案情簡介：

為了讓孩子享受更好的教育，單親媽媽劉雯雯決定將自己居住的房子換置成學(xué)區(qū)房。為此，劉雯雯將自己換房事宜交給某中介公司全權(quán)處理。劉雯雯明確表示， 現(xiàn)在房地產(chǎn)市場十分不穩(wěn)定，自己換房的希望都系于居住的這套房產(chǎn)上，所以中介賣出房后才可以幫自己物色學(xué)區(qū)房。2013年底，劉雯雯看中了李琦名下的一套 學(xué)區(qū)房，為此雙方簽訂了《房屋買賣購房合同》。為了籌集房款，劉雯雯在三天后與李松簽訂了《購房合同意向書》，將自己的房屋賣給了李松。后來，劉雯雯覺得 自己房屋賣的過于倉促導(dǎo)致價格偏低，要求李松捆綁購買自己的地下室，遭到了李松拒絕。

在雙方對峙過程中，李松又在中介介紹下看中了別處房子，后干脆拒絕購買劉雯雯的房子。由于沒有賣出房子，劉雯雯無力履行與李琦的購房合同，李琦訴至法院要求劉雯雯支付違約金四萬元。而為了挽回自己的損失，劉雯雯將李松訴至法院，要求履行合同或者支付自己違約金。

法院判決：

劉雯雯因沒有履行與李琦的《購房合同》要 承擔(dān)違約責(zé)任，而李松沒有履行與自己的《購房意向書》則不需要承擔(dān)違約后果。

律師說法：

隨著經(jīng)濟(jì)社會的發(fā)展，出于改善自己的居住狀況、幫助子女享受更好教育等原因，換房已經(jīng)成了重要的購房推動力量。本案正是在換房過程中所產(chǎn)生的一類糾紛。案中女主人公在換房的過程中簽訂了兩份合同，但是其法律效力確實完全不同的。與李琦簽訂的《房屋買賣購房合同》是雙方真實意思的表示，符合合同成立的要件，雙方應(yīng)當(dāng)履行。一方不履行另一方有權(quán)主張違約金。而與李松簽訂的《購房合同意向書》僅是一種要約邀請形式，雙方達(dá)成的僅是達(dá)成了購房意向。不履行這份《意向書》不會產(chǎn)生違約的法律后果。

據(jù)了解，二手房中介買賣行業(yè)中，簽訂《意向書》比較常見，中介單位表示，此類《意向書》簽訂主要是為了防止不同買主重復(fù)看房而在單位內(nèi)部產(chǎn)生糾紛。簽訂《意向書》后中介會收取少量意向金并排斥其它中介帶客戶來看房。所以《意向書》僅就是否購買這個房屋達(dá)成了初步意向，對房屋的面積、房價款及付款方式期限等具體的交易條件還沒有明確，不具有一般合同成立應(yīng)當(dāng)具有的主要條款。最終，劉雯雯因沒有履行與李琦的《購房合同》要 承擔(dān)違約責(zé)任，而李松沒有履行與自己的《購房意向書》則不需要承擔(dān)違約后果。