案情簡(jiǎn)介：

2013年4月初，高強(qiáng)在中介公司處看好了一套40平方米的一居室，房屋位于北京市石景山區(qū)，毗鄰成熟商圈，高強(qiáng)覺(jué)得很滿意。經(jīng)中介公司“撮合”，高強(qiáng)與房主王青簽訂了《房屋買賣合同》，約定：房屋價(jià)款100萬(wàn)元，定金5萬(wàn)元，雙方于5月30日辦理房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶事宜。

兩天后，中介公司工作人員給高強(qiáng)打來(lái)電話說(shuō)，房主王青突然說(shuō)房子是“兇宅”。高強(qiáng)覺(jué)得很突然，表示得和家人商量后再做決定。

轉(zhuǎn)眼間，到了雙方約定辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶的時(shí)間。在辦過(guò)戶手續(xù)前，高強(qiáng)要求王青明確解釋房屋成為“兇宅”的具體情況，此時(shí)王青卻堅(jiān)稱房屋不是“兇宅”。為此，高強(qiáng)與王青發(fā)生激烈爭(zhēng)吵并拒絕辦理過(guò)戶。

6月初，王青將高強(qiáng)訴至法院，要求法院判決解除王青與高強(qiáng)簽訂的《北京市存量房屋買賣合同》;確認(rèn)王青不予返還高強(qiáng)交納的5萬(wàn)元定金。

法院判決：

法院經(jīng)審理認(rèn)為，根據(jù)誠(chéng)實(shí)信用原則，無(wú)論訴爭(zhēng)房屋是否是“兇宅”，王青在簽訂合同后才突然披露房屋內(nèi)有人非正常死亡的信息且始終未能給出明確解釋，足以影響高強(qiáng)的購(gòu)房決定。因此，雖然高強(qiáng)在合同履行期限內(nèi)未辦理訴爭(zhēng)房屋過(guò)戶手續(xù)，但不能據(jù)此得出高強(qiáng)單方違約的結(jié)論，高強(qiáng)不應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。故法院對(duì)王青主張的不予返還5萬(wàn)元定金的訴訟請(qǐng)求不予支持。

律師說(shuō)法：

(一)什么樣的房屋是 “ 兇宅 ”?

“兇宅”不是法律概念，但房屋內(nèi)發(fā)生過(guò)人的非正常死亡確實(shí)有違買受人的真實(shí)意思表示。因此，有必要對(duì)“兇宅”的概念作出界定。

根據(jù)大眾的一般認(rèn)知心理和傳統(tǒng)觀念，對(duì)“兇宅”作出如下定義：“兇宅”指發(fā)生過(guò)人為或意外事件致人非正常死亡的房屋。為與封建迷信相區(qū)分，應(yīng)對(duì)“兇宅”的范圍作出客觀、周密的限制：

(1)“兇宅”內(nèi)發(fā)生過(guò)人的非正常死亡這一客觀事實(shí);

(2)“兇宅”會(huì)給居住人帶來(lái)主觀上的恐懼和不適感;

(3)“兇宅”會(huì)使房屋的交易價(jià)格低于正常市場(chǎng)價(jià)格;

(4)“兇宅”不以他人的主觀想象或大眾評(píng)論作為判斷標(biāo)準(zhǔn);

(5)對(duì)于發(fā)生過(guò)人的正常死亡的房屋不在“兇宅”之列。

(二)賣房人義務(wù)和買房人權(quán)利

1、賣房人義務(wù)

房主應(yīng)當(dāng)主動(dòng)告訴買房人“兇宅”信息。出賣人基于以下三點(diǎn)法理基礎(chǔ)負(fù)有主動(dòng)披露“兇宅”信息的義務(wù)：

(1)合同主體的平等性要求出賣人披露“兇宅”等負(fù)面關(guān)聯(lián)信息。在我國(guó)當(dāng)前的房地產(chǎn)市場(chǎng)中，出賣人與買受人信息不對(duì)稱的情況嚴(yán)重。為平衡買賣雙方之間權(quán)利義務(wù)，出賣人應(yīng)當(dāng)負(fù)有主動(dòng)披露“兇宅”等房屋信息的義務(wù)。

(2)買受人對(duì)“兇宅”等房屋負(fù)面信息享有知情權(quán)。居住在“兇宅”中給買受人帶來(lái)負(fù)面情緒是客觀存在的，且“兇宅”信息一旦公開(kāi)，必然會(huì)給房屋帶來(lái)交易價(jià)格貶損，賦予買受人享有“兇宅”等房屋負(fù)面關(guān)聯(lián)信息的知情權(quán)，是對(duì)此種不利的救濟(jì)途徑。

(3)誠(chéng)實(shí)信用原則要求出賣人披露“兇宅”信息。

2、買房人權(quán)利

不明真相的買主可以要求退房。買受人得知其買到“兇宅”后一般均主張退房。法院受理的涉“兇宅”買賣糾紛，主要以買受人要求解除或撤銷合同為主，而出賣人以房屋為“兇宅”為由要求收回房屋的，在買受人拒絕退房的情況下，難以得到支持。

在不明真相購(gòu)得“兇宅”的情況下，買受人可以主張解除合同，收回購(gòu)房款;亦可以要求撤銷房屋買賣合同，將房屋騰退。買受人“退房”的訴訟請(qǐng)求最終能否得到法院支持，還需審查是否滿足如下要件：

(1)出賣人知道或應(yīng)當(dāng)知道“兇宅”信息。

(2)簽訂合同時(shí)，買受人不知道“兇宅”信息。

(3)出賣人未及時(shí)披露“兇宅”信息。出賣人負(fù)有披露“兇宅”信息的義務(wù)，這一義務(wù)屬先合同義務(wù)，應(yīng)當(dāng)在與買受人完成締約行為之前妥善披露。否則，出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任。

