案情簡介：

2005年起李女士在如東縣租賃海保公司所有的商鋪經(jīng)營婚紗攝影拍攝生意，約定年租金4萬元，租期八年(自2006年2月1日起至2014年1月31日止)，同時(shí)約定租賃期間承租人轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)應(yīng)提前一個(gè)月書面通知李女士。2013年2月，李女士在繳納房租時(shí)得知該租賃房屋已于2006年3月18日售于吳某，并已辦理了房屋產(chǎn)權(quán)變更登記手續(xù)。

2014年1月26日，李女士將海保公司、吳某以及受被告海保公司委托，與原告簽訂涉案房屋租賃合同的濱州物業(yè)公司作為被告起訴至如東縣人民法院，請求判令被告海保公司與被告吳某間簽訂的房屋買賣協(xié)議無效，三被告連帶賠償原告人民幣45萬元。后訴訟中經(jīng)評估，賠償金額明確為房屋現(xiàn)價(jià)值和當(dāng)時(shí)銷售價(jià)的差額386.65萬元。

被告海保公司辯稱，原告主張賠償損失386.65萬元依據(jù)價(jià)格評估結(jié)論作為參考，評估的商業(yè)用房單價(jià)過高，評估報(bào)告鑒定的價(jià)格有失公允。原告以2006年與2015年市場價(jià)的差距作為損失，該主張沒有依據(jù)。漲幅損失的計(jì)算應(yīng)扣除辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)產(chǎn)生的稅費(fèi)。

被告濱州物業(yè)公司辯稱，其受被告海保公司委托，與原告簽訂涉案房屋的租賃合同，相關(guān)責(zé)任應(yīng)由海保公司承擔(dān)。

被告吳某辯稱，其對訟爭房屋的取得屬善意取得，且辦理了產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)，原告主張協(xié)議無效于法無據(jù)。

法院判決：

如東縣海保公司因未及時(shí)履行通知義務(wù)，被判向租戶李女士賠償損失17.2萬元。

律師說法：

應(yīng)保障承租人的優(yōu)先購買權(quán)

該案一審承辦法官說，近些年房地產(chǎn)業(yè)繁榮，隨之而來的房屋租賃爭議也越來越多。依據(jù)法律規(guī)定，房屋租賃人對租賃房屋享有優(yōu)先購買權(quán)，但是實(shí)踐中優(yōu)先購買權(quán)沒有受到應(yīng)有的重視，許多房屋所有人認(rèn)為房屋是自己的，可以隨意處分，租賃人無權(quán)干涉其房屋買賣活動。優(yōu)先購買權(quán)是對出賣人所有權(quán)行使設(shè)置的一個(gè)合理的負(fù)擔(dān)，具有合理性和正當(dāng)性，業(yè)主在房屋交易的時(shí)候要充分予以重視，否則由此造成的損失需要責(zé)任人進(jìn)行賠償。即使自己的房屋，買賣也不能太任性 。

盡管優(yōu)先購買權(quán)在法律中規(guī)定了很長時(shí)間，但是關(guān)于優(yōu)先購買權(quán)受侵害時(shí)如何賠償，法律并沒有明確的規(guī)定。根據(jù)我國法律規(guī)定的基本理念，民事賠償以填補(bǔ)損失為基本原則，對于因?yàn)閮?yōu)先購買受到侵害引起的損害賠償，應(yīng)當(dāng)根據(jù)當(dāng)事人的實(shí)際損失情況進(jìn)行合理判斷，本案中依照租賃合同中的違約責(zé)任標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行裁判較為合理，既符合當(dāng)事人的心理預(yù)期，也符合當(dāng)事人對合理損失的基本判斷。