案情簡(jiǎn)介：

甲公司（承租方）與乙公司（出租方）于2004年1月2日簽訂《房屋租賃合同》（以下簡(jiǎn)稱合同），約定租賃用途為餐飲、住宿；租期十年；年租金 70萬人民幣；付款方式：首次付款70萬，開業(yè)前再付70萬。兩年后，一年一交，先交款后使用；乙公司于合同簽訂后三個(gè)月內(nèi)完成房屋配套工程、天然氣管道工程及消防達(dá)到要求。

合同簽訂后，甲方依約將第一年租金支付乙方。但乙方卻未卻未按合同約定期限完成房屋配套、天然氣管道輸入及消防也沒有達(dá)到要求。直到2005年4月14日，乙方才完成上述合同義務(wù)。

2005年4月15日，乙方向甲公司發(fā)出催款通知書，要求甲公司支付第二年租金。同時(shí)，乙公司同意在第二年租金中扣除讓出的三個(gè)月租金（即違約賠償）。

甲公司不同上述要求，認(rèn)為乙公司遲延履行達(dá)一年之久，只扣除三個(gè)月租金不足以補(bǔ)償自己的損失。于是明確提出書面要求乙公司扣除十個(gè)月房租，該房租可以由乙方返還甲公司后，甲公司再向乙公司支付第二年租金，也可以從第二年房租中抵扣，否則，甲方不支付乙公司第二年房租。

雙方由此對(duì)支付第二年房租形成爭(zhēng)議。

爭(zhēng)議焦點(diǎn)：

甲公司否享有先履行抗辯權(quán)？

律師說法：

甲公司享有先履行抗辯權(quán)。理由是：

根據(jù)《合同法》第67條之規(guī)定：“先履行抗辯權(quán)，是指當(dāng)事人互負(fù)債務(wù)，有先后履行順序，先履行一方未履行的，后履行一方有權(quán)拒絕其履行要求。先履行一方履行債務(wù)不符合約定的，后履行一方有權(quán)拒絕其相應(yīng)的履行要求?！奔坠揪芙^支付第二年房租的要求符合先履行抗辯權(quán)的法定條件：

1、雙方簽訂的合同為房屋租賃合同，從合同約定內(nèi)容看，雙方互負(fù)對(duì)待給付義務(wù)。因此，從合同分類理論上看，該合同屬于雙務(wù)合同。既然屬于雙務(wù)合同，就有適用先履行抗辯權(quán)的前提條件。

2、乙公司違約后的損害賠償之債務(wù)先于甲公司支付第二年房租之債務(wù)。從形式上看，甲公司支付第二年房租的債務(wù)先于乙公司的交付房屋之債，這是合同約定的義務(wù)履行順序。但在甲公司支付完第一年房租后，乙公司遲延履行的違約行為（沒有不可抗力的免責(zé)事由）產(chǎn)生了向甲公司的違約損害賠償，也就是說，因乙公司違約而使甲公司遭受損害，雙方之間的原合同債務(wù)劉就轉(zhuǎn)化為損害賠償?shù)膫鶛?quán)債務(wù)關(guān)系。甲公司是債權(quán)人，對(duì)乙公司享有債權(quán)，而乙公司是債務(wù)人，對(duì)甲公司負(fù)有債務(wù)。也可以說該違約損害賠償系轉(zhuǎn)化的損害賠償之債。通常認(rèn)為它與原合同的債權(quán)或履行請(qǐng)求權(quán)具有同一性，或者說違約損害賠償請(qǐng)求權(quán)，為原合同債權(quán)的擴(kuò)張或變更。因此，甲公司要求乙公司負(fù)損害賠償之債務(wù)與乙公司請(qǐng)求甲公司履行第二年房租的債務(wù)具有同一性。而甲公司請(qǐng)求乙公司履行損害賠償之債務(wù)先于乙公司請(qǐng)求甲公司支付第二年房租之債務(wù)。

另外，房屋租賃合同作為繼續(xù)性合同，隨著履行時(shí)間的推移在甲公司與乙公司之間會(huì)不斷產(chǎn)生新的權(quán)利義務(wù)，其履行具有持續(xù)性。因此，不能將該合同第一年中乙公司違約所生的損害賠償之債與合同約定先履行第二年房租之債解釋成兩個(gè)分別的給付，而不具有牽連性。這樣會(huì)對(duì)甲公司的利益造成損害，不符合債權(quán)保障的立法目的。

3、乙公司未全部履行損害賠償之債務(wù)。乙公司雖然同意扣出讓出的三個(gè)月房租，但甲公司不同意。此其一。其二，乙方遲延履行達(dá)一年之久，甲公司只要求其扣出十個(gè)月的房租，是一個(gè)合理、合法的要求。在乙公司沒有完全履行該債務(wù)之前，甲公司當(dāng)然享有先履行抗辯權(quán)。

4、乙公司向甲公司請(qǐng)求支付第二年房租。即乙公司以催告的方式要求甲公司支付房租。同樣，甲公司也以書面方式向乙公司提出在其損害之債務(wù)未全部履行前，拒絕支付第二年房租。