案情回顧

河北滄州的王先生與趙靖、劉芳夫婦簽訂了房屋買賣合同，購買趙、劉夫婦名下一套100余平的房屋。據(jù)王先生稱，房屋實(shí)際是其和朋友李先生合伙購買，因此在房屋買賣合同簽訂后，王先生又與趙、劉夫婦補(bǔ)充約定，將房屋直接過戶給其朋友李先生。后趙、劉夫婦并未依約協(xié)助李先生進(jìn)行房產(chǎn)過戶，王先生與其朋友便共同將趙、劉夫婦告上了法庭。

法院判決

案件審理中，法院認(rèn)為根據(jù)《不動產(chǎn)登記暫行條例》和《不動產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》，房屋產(chǎn)權(quán)移轉(zhuǎn)需具備兩個條件：一是申請房屋變更的當(dāng)事人必須符合房屋權(quán)利轉(zhuǎn)移的法定情形；二是因買賣等申請不動產(chǎn)變更登記的，需由雙方當(dāng)事人共同申請。本案中，由于李先生與趙、劉夫婦之間不存在房屋買賣關(guān)系，申請辦理房屋過戶手續(xù)的人應(yīng)當(dāng)為房屋買賣合同的買受人王先生自己。同時，房屋買賣合同不同于無需辦理過戶手續(xù)的其他普通民事法律關(guān)系，因房屋買賣過戶需繳納稅款。本案買賣合同中約定將案涉房屋過戶到與房屋買賣合同之外的第三人名下有規(guī)避納稅之嫌，有違誠實(shí)信用原則。因而駁回了王先生與其朋友的訴訟請求。

律師說法

1.房屋買賣、過戶要遵守相關(guān)法律法規(guī)

《不動產(chǎn)登記暫行條例》第十四條、十五條、第十六條第三款規(guī)定：

因買賣、設(shè)定抵押權(quán)等申請不動產(chǎn)登記的，應(yīng)當(dāng)由當(dāng)事人雙方共同申請；

當(dāng)事人或者其代理人應(yīng)當(dāng)?shù)讲粍赢a(chǎn)登記機(jī)構(gòu)辦公場所申請不動產(chǎn)登記；

當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)提交相關(guān)的不動產(chǎn)權(quán)屬來源證明材料、登記原因證明文件、不動產(chǎn)權(quán)屬證書，并對申請材料的真實(shí)性負(fù)責(zé)。

可見，申請房產(chǎn)過戶的，必須由合同雙方當(dāng)事人共同申請。

《合同法》第六條規(guī)定：

當(dāng)事人行使權(quán)利、履行義務(wù)應(yīng)當(dāng)遵循誠實(shí)信用的原則。

誠實(shí)信用原則是合同法規(guī)定的一項(xiàng)基本原則，它要求民事主體在從事民事活動時，應(yīng)誠實(shí)守信，以善意的方式履行其義務(wù)，不得濫用權(quán)利或規(guī)避法律或合同規(guī)定的義務(wù)。因此以規(guī)避相關(guān)法律義務(wù)為目的的合同條款不會得到法院的支持。

2.房屋買賣合同中應(yīng)謹(jǐn)慎約定“指定第三人過戶”

對于在合同中約定“直接過戶給第三人”的條款，目前國內(nèi)不同地區(qū)的法院所持態(tài)度和判決其實(shí)并不統(tǒng)一。但即使對于持有肯定意見的北京、廈門等地區(qū)的法院，其要求也比較嚴(yán)格，需要約定的第三人明確具體，并需要第三人在合同中簽字。因此，提醒大家在簽訂房屋買賣合同時，應(yīng)謹(jǐn)慎約定“指定第三人過戶”類似的條款，防范相關(guān)法律風(fēng)險(xiǎn)。

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