案情簡(jiǎn)介：

陳先生一直希望擁有一套舒適的住房。2007年6月的一天，他終于看中了一套房屋。經(jīng)多方交談、聯(lián)系，與一家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司、陳先生及屋主萬女士簽訂了《房地產(chǎn)買賣居間協(xié)議》，大家約定：陳先生委托房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司居間購買萬女士所有的16號(hào)601室房屋，陳先生為表示購買誠意，自愿向房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司支付意向金2萬元，由該公司轉(zhuǎn)付給萬女士。合同還約定協(xié)議簽訂后，如陳先生、萬女士未能履行本協(xié)議，導(dǎo)致雙方的《上海市房地產(chǎn)買賣合同》或類似合同無法簽訂的，違約方或合意解除協(xié)議方應(yīng)向房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司支付違約金，數(shù)額為本次交易中房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司應(yīng)收另兩方總傭金之和，計(jì)人民幣24200元。

協(xié)議簽訂后，陳先生向房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司支付意向金2萬元。嗣后，陳先生在看房過程中，聞到所欲購買房屋內(nèi)有異味，即向萬女士提出疑問，萬女士表示該異味可能來自于周邊化工廠，陳先生表示不愿購買16號(hào)601室房屋。為此，陳先生與萬女士經(jīng)協(xié)商，不履行房屋買賣事宜，陳先生自愿補(bǔ)償萬女士二個(gè)月租金6千元。萬女士遂將由房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司轉(zhuǎn)交的陳先生支付的意向金2萬元返還給房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司。

陳先生遂要求房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司返還意向金2萬元，因未果，訴至法院要求房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司返還意向金2萬元。該案法院作出判決：由房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司返還陳先生2萬元。但房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司認(rèn)為，陳先生擅自解除居間合同，不再購買16號(hào)601室房屋，而該行為又得到萬女士的認(rèn)可，陳先生、萬女士的行為損害了房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司的利益，故要求陳先生、萬女士按《房地產(chǎn)居間合同》第十條的約定向房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司支付24200元的違約金。

法院判決：

法院一審判決，原告某房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司要求被告陳先生、萬女士支付違約金24200元的訴訟請(qǐng)求，不予支持。

律師說法：

法院認(rèn)為，居間人未促成合同成立的，不得要求支付報(bào)酬，但可以要求委托人支付從事居間活動(dòng)支出的必要費(fèi)用。被告陳先生委托原告購買被告萬女士所有的上海市某路16號(hào)601室房屋，所簽訂的居間合同，是雙方當(dāng)事人真實(shí)意思表示，合法有效。被告陳先生主張?jiān)孢`反規(guī)定，由沒有經(jīng)紀(jì)人資質(zhì)的人員簽訂合同的行為，應(yīng)由有關(guān)行政部門處理，但并不影響合同效力，故被告陳先生主張?jiān)嬖诤贤虾灻慕?jīng)紀(jì)人沒有經(jīng)紀(jì)資質(zhì)，違反有關(guān)法律規(guī)定，系無效合同，理由不足，法院不予采信。

被告陳先生與被告萬女士在簽訂居間合同后，對(duì)于系爭(zhēng)房屋被告陳先生與被告萬女士均確認(rèn)存有異議，雙方就被告陳先生不購買房屋事宜所達(dá)成的一致，于法無悖。原告房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司、被告簽訂的《房地產(chǎn)買賣居間合同》是格式合同，其中第十條的內(nèi)容，是原告房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司在未與委托人反復(fù)協(xié)商的前提下而預(yù)先擬訂的，可認(rèn)定該條款系格式條款。該格式條款剝奪了房屋買賣雙方進(jìn)一步協(xié)商的權(quán)利，意味著房屋買賣必須成交，否則委托人即應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任，支付本次交易中被告應(yīng)收另兩方總傭金之和計(jì)人民幣24200的違約金。原告房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司通過該條款使自己處于無論居間行為成功與否均可獲得相應(yīng)報(bào)酬的有利地位，與民事合同當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)遵循自愿、公平原則確定各方權(quán)利和義務(wù)的法律規(guī)定相悖，不受法律保護(hù)。故原告房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司要求被告支付違約金的請(qǐng)求，依法不予支持。