨義務(wù)。第三人妨害租賃物時(shí)，承租人基于自己對(duì)租賃物的占有權(quán)，也可以直接對(duì)于第三人主張排除妨害，所以本案被告以采取拖欠租金來要求原告排除第三人妨害顯然不屬于行使同時(shí)履行抗辯權(quán)。