(三)“兇宅”的法理分析

對(duì)于賣房人隱瞞“兇宅”的事實(shí)所引起的合同糾紛，不同的法官會(huì)有不同的認(rèn)識(shí)。在司法實(shí)踐中，主要有以下幾種判決：

購(gòu)房合同有效，駁回原告起訴。合有有效論認(rèn)為，“兇宅”之說(shuō)純屬封建迷信，不受法律所保護(hù)，如果賣房者沒(méi)有告知“兇宅”的事實(shí)，不足以構(gòu)成違反公序良俗。并且，“兇宅”本身是符合使用條件，也符合合同的目的。因此，“兇宅”在法律上與正常房屋無(wú)異。

購(gòu)房合同有效，但判決被告承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任。此說(shuō)認(rèn)為，雖然賣房者在售房時(shí)故意隱瞞了房屋內(nèi)曾有非正常死亡的事實(shí)，但房屋的質(zhì)量符合法定的標(biāo)準(zhǔn)，合同的效力不受影響。然而，依據(jù)價(jià)值規(guī)律和人們的現(xiàn)實(shí)觀念，房屋會(huì)因購(gòu)買者避諱而貶值，賣房者在主觀有過(guò)錯(cuò)，對(duì)購(gòu)房者構(gòu)成侵權(quán)。

購(gòu)房合同為無(wú)效合同。合同無(wú)效論認(rèn)為，我國(guó)相關(guān)法律、法規(guī)雖然沒(méi)有對(duì)“兇宅”問(wèn)題作出規(guī)定，但“兇宅”是民間的習(xí)俗，這種習(xí)俗是善良風(fēng)俗的一種，其內(nèi)在精神與社會(huì)公德是相通的。違反此種習(xí)俗實(shí)際上就是不尊重社會(huì)公德，也損害了社會(huì)公共利益。所以，依照《合同法》第五十二條第四項(xiàng)規(guī)定，合同無(wú)效。

購(gòu)房合同為可撤銷合同。此說(shuō)認(rèn)為，“兇宅”是一種民間習(xí)俗，因人們的觀念和風(fēng)俗習(xí)慣，對(duì)住宅內(nèi)發(fā)生的非正常死亡事件感到恐懼和忌諱，是客觀存在的普遍現(xiàn)象。賣房者故意隱瞞這一事實(shí)構(gòu)成欺詐，依據(jù)《合同法》第五十四條第二款的規(guī)定，所簽訂的合同是可撤銷的合同。

(四)“兇宅”買賣糾紛的法律救濟(jì)

1、合同法救濟(jì)

對(duì)于出賣人隱瞞“ 兇宅”實(shí)情的欺詐行為，買受人可以依據(jù)我國(guó)《合同法》第54 條規(guī)定主張?jiān)撡I賣行為無(wú)效，請(qǐng)求出賣人返還購(gòu)房款。由于法律對(duì)撤銷權(quán)規(guī)定的除斥期間為一年，在除斥期間過(guò)后，買受人還可通過(guò)違約之訴獲得救濟(jì)。

買受人在不知情的情況下購(gòu)買了“ 兇宅”是否可認(rèn)定為出賣人違約，關(guān)鍵在于“ 兇宅”是否屬于標(biāo)的物的瑕疵?？v然“ 兇宅”房屋本身并無(wú)質(zhì)量瑕疵，但通常會(huì)使買受人產(chǎn)生恐懼的心理負(fù)擔(dān)，而且導(dǎo)致房屋銷售困難。對(duì)精神健康產(chǎn)生負(fù)面心理影響和房屋貶值帶來(lái)的物質(zhì)損失都會(huì)導(dǎo)致買受人的利益損失，其購(gòu)買房屋的初衷自然很難實(shí)現(xiàn)。

出賣人隱瞞房屋為“ 兇宅”的情況下，雙方實(shí)際上并沒(méi)有就購(gòu)買“ 兇宅”達(dá)成真實(shí)的意思表示。作為標(biāo)的物的“ 兇宅”與當(dāng)事人達(dá)成合意的狀態(tài)不符，使房屋使用效用減少、價(jià)值貶損，當(dāng)然構(gòu)成物的瑕疵。出賣人交付有瑕疵的標(biāo)的物，即構(gòu)成違約。根據(jù)《合同法》第94 條有關(guān)法定解除合同中第4 項(xiàng)的規(guī)定，買受人可以解除合同。合同解除的后果即恢復(fù)到訂約前的狀態(tài)，買受人可主張退房，并請(qǐng)求返還購(gòu)房款，賠償損失。

2、侵權(quán)行為法救濟(jì)

除了合同法的救濟(jì)渠道外，購(gòu)買“ 兇宅”對(duì)買受人精神健康利益的損害和財(cái)產(chǎn)利益損害，還可以運(yùn)用侵權(quán)法給予救濟(jì)。當(dāng)然，基于民事責(zé)任竟合的規(guī)定，買受人只能擇違約責(zé)任或者侵權(quán)責(zé)任之一請(qǐng)求救濟(jì)。

對(duì)于房屋價(jià)格降低、交易困難等造成的物質(zhì)利益損失，根據(jù)侵權(quán)法中的過(guò)錯(cuò)責(zé)任原則，應(yīng)該支持買受人請(qǐng)求出賣人賠償其物質(zhì)利益損失的請(qǐng)求。另外，買受人因居住使用“ 兇宅”造成了恐懼心理和精神痛苦，導(dǎo)致嚴(yán)重精神利益損害后果的，可以根據(jù)買受人一方的請(qǐng)求支持相應(yīng)的精神損害賠償撫慰金。