案情簡介：

H公司（出租方）與J公司（承租方）簽訂租賃合同，約定由J公司承租AB地塊全部商鋪，并可以對外轉(zhuǎn)租；后J公司將其中47號商鋪轉(zhuǎn)租給陳某。其后，H公司以J公司嚴重違約為由單方解除租賃合同，J公司向AB地塊承租商戶發(fā)出公告書，告知J公司與H公司已解除租賃合同，承諾在維持原來租金標準不變的基礎上將擇期安排重新簽訂商鋪租賃合同事宜等。但陳某未與Ｈ公司辦理承接租賃等相關手續(xù)，遂Ｈ公司訴至法院，要求陳某立即搬離商鋪并將該商鋪恢復原狀、支付至實際移交商鋪之日止的占有使用費，Ｊ公司對上述陳某付款義務承擔連帶賠償責任。陳某認為，其與Ｊ公司簽訂的轉(zhuǎn)租合同合法有效，不同意搬離商鋪等。

法院判決：

法院審理后認為，Ｊ公司與H公司的租賃合同權利義務關系終止，由此導致承租人J公司與次承租人陳某轉(zhuǎn)租協(xié)議已無法繼續(xù)履行，因此出租人H公司有權要求陳某返還租賃房屋并賠償相應損失，J公司承擔連帶賠償責任。

律師說法：

原租賃合同解除后，轉(zhuǎn)租合同的效力。根據(jù)合同相對性的原理，原租賃合同的解除不當然使轉(zhuǎn)租合同喪失其效力。但是，當原租賃合同因承租人的違約而解除時，承租人即已喪失了租賃權，次承租人不得對出租人主張租賃權之存續(xù)，轉(zhuǎn)租合同在客觀上成為了不能履行的合同。此時，轉(zhuǎn)租合同可因次承租人或承租人的請求而解除，由造成合同無法履行的過錯方承擔相應的違約責任。

出租人之于次承租人的權利。首先，如果出租人同時為物權權利人，則其可基于物上請求權要求次承租人返還租賃物。其次，出租人可基于債權請求權向次承租人主張權利，且承租人與次承租人就租賃物的返還等為連帶債務人?！督K省高級人民法院關于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛若干問題的意見》第三十一條規(guī)定：“房屋租賃合同租賃期限屆滿、解除、確認無效后，承租人逾期退房的，出租人有權要求承租人返還租賃房屋并賠償損失。租賃房屋被轉(zhuǎn)租的，出租人有權要求次承租人返還租賃房屋并賠償損失，承租人承擔連帶賠償責任。”

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