案情簡介：

2003年，房地產(chǎn)開發(fā)商平果縣房地產(chǎn)開發(fā)公司向中行平果支行申請“平果鋁含笑小區(qū)”公寓樓按揭貸款支持。經(jīng)協(xié)商一致，2004年1月16日雙方簽訂了《樓宇按揭項目合作協(xié)議》，協(xié)議約定：中行平果支行向符合貸款條件的“平果鋁含笑小區(qū)”公寓樓購房人提供按揭貸款支持；雙方同時簽訂了《最高額保證合同》，確定平果縣房地產(chǎn)開發(fā)公司為該樓盤的購房人向中行平果支行借款提供連帶責(zé)任擔(dān)保。2004年3月31日，平果縣房地產(chǎn)開發(fā)公司與黃某簽訂了虛假的《商品房買賣合同》、并持虛假的首期付款收據(jù)及收入證明等相關(guān)證件，與黃某到中行平果支行辦理按揭貸款手續(xù)。當(dāng)日，中行平果支行與黃某簽訂了《樓宇抵押借款合同》，約定：借款金額為85000元，借款期限為15年，月利率為4.2‰，還款方式為：按月均等額還貸款本息。同日，中行平果支行依合同約定將85000元轉(zhuǎn)入“平果鋁含笑小區(qū)”的開發(fā)商戶頭上。此后，中行平果支行從黃某在該行的活期普通存折中逐月扣劃應(yīng)歸還和支付的貸款本息。抵押物已在平果縣房地產(chǎn)管理所辦理了在建工程貸款抵押登記手續(xù)，明確了抵押權(quán)人為中行平果支行。截至2006年4月30日止，黃某尚欠中行平果支行借款本金76808.30元及利息643.19元。2005年7月4日平果縣人民法院以（2005）平民保字第252-1號民事裁定書查封了上述抵押物（平果鋁含笑區(qū)8-603號房）。中行平果支行由此得知平果縣房地產(chǎn)開發(fā)公司與黃某之間簽訂的是虛假的商品房買賣合同，遂引發(fā)糾紛，中行平果支行訴至平果縣人民法院，請求判令：1、黃某償還借款本金76808.30元及利息；2、平果縣房地產(chǎn)開發(fā)公司負(fù)連帶清償責(zé)任；3、中行平果支行對“平果鋁含笑小區(qū)”8棟603號房享有優(yōu)先受償權(quán)。

法院判決：

一審法院認(rèn)為：平果縣房地產(chǎn)開發(fā)公司為套取中行平果支行的按揭貸款，與黃某惡意串通，持虛假的購房合同和相關(guān)資料與中行平果支行簽訂《樓宇抵押借款合同》，根據(jù)《中華人民共和國合同法》第五十二條第（一）、（二）項的規(guī)定，該借款合同為無效合同，黃某與平果縣房地產(chǎn)開發(fā)公司是共同侵權(quán)人，對返還貸款本金及賠償利息損失承擔(dān)連帶責(zé)任。根據(jù)《中華人民共和國擔(dān)保法》第五條第一款規(guī)定，擔(dān)保合同是主合同的從合同，主合同無效，擔(dān)保合同無效。因此，對中行平果支行要求對抵押物享有優(yōu)先受償權(quán)的訴訟請求不予支持。據(jù)此判決：一、由黃某、平果縣房地產(chǎn)開發(fā)公司返還中行平果支行借款本金76808.46元及賠償利息損失；二、黃某、平果縣房地產(chǎn)開發(fā)公司對上述債務(wù)互負(fù)連帶清償責(zé)任；三、駁回中行平果支行要求對“平果鋁含笑住宅小區(qū)”8棟603號房屋享有優(yōu)先受償權(quán)的訴訟請求。

中行平果支行不服一審判決，上訴稱：其與黃某簽訂的《樓宇抵押借款合同》為有效合同，其對抵押物享有優(yōu)先受償權(quán)。

黃某答辯稱：本案貸款是平果縣房地產(chǎn)開發(fā)公司使用，用以抵押的房屋也是屬于平果縣房地產(chǎn)開發(fā)公司所有，其不是借款人，不應(yīng)由其償還貸款。

平果縣房產(chǎn)開發(fā)公司答辯稱：法院審理案件應(yīng)當(dāng)主動審查當(dāng)事人行為的效力，如是合同糾紛就要審查合同是否有效，不受當(dāng)事人訴訟請求的影響。根據(jù)民法通則、合同法、擔(dān)保法的有關(guān)規(guī)定，主合同無效，必然導(dǎo)致從合同無效。請二審駁回上訴，維持原判。

