案例解析：買了房子沒有辦理過戶登記 房子被強制執(zhí)行

陳某向紅楓公司購買房屋并全額支付了房款以及裝修費。紅楓公司已將施工完畢的房屋交由東方廣場公司裝修。當時沒有及時辦理網(wǎng)上備案手續(xù)，后又由于當時公司負責網(wǎng)簽備案人員的離職，又未將交易軟件轉(zhuǎn)交于公司等多方面原因?qū)е挛茨芗皶r辦理網(wǎng)上備案事宜。裝修過程中，該房屋被某個案件的一審法院查封。紅楓公司與東方廣場公司之間房屋交接手續(xù)至今未辦理，但紅楓公司、東方廣場公司與陳某確認，陳某已從東方廣場公司獲得該房屋的租金。陳某作為房屋所有權(quán)人，向法院提出執(zhí)行異議。

法院判決：已支付對價并實際占有房屋 可以排除執(zhí)行

法院認為，陳某提供了支付全款的銀行付款憑證原件，紅楓公司在庭審中予以認可，故一審法院認定陳某已經(jīng)支付全部房款。而占有既包括直接占有，也包括以對外出租、售后包租等方式的間接占有。雖然陳某與紅楓公司簽訂的商品房購銷合同約定，紅楓公司應(yīng)于2012年10月31日前，將符合約定的商品房交付陳某使用，且約定了裝飾、設(shè)備標準。陳健支付房款后，東方廣場公司在紅楓公司將房屋施工完畢后已經(jīng)接受陳健的委托承接裝潢業(yè)務(wù)，陳健也已經(jīng)實際收取了租金，屬于對房屋的間接占有，應(yīng)認定陳健已實際占有涉案房屋。綜上，陳健的執(zhí)行異議符合《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財產(chǎn)的規(guī)定》第十七條第三人排除執(zhí)行的條件。

     律師說法：未辦理過戶登記手續(xù)也可擁有房屋所有權(quán)

《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財產(chǎn)的規(guī)定》第十七條規(guī)定，第三人已經(jīng)支付全部價款并實際占有，但未辦理過戶登記手續(xù)的，如果第三人對此沒有過錯，人民法院不得查封、扣押、凍結(jié)。據(jù)此，購房人有無排除執(zhí)行的實體權(quán)利，主要看其是否滿足該條規(guī)定的三項條件：1、第三人已經(jīng)支付全部價款；2、第三人實際占有；3、第三人對未辦理過戶登記手續(xù)無過錯。

    鑒于本案例購房人已經(jīng)支付了全部房款，通過間接占有方式實際占有了涉案房產(chǎn)，且對房屋未辦理過戶登記手續(xù)沒有過錯，故符合《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財產(chǎn)的規(guī)定》第十七條的規(guī)定，對涉案房產(chǎn)具有排除執(zhí)行的實體權(quán)利。更多問題歡迎咨詢法邦網(wǎng)專業(yè)合同律師楊再坤律師。