案情簡(jiǎn)介：

原告系某區(qū)某平房的產(chǎn)權(quán)人，產(chǎn)權(quán)證上登記的建筑面積為 148 平方米。原告在未報(bào)審批的情況下自行翻建，將房屋改建成為二層樓房。2012年9月3日，原告與被告簽訂《定金協(xié)議》，約定雙方于2012年9月6日前簽訂租賃合同，簽訂合同時(shí)原告帶產(chǎn)權(quán)人的證件和房產(chǎn)權(quán)證正本。2012年9月5日，原告與被告簽訂了《房屋租賃合同》，約定原告將涉案建筑面積為 490 平方米的二層房屋出租給被告，租賃期限自 2012年 11月3日起，至2016年11月 2日止。租金每月 35萬(wàn)元，被告應(yīng)向原告支付35萬(wàn)元作為租賃保證金。甲乙雙方在本租約有效期內(nèi)，任何一方提出解約或違約導(dǎo)致合同解除的，違約方應(yīng)向守約方支付70萬(wàn)元的違約金。合同簽訂后。被告共向原告支付租金及保證金140萬(wàn)元。2013年1月31日，區(qū)城市管理監(jiān)察大隊(duì)在涉案房屋張貼限期拆除通知書(shū)。2014年4月5日，被告將房屋騰空后交還原告。

法院判決：

法院經(jīng)過(guò)審理確認(rèn)原告和被告簽訂的《租賃合同》無(wú)效，判決原告返還被告房屋租金、租賃保證金 140 萬(wàn)元，被告向原告支付房屋使用費(fèi) 400 萬(wàn)元，原告賠償被告房屋裝修損失 180 萬(wàn)元，駁回原告的其他訴訟請(qǐng)求，駁回被告的其他反訴請(qǐng)求。

律師說(shuō)法：

出租人就未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設(shè)的房屋，與承租人訂立的租賃合同無(wú)效。涉訴房屋翻建沒(méi)有取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證，故《租賃合同》無(wú)效。

原告將未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證的房屋出租給被告，對(duì)于合同無(wú)效的后果負(fù)有主要責(zé)任，被告在簽訂合同時(shí)，未盡合理審查義務(wù)，應(yīng)承擔(dān)次要責(zé)任。合同無(wú)效或被撤銷(xiāo)后，因該合同取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還；不能返還或沒(méi)有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價(jià)補(bǔ)償。有過(guò)錯(cuò)一方應(yīng)當(dāng)賠償對(duì)方因此所受的損失，雙方都有過(guò)錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。房屋租賃合同無(wú)效，當(dāng)事人請(qǐng)求參照合同約定的租金標(biāo)準(zhǔn)支付房屋占有使用費(fèi)的，法院一般應(yīng)予支持。被告要求原告返還租金及押金的反訴請(qǐng)求，于法有據(jù)。

以上是關(guān)于“出租房屋系違章建筑，房屋租賃合同效力如何？”等問(wèn)題的分析與回答，如果您還有疑問(wèn)，不妨問(wèn)問(wèn)專(zhuān)業(yè)的律所，或者咨詢(xún)我們專(zhuān)業(yè)的律師。