案情簡介：

2007年12月24日，王鳳玉與李榮新簽訂《樓房租賃合同》，約定：李榮新將田陽縣城一棟四層樓房出租給王鳳玉從事鋪面經(jīng)營餐飲、旅業(yè)，期限為10年，時間從2008年1月18日至2018年，年租金為6萬元。

合同簽訂后，雙方履行合同至2011年3月時發(fā)生矛盾，李榮新一怒之下請人將出租房屋的一樓大門上鎖，致使王鳳玉無法正常經(jīng)營一樓。王鳳玉將李榮新訴至法院，請求法院判令雙方繼續(xù)履行合同。經(jīng)查，該房的土地使用權和房屋所有權登記于第三人李麗的名下。李榮新與第三人李麗系母女關系。

該房屋建成及登記后，一直由李榮新管理使用。第三人李麗一直在外讀書、工作，涉案房屋一直由李榮新管理使用，房屋租賃事項經(jīng)由李榮新與王鳳玉辦理。

爭議焦點：

母親將女兒的房屋出租給他人，該房屋租賃合同是否有效。

本案有兩種不同的處理意見：第一種意見認為，王鳳玉與李榮新簽訂《樓房租賃合同》的主體不適格，屬無效合同。王鳳玉與李榮新所簽訂的合同標的房屋的所有人是第三人李麗，現(xiàn)簽合同是李榮新，屬于主體不適格，且過后第三人李麗也不予確認，故該合同是絕對無效合同，無效合同自始至終無效。

第二種意見認為，王鳳玉與李榮新簽訂《樓房租賃合同》系雙方的真實意思表示，合同沒有違反法律法規(guī)的禁止性規(guī)定，也沒有損他人的合法利益，故該合同合法有效。

律師說法：

認同第二種意見。理由：根據(jù)《中華人民共和國合同法》第五十二條的規(guī)定：“有下列情形之一的，合同無效：

（一）一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益；

（二）惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益；

（三）以合法形式掩蓋非法目的；

（四）損害社會公共利益；

（五）違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定。本案中，李榮新出租的樓房雖登記在其女兒第三人李麗的名下，但該樓房一直是李榮新管理使用。李榮新將該樓房的使用權出租給王鳳玉，并未損害該樓房的所有權，亦未改變第三人李麗擁有該樓房的所有權，對第三人李麗的利益不構成損害，且雙方已實際履行該租賃合同近六年之久，第三人李麗未曾提出異議，該合同合法有效，故法院應當支持王鳳玉的訴訟請求。