二審法院認(rèn)為：平果縣房地產(chǎn)開發(fā)公司與黃某以欺詐手段與中行平果支行簽訂的《樓宇抵押借款合同》屬可撤銷合同，享有合同撤銷權(quán)的是受欺詐方中行平果支行，該行在知道撤銷事由后并未主張撤銷權(quán)，因此《樓宇抵押借款合同》為有效合同。擔(dān)保合同的設(shè)立亦是擔(dān)保人平果縣房地產(chǎn)開發(fā)公司的真實意思表示，雙方并辦理抵押登記，因此擔(dān)保合同亦屬有效合同。平果縣房地產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)當(dāng)根據(jù)《最高額保證合同》的約定承擔(dān)保證責(zé)任。根據(jù)《中華人民共和國合同法》第五十四條第二款、第二百零三條、第二百零八條，《中華人民共和國擔(dān)保法》第六條、第十八條、第三十三條，《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十三條第一款第（二）項的規(guī)定，判決：一、撤銷原判；二、解除中行平果支行與黃某簽訂的《樓宇抵押借款合同》；三、由黃某向中行平果支行償還借款本金76808.46元及該款利息；平果縣房地產(chǎn)開發(fā)公司對上述債務(wù)承擔(dān)連帶清償責(zé)任；四、黃某屆期不履行上述第三項付款義務(wù)的，上訴人中行平果支行可以與抵押人平果縣房地產(chǎn)開發(fā)公司協(xié)議，以座落于平果鋁業(yè)公司外招賓館旁含笑住宅小區(qū)第八棟603號的抵押物折價，或者申請以拍賣、變賣該抵押物所得價款優(yōu)先受償。抵押物折價或者拍賣、變賣后，其價款超過債權(quán)數(shù)額的部分歸抵押人平果縣房地產(chǎn)開發(fā)公司所有，不足部分由被上訴人黃某、平果縣房地產(chǎn)開發(fā)公司連帶清償。

律師說法：

1、本案借款合同是否有效合同。

一、二審法院對本案的分歧在于本案主合同屬無效合同還是可撤銷合同，而認(rèn)定主合同有效與否，對債權(quán)人擔(dān)保權(quán)利的實現(xiàn)具有重要意義，即認(rèn)定主合同有效，除非擔(dān)保合同本身存在瑕疵，則擔(dān)保合同也應(yīng)認(rèn)定有效，擔(dān)保人應(yīng)承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任。而在主合同被認(rèn)定無效的情形下，從合同也應(yīng)認(rèn)定無效，擔(dān)保方不承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任。擔(dān)保方有過錯的，其只承擔(dān)締約過失責(zé)任，且其承擔(dān)責(zé)任的范圍不超過債務(wù)人不能清償部分的三分之一。

被上訴人平果縣房地產(chǎn)開發(fā)公司在開發(fā)“平果鋁含笑小區(qū)”公寓樓項目過程中，為套取上訴人中行平果支行的樓宇按揭貸款，與黃某協(xié)商簽訂了虛假的《商品房買賣合同》，并偽造黃某的個人資信證明等相關(guān)資料，以黃某的名義向上訴人申請按揭貸款，經(jīng)上訴人審查同意后，上訴人與黃某簽訂了《樓宇抵押借款合同》，合同訂立當(dāng)日，上訴人依約發(fā)放了貸款，但該貸款并沒有由黃某用于按揭購房，而是由被上訴人平果縣房地產(chǎn)開發(fā)公司使用。因此，黃某與平果縣房地產(chǎn)開發(fā)公司之間惡意串通，對上訴人中行平果支行構(gòu)成欺詐，使上訴人在違背真實意思表示的情況下與黃某簽訂了《樓宇抵押借款合同》，因此，被上訴人平果縣房產(chǎn)開發(fā)公司和黃某在簽訂合同時，主觀上構(gòu)成欺詐，違反了誠實信用原則，損害了上訴人中行平果支行的利益。對以欺詐手段訂立的合同的效力，《中華人民共和國民法通則》第五十八條第（三）項規(guī)定為無效合同，但《中華人民共和國合同法》規(guī)定以欺詐手段訂立合同，損害國家利益的，方為無效合同，否則為可撤銷合同。根據(jù)后法優(yōu)于前法原則，本案應(yīng)適用《中華人民共和國合同法》的規(guī)定。因此，根據(jù)《中華人民共和國合同法》第五十四條第二款的規(guī)定：“一方以欺詐、脅迫的手段或者乘人之危，使對方在違背真實意思的情況下訂立的合同，受損害方有權(quán)請求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)變更或者撤銷”，本案的《樓宇抵押借款合同》因存在欺詐行為而屬于可撤銷合同，享有合同撤銷權(quán)的主體是合同相對方中行平果支行，非經(jīng)當(dāng)事人申請，人民法院不主動認(rèn)定合同無效。本案中，上訴人在知道撤銷事由后并沒有向人民法院提出撤銷合同的請求，而是主張合同有效，根據(jù)《中華人民共和國合同法》第五十五條的規(guī)定，上訴人的撤銷權(quán)消滅，因此，本案的《樓宇抵押借款合同》為有效合同。被上訴人主張本案《樓宇抵押借款合同》因損害國家利益，應(yīng)屬無效合同。但《中華人民共和國合同法》第五十二條規(guī)定的國家利益，特指當(dāng)事人簽訂具體合同時所損害的具體的國家利益，而不是泛指包括統(tǒng)治秩序在內(nèi)的國家整體利益。本案中被上訴人的行為侵害的是上訴人的財產(chǎn)權(quán)益，而非國家利益，被上訴人的辯解違反了公平和誠實信用原則，有悖立法精神，其主張不成立。

