案情簡(jiǎn)介：認(rèn)購(gòu)學(xué)區(qū)房被告知無(wú)法辦理入學(xué)手續(xù)

2015年4月22日，原告楊某、被告某房地產(chǎn)公司簽訂《商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)》，當(dāng)時(shí)被告的售樓部經(jīng)理承諾，原告買(mǎi)房后可以幫兩個(gè)孩子于2015年9月入讀附近的公立學(xué)校，因此原告才簽訂了認(rèn)購(gòu)書(shū)，并支付訂金20000元，準(zhǔn)備于2015年4月28日簽訂正式購(gòu)房合同。但在4月28日簽訂合同當(dāng)天，售樓部經(jīng)理稱報(bào)讀困難，無(wú)法辦理孩子入學(xué)手續(xù)，沒(méi)有學(xué)位。該說(shuō)法與其當(dāng)初承諾不符，基于相信孩子可以在9月入讀公立學(xué)校，原告才與被告簽訂《商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)》。但現(xiàn)在孩子無(wú)法入讀公立學(xué)校，與原告購(gòu)房意愿相悖。故起訴，請(qǐng)求判令被告返還訂金20000元予原告。

法院判決：駁回原告訴訟請(qǐng)求

法院經(jīng)審理認(rèn)為，《商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)》及《商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)補(bǔ)充協(xié)議》符合法律的規(guī)定，合法有效。原告稱系被告員工誤導(dǎo)致其簽訂《商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)》及《商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)補(bǔ)充協(xié)議》，本院做如下分析：原告稱被告銷售人員曾承諾可以幫助原告的兩個(gè)孩子就讀附近的公立學(xué)校，但其未能提供證據(jù)證明被告的銷售人員曾作出上述承諾，并作為原告簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)的前提條件；且原告作為成年人，應(yīng)清楚能否就讀公立學(xué)校具有不確定因素，與是否在學(xué)區(qū)內(nèi)有房產(chǎn)沒(méi)有必然聯(lián)系。綜上，原告稱其基于重大誤解簽訂《商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)》及《商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)補(bǔ)充協(xié)議》本院不予采納。上述認(rèn)購(gòu)書(shū)及補(bǔ)充協(xié)議對(duì)交易房屋的位置、面積、價(jià)款、支付方式、《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》簽訂的時(shí)間以及雙方的違約責(zé)任進(jìn)行了明確的約定，應(yīng)認(rèn)為是雙方詳細(xì)磋商的結(jié)果，系雙方真實(shí)意思表示，雙方當(dāng)事人均應(yīng)按合同約定全面履行義務(wù)。原、被告未能簽訂正式房屋買(mǎi)賣(mài)合同原因在于原告，被告不存在違約行為。原告無(wú)合法依據(jù)逾期辦理簽約手續(xù)，已構(gòu)成違約，考慮到原告交納的款項(xiàng)僅為涉訟房屋總售價(jià)的3.5%左右，在合理范圍內(nèi)，《商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)》約定在原告違約情況下其支付的定金不再退還合法合理，原告請(qǐng)求被告退還上述款項(xiàng)理?yè)?jù)不足，本院不予支持。

律師說(shuō)法：能否要求返還定金

《中華人民共和國(guó)合同法》五十四條規(guī)定：“下列合同，當(dāng)事人一方有權(quán)請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)變更或者撤銷：

（一）因重大誤解訂立的；

（二）在訂立合同時(shí)顯失公平的。

一方以欺詐、脅迫的手段或者乘人之危，使對(duì)方在違背真實(shí)意思的情況下訂立的合同，受損害方有權(quán)請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)變更或者撤銷。”

本案中，原告楊某與被告某房地產(chǎn)公司簽訂的《商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)》及《商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)補(bǔ)充協(xié)議》系雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，不違法法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，故為合法有效。關(guān)于原告楊某認(rèn)為其基于重大誤解簽訂《商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)》及《商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)補(bǔ)充協(xié)議》，重大誤解是指行為人因?qū)π袨榈男再|(zhì)、對(duì)方當(dāng)事人、標(biāo)的物的品種、質(zhì)量、規(guī)格和數(shù)量等發(fā)生錯(cuò)誤認(rèn)識(shí)，使行為的后果與自己的意思相悖，并造成較大損失的行為。因重大誤解而做出的民事行為一般具有以下構(gòu)成要件：

（1）誤解因受害方當(dāng)事人自己的過(guò)錯(cuò)造成的。

（2）當(dāng)事人的誤解必須是要對(duì)行為的主要內(nèi)容構(gòu)成重大誤解。對(duì)訂約動(dòng)機(jī)的判斷錯(cuò)誤也不應(yīng)構(gòu)成重大誤解。

（3）誤解直接影響到當(dāng)事人所應(yīng)享受的權(quán)利和承擔(dān)的義務(wù)。行為一旦生效，將會(huì)使誤解方的利益受到損害。

原告楊某認(rèn)購(gòu)房屋時(shí)，對(duì)購(gòu)房行為的性質(zhì)、對(duì)方當(dāng)事人、房屋的情況等沒(méi)有發(fā)生錯(cuò)誤認(rèn)識(shí)，對(duì)能否辦理入學(xué)的訂約動(dòng)機(jī)的判斷錯(cuò)誤不能構(gòu)成重大誤解，故楊某無(wú)權(quán)主張撤銷合同、返還定金。

以上就是關(guān)于“認(rèn)購(gòu)學(xué)區(qū)房被告知無(wú)法辦理入學(xué)手續(xù) 能否要求返還定金”的案例介紹，在這里要提醒大家，合同雙方當(dāng)事人應(yīng)按照約定行使權(quán)利、履行義務(wù)。如果出現(xiàn)糾紛，最好咨詢專業(yè)律師，以維護(hù)自己的合法權(quán)益。