承租人能提前退租嗎

2006年6月7日李某將自己的一間店面房租給了王某開服裝店，雙方簡單的約定了租期為四年，自2006年6月7日起至2010年6月6日止，租金每年3萬元，每年的6月7日付清一年的租金，其他事項(xiàng)沒約定。后因生意不景氣，2007年7月23日在李某不知情的情況下，王某與張某簽訂了一份房屋租賃合同，王某將承租的店面轉(zhuǎn)租給了張某使用，雙方約定：張某租用王某店面房一間，租期自 2007年7月23日起至2010年6月6日止，租金10萬元，租金訂立協(xié)議時(shí)一次性付清，租期結(jié)束店面自然收回，并約定未經(jīng)王某同意張某不能轉(zhuǎn)租。雙方未到房產(chǎn)管理部門辦理登記備案。2008年11月，張某的因生意一直虧損，便找到王某協(xié)商解除租賃合同并要求退回余下的租金，王某不同意。張某無奈，遂以王某轉(zhuǎn)租店面未經(jīng)房主李某同意，王某無權(quán)出租房屋，且房屋租賃合同未到房產(chǎn)管理部門辦理登記備案，其與王某簽訂的合同無效向法院起訴，請(qǐng)求法院確認(rèn)其與王某房屋租賃合同無效，并要求王某退還已支付租金10萬元。

房屋轉(zhuǎn)租合同是否有效

本案在審理過程中對(duì)店面轉(zhuǎn)租合同是否有效存在兩種不同意見：

第一種意見認(rèn)為，本案中的王某與張某訂立的店面轉(zhuǎn)租合同無效。根據(jù)我國《合同法》第二百二十四條的規(guī)定：“承租人經(jīng)出租人同意，可以將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人，承租人轉(zhuǎn)租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續(xù)有效，第三人對(duì)租賃物造成損失的，承租人應(yīng)當(dāng)賠償損失”：“承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同”。未經(jīng)原出租人同意轉(zhuǎn)租合同無效，乘租人擅自轉(zhuǎn)租系無權(quán)處分行為。同時(shí)我國建設(shè)部《城市房屋租賃管理辦法》第三十二條也對(duì)此作出規(guī)定，未征得出租人同意和辦理登記備案，擅自轉(zhuǎn)租房屋的，其租賃行為無效，沒收非法所得，并處以罰款。故王某私自轉(zhuǎn)租房屋的行為應(yīng)屬無效行為。

第二種意見認(rèn)為，本案中的王某與張某訂立的店面房轉(zhuǎn)租合同有效，應(yīng)依法予以保護(hù)。我國法律沒有規(guī)定未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租房屋無效，《合同法》第二百二十四條只是賦予了出租人在未經(jīng)其同意下的對(duì)原房屋租賃合同的解除權(quán)。雖然我國建設(shè)部《城市房屋租賃管理辦法》第三十二條規(guī)定，未征得出租人同意和辦理登記備案，擅自轉(zhuǎn)租房屋的，其租賃行為無效。但《城市房屋租賃管理辦法》只是部門規(guī)章不是法律或行政法規(guī)，其性質(zhì)僅具有行政管理效力，并不具有司法效力。故王某與張某訂立的店面轉(zhuǎn)租合同不具有我國《合同法》第五十二條規(guī)定的合同無效條件，該屋租賃合同有效，應(yīng)依法予以保護(hù)。