2、中行平果支行對抵押物是否享有優(yōu)先受償權(quán)。

由于被上訴人黃某與平果縣房地產(chǎn)開發(fā)公司之間訂立的是虛假的商品房買賣合同，雙方實際上并不存在商品房買賣關(guān)系，因此合同標(biāo)的物所有權(quán)并沒有發(fā)生轉(zhuǎn)移，即平果鋁含笑住宅小區(qū)第八棟603號房屋所有權(quán)仍然屬被上訴人平果縣房地產(chǎn)開發(fā)公司所有。上訴人中行平果支行與被上訴人平果縣房地產(chǎn)開發(fā)公司簽訂的《樓宇按揭項目合作協(xié)議》第六條約定：“甲方（平果縣房地產(chǎn)開發(fā)公司）須協(xié)助乙方（中行平果支行）辦妥在建房產(chǎn)抵押登記手續(xù)?！币虼耍焦h房地產(chǎn)開發(fā)公司已明確知道，向上訴人申請按揭貸款必須以貸款人所購買的房產(chǎn)設(shè)定抵押。而平果縣房地產(chǎn)開發(fā)公司為了取得上訴人的按揭貸款，自愿將其擁有所有權(quán)的平果鋁含笑住宅小區(qū)第八棟603號房以黃某的名義，為黃某的按揭貸款設(shè)定抵押，因此，本案抵押權(quán)的設(shè)立，并不是黃某擅自對房產(chǎn)作出處分，而是房屋所有權(quán)人平果縣房地產(chǎn)開發(fā)公司的真實意思表示，平果縣房地產(chǎn)開發(fā)公司是本案的實際抵押人，且雙方已到平果縣房地產(chǎn)管理所辦理了在建工程（商品房預(yù)售）抵押登記，抵押權(quán)因登記而成立，并具有公信力，上訴人中行平果支行已向黃某發(fā)放貸款，支付了相應(yīng)的對價，其善意取得的抵押權(quán)依法應(yīng)當(dāng)受到保護(hù)。因此，本案的《樓宇抵押借款合同》中的擔(dān)保條款亦為有效合同，上訴人對抵押物享有優(yōu)先受償權(quán)。

3、各方當(dāng)事人應(yīng)承擔(dān)何種法律責(zé)任。

平果縣房地產(chǎn)開發(fā)公司與中行平果支行簽訂的《最高額保證合同》，主體合格，內(nèi)容合法，是雙方當(dāng)事人的真實意思表示，為有效合同。該合同約定：平果縣房地產(chǎn)開發(fā)公司為使用中行平果支行的貸款購買“平果鋁含笑小區(qū)”公寓樓商品房的購房者提供連帶責(zé)任擔(dān)保；主合同雙方解除主合同或使主合同提前到期的，保證人對于債務(wù)人給債權(quán)人造成的損失承擔(dān)保證責(zé)任；擔(dān)保的范圍包括因主合同產(chǎn)生的債務(wù)本金、利息、違約金、賠償金、實現(xiàn)債權(quán)的費用等等。因此，平果縣房地產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)按照該保證合同的約定，對本案貸款本息承擔(dān)連帶責(zé)任擔(dān)保。被上訴人黃某作為完全行為能力人，其與上訴人簽訂借款合同時，并沒有受到他人的欺詐、脅迫，而是自愿做為借款合同債務(wù)人為被上訴人平果縣房地產(chǎn)開發(fā)公司套取上訴人的按揭貸款提供便利條件，因此，被上訴人黃某應(yīng)當(dāng)為此承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任，即向上訴人償還尚欠的貸款本息。故被上訴人黃某主張其不是實際借款人，不應(yīng)承擔(dān)償還責(zé)任的辯解沒有法律依據(jù)。上訴人依借款合同的約定發(fā)放貸款后，被上訴人黃某并沒有將貸款用于購買合同所指定的商品房，而是由被上訴人平果縣房地產(chǎn)開發(fā)公司使用，違反了借款合同約定的借款用途，根據(jù)《中華人民共和國合同法》第二百零三條的規(guī)定：“借款人未按照約定的借款用途使用借款的，貸款人可以停止發(fā)放借款、提前收回借款或者解除合同。”因此，上訴人中行平果支行要求提前收回被上訴人尚欠的借款本金及相應(yīng)利息有事實和法律依據(jù)。由于被上訴人提供的貸款申請資料在形式上沒有瑕疵，上訴人中行平果支行在簽訂合同時無法預(yù)見到被上訴人之間買賣商品房的意思表示存在瑕疵，其已盡到了合理的注意義務(wù)，因此，上訴人不存在過錯，不應(yīng)承擔(dān)民事責(zé)任。