案例回顧：商品房轉賣獲知面積有差 初始買受人要求差價訴上法庭

2011年1月31日，孫女士與豪業(yè)公司簽訂商品房買賣合同，約定購買豪業(yè)公司開發(fā)建設的商品房一套。合同中載明的房屋銷售面積為148.12平方米，合同約定若房屋實際面積與銷售面積出現(xiàn)誤差，則每平方米價格保持不變，按照實際面積調整總房價，多退少補。2016年底，費先生有意購買孫女士的此套房屋，在合同磋商過程中，費先生發(fā)現(xiàn)房屋實際面積只有142.03平方米，后兩人達成二手房買賣合同，并于2017年1月一起到房管部門辦理了房屋交易手續(xù)。二人在房管部門簽訂的房屋買賣協(xié)議書上載明房屋的建筑面積為142.03平方米（即實際面積）。
后孫女士以房屋實際面積比銷售面積減少為由，訴上法庭要求豪業(yè)公司退回面積差價款。
但費先生在法庭上作為第三人認為，他是該房屋現(xiàn)在的所有權人，房屋面積縮水，受損失的是他，雖然在房管部門是按照實際面積簽訂了買賣協(xié)議，但那是為了取得房屋產權證不得已的行為，所以面積差價款應該退還給他。

法院判決：房屋轉賣不影響先前買賣關系 孫女士應獲賠償

人民法院經審理認為：原告孫女士與被告豪業(yè)公司之間是商品房買賣合同關系，雙方均應依據合同的約定行使權利、履行義務?，F(xiàn)房屋實際面積較約定面積減少6.09平方米，因雙方已在合同中就出現(xiàn)面積誤差的解決方式作出了約定，該約定對雙方均有拘束力，因此豪業(yè)公司應依約定向孫女士承擔退還面積差價的責任。孫女士是否將房屋轉賣他人，并不影響其與豪業(yè)公司業(yè)已存在的買賣合同關系，也不影響其依據合同繼續(xù)向豪業(yè)公司主張權利，豪業(yè)公司也不能因房屋被轉賣而免除自己的合同責任。

律師說法：先后買受人根據不同合同主張權利

商品房買賣合同和二手房買賣合同是兩個不同的法律關系，分別對應著不同的權利義務主體。當房屋的實際面積與合同約定的銷售面積出現(xiàn)誤差的時候，根據合同相對性原則，只有直接的合同當事人之間可以主張權利或承擔義務。

房屋是否轉賣，并不影響初始買受人依據合同主張權利。同時，如果在二手房的買賣關系之中，房屋的實際面積比二手房買賣合同約定的面積小，二手房買賣合同的買受人也可根據二手房買賣合同要求二手房的賣方賠償自己損失。

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