案情簡(jiǎn)介：

原告鄧XX，被告朱XX，雙方于2008年6月18日簽訂《廠房租賃合同》，合同廠房面積為5000平方米，租期從2008年5月15日起至2018年5月14日止。每月租金25000元，以后每三年每月租金在前一期的價(jià)格基礎(chǔ)上遞增15%，每月租金必須于每月5號(hào)前交齊，如逾期不交租，原告有權(quán)收回廠房，取消合同，合同期內(nèi)如被告將廠房部分或全部轉(zhuǎn)租他人，必須事前書面報(bào)告原告，經(jīng)原告同意后方可進(jìn)行。租賃合同簽訂后一直正常履行，直到2013年5月30日，被告承租的廠房突發(fā)火災(zāi)，造成廠房嚴(yán)重?fù)p害。經(jīng)公安機(jī)關(guān)、安監(jiān)等單位調(diào)查了解，是被告轉(zhuǎn)租給第三人的陳xx在使用廠房過(guò)程中，違反消防規(guī)定導(dǎo)致發(fā)生火災(zāi)，陳xx因此而被追究刑事責(zé)任。火災(zāi)發(fā)生后廠房損毀嚴(yán)重，廠房?jī)?nèi)存儲(chǔ)的一批被告的廢金屬被法院查封直到2014年11月才拍賣。

原告起訴被告的訴求是：

1.確認(rèn)原被告于2008年6月18日簽訂的《廠房租賃合同解除》于2014年11月30日解除。

2.被告立即支付原告租金547691元(從2013年6月計(jì)算至2014年11月)。

3.被告賠償原告涉訟廠房修復(fù)費(fèi)用500000元。

4.訴訟費(fèi)用由被告承擔(dān)。

原告認(rèn)為：被告將涉訟廠房租賃給第三人陳xx沒(méi)有經(jīng)過(guò)其同意，且因第三人陳xx的原因發(fā)生火災(zāi)致使原告廠房損毀嚴(yán)重。被告在火災(zāi)后一直占用使用其廠房長(zhǎng)達(dá)1年半，未支付租金。

我們代理被告朱XX，我們的答辯的主要意見(jiàn)是：1.原告鄧XX在簽訂合同時(shí)年僅10歲，不可能與被告簽訂涉訟租賃合同，簽訂合同的當(dāng)事人是原告的父親鄧XX，被告將涉訟廠房轉(zhuǎn)租給第三人陳xx是經(jīng)原告父親同意。2.原被告簽訂的廠房租賃合同屬無(wú)效合同，原告從未向被告提供建設(shè)工程規(guī)劃許可證。3.火災(zāi)發(fā)生后涉訟廠房損毀嚴(yán)重根本就不能使用，在2013年5月原被告就已經(jīng)達(dá)成口頭解除合同的協(xié)議，涉訟廠房已交還原告，在2013年8、9月份原告已將涉訟廠房約2500平方米及800平方米另行出租給他人，對(duì)于部分廠房用于堆放被告的材料，被告無(wú)法控制，是法院查封及由政府因?yàn)?zāi)后控制導(dǎo)致的，被告在主觀上也沒(méi)有堆放的真實(shí)意思表示。4.原告在火災(zāi)發(fā)生后將被告的機(jī)器設(shè)備搬走，電子稱等全部搬走，對(duì)部分法院拍賣剩余的廢金屬低價(jià)變賣。5.在火災(zāi)中被告有對(duì)受害者賠償醫(yī)療費(fèi)等費(fèi)用，但是原告根本就沒(méi)有對(duì)受害者進(jìn)行賠償，逃避責(zé)任。

法院判決：

一、被告朱XX應(yīng)于判決發(fā)生法律效力之日起十日內(nèi)支付使用費(fèi)用78266.96元予原告鄧XX。

二、駁回原告鄧XX的其他訴訟請(qǐng)求。

如未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。

本案適用簡(jiǎn)易程序結(jié)案，受理費(fèi)減半收取7114.61元(原告已預(yù)交)，由原告負(fù)擔(dān)6236.27元，由被告負(fù)擔(dān)878.34元。被告負(fù)擔(dān)的份額應(yīng)與本判決發(fā)生法律效力之日起十日內(nèi)逕付予原告，本院不另收退。

律師說(shuō)法：

經(jīng)雙方舉證質(zhì)證，法院認(rèn)為合同無(wú)效，原告主張的租金實(shí)質(zhì)為使用費(fèi)。使用費(fèi)用的支付應(yīng)根據(jù)合同的實(shí)際履行情況及公平等價(jià)有償?shù)脑瓌t進(jìn)行確定。被告因另案?jìng)鶆?wù)糾紛導(dǎo)致屬其所有的存放在涉訟租賃物內(nèi)的廢金屬一批從2013年6月至2014年11月26日被本院查封及執(zhí)行，上述廢金屬的查封、執(zhí)行系由被告自身的原因引起，仍屬被告占有使用涉訟租賃物的方式之一，被告應(yīng)參照租賃合同約定支付使用費(fèi)。庭審中原告承認(rèn)被告占用廠房面積為1000平方米，本院酌定占地面積1000平方米為準(zhǔn)，參照合同約定租金標(biāo)準(zhǔn)計(jì)付，另被告的叉車，液壓器占地面積不大，原告將其變賣款30000元沖抵使用費(fèi)，故被告實(shí)際應(yīng)向原告支付使用費(fèi)78266.96元。原告該項(xiàng)訴訟請(qǐng)求超出本院核定部分，本院不予支持。原告請(qǐng)求該段期間的逾期付款違約金沒(méi)有依據(jù)，本院不予支持。對(duì)于2013年6月至2014年11月26日期間的涉訟租賃物其他部分占用使用費(fèi)，轉(zhuǎn)租行為經(jīng)原告父親同意應(yīng)視為原告對(duì)被告轉(zhuǎn)租給第三人是知情并同意，被告對(duì)火災(zāi)發(fā)生并無(wú)過(guò)錯(cuò)，火災(zāi)發(fā)生后政府介入處理亦非被告所能控制，被告亦無(wú)實(shí)際占用使用該部分涉訟場(chǎng)地，故該部分使用費(fèi)不應(yīng)由被告承擔(dān)，原告的該項(xiàng)訴請(qǐng)理?yè)?jù)不足，本院不予支持。對(duì)于該部分損失，原告可向?qū)嶋H侵權(quán)人另案主張。

關(guān)于原告主張的賠償廠房損失500000元問(wèn)題。原告在本案辯論終結(jié)后向法院申請(qǐng)撤回該項(xiàng)訴訟請(qǐng)求，但是被告不同意原告撤回，法院對(duì)此不予準(zhǔn)許。對(duì)該項(xiàng)主張，當(dāng)事人對(duì)自己的訴訟主張應(yīng)舉出相應(yīng)的證據(jù)予以證實(shí)。原告主張廠房受損修復(fù)費(fèi)用，但未能提供證據(jù)證明其損失金額，經(jīng)本院釋名后申請(qǐng)鑒定，后又被撤回鑒定申請(qǐng)，應(yīng)承擔(dān)舉證不能的責(zé)任，故法院對(duì)原告請(qǐng)求被告賠償損失的主張不予支持。