案情簡(jiǎn)介：

2001年9月21日，靈寶市建設(shè)局因拆遷安置，在本市新華西街給被告趙金升解決門(mén)面地皮60平方米，由趙金升本人投資建設(shè)私房。2003年10月8日，原、被告通過(guò)中證人焦書(shū)秀在被告人趙金升家里簽訂了房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同書(shū)。

內(nèi)容為：“一、甲方（被告）同意將新華西街將要建成的六間樓房（9#D樓）其中從西至東第二間地下室（12米×3.5米約42平方米價(jià)值約2萬(wàn)元）和第一層門(mén)面房面積為（12米×3.5米約42平方米）和二樓西單元一套住房以及門(mén)面房所占有土地（20米×3.5米約70平方米）的所有權(quán)轉(zhuǎn)讓給乙方（原告）所有，總價(jià)29萬(wàn)元整。二、簽訂合同時(shí)，乙方付給甲方購(gòu)房款15萬(wàn)元，主體工程建成，乙方付給甲方5萬(wàn)元。于2004年7月工程全部竣工，交付乙方使用，付給甲方8萬(wàn)元。甲方負(fù)責(zé)把土地使用證，房產(chǎn)使用證辦到乙方張江澤名下。乙方將剩余1萬(wàn)元全部付給甲方。證本費(fèi)和手續(xù)費(fèi)由乙方負(fù)擔(dān)。三、地下室和一樓結(jié)構(gòu)為框架結(jié)構(gòu)，二樓為磚混結(jié)構(gòu)，屋頂為現(xiàn)澆，室內(nèi)地板磚，衛(wèi)生間、伙房為墻面磚，水池、衛(wèi)生潔具配套齊全，水電全通，防盜門(mén)、鋁合金窗、質(zhì)量與全樓相等?！?/p>

合同簽訂后原告給付被告152000元。被告開(kāi)始建房。主體工程建成后，原告依約給付被告進(jìn)度款5萬(wàn)元時(shí)被告以合同無(wú)效為由拒絕接收。無(wú)奈，原告于2004年8月10日將5萬(wàn)元購(gòu)房款公證提存，支付提存費(fèi)用750元。因被告拒絕交付房產(chǎn)，原告訴至本院。

法院判決：

一審法院審理后認(rèn)為，原、被告雙方簽訂的合同是在平等、自愿、協(xié)商的基礎(chǔ)上訂立的，屬雙方真實(shí)意思表示。該合同為有效合同，雙方均應(yīng)依約履行。原告主張雙方簽訂的合同合法有效，事實(shí)理由成立，本院予以支持。被告辯稱(chēng)轉(zhuǎn)讓房屋未經(jīng)其他共有人同意，本院不予采信。被告辯稱(chēng)其所轉(zhuǎn)讓的房產(chǎn)未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書(shū)依據(jù)相關(guān)法律規(guī)定，本案的房屋購(gòu)買(mǎi)合同應(yīng)屬無(wú)效。本院不予采納。原告主張被告應(yīng)賠償公證提存費(fèi)750元符合法律規(guī)定，本院予以支持。原告主張被告應(yīng)按每月1000元賠償其經(jīng)濟(jì)損失，因缺乏證據(jù)支持，本院不予采信。但考慮到被告之違約行為確實(shí)給原告造成經(jīng)濟(jì)損失，應(yīng)按原告實(shí)際交付的購(gòu)房款202000元給付利息。綜上依照《中華人民共和國(guó)民法通則》第五十五條、《中華人民共和國(guó)合同法》第六十條、第一百零七條、第一百五十三條以及最高人民法院《關(guān)于適用〈合同法〉若干問(wèn)題的解釋?zhuān)ㄒ唬返囊?guī)定，判決1、被告趙金升應(yīng)繼續(xù)履行合同，將位于新華西街9#D樓從西至東第2間地下室和第1層門(mén)面房及2樓西單元住房1套交付原告張江澤。2、被告趙金升應(yīng)賠償原告張江澤公正提存費(fèi)750元。賠償原告實(shí)際交付房?jī)r(jià)202000元的利息，從2004年8月1日起按中國(guó)銀行同期貸款利率計(jì)算至交房之日止。

宣判后，趙金升不服判決提出上訴，上訴稱(chēng)：一、原判認(rèn)定事實(shí)錯(cuò)誤，本案房地產(chǎn)是全家共同所有，不是夫妻二人所有，簽訂合同時(shí)，其妻子并不在家，之所以未去辦證是由于房屋未竣工，是不能辦理而不是不去辦理。二、原判適用法律錯(cuò)誤，本案合同違反《城市房地產(chǎn)管理法》第三十七條和四、六項(xiàng)兩項(xiàng)強(qiáng)制性規(guī)定的事實(shí)是非常明顯的，屬無(wú)效合同。無(wú)效合同不應(yīng)履行，不存在違約責(zé)任，因此判決結(jié)論錯(cuò)誤。請(qǐng)求二審法院查明事實(shí)，依法撤銷(xiāo)原判，改判確認(rèn)本案房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效，駁回原告的訴訟請(qǐng)求。

二審法院審理查明，關(guān)于原判認(rèn)定趙金升、張江澤簽訂買(mǎi)賣(mài)房屋的合同及其履行情況的事實(shí)和原審查明的相同，予以確認(rèn)。另查明，趙金升與靈寶市建設(shè)局于2001年9月21日簽訂了《關(guān)于趙金升同志拆遷安置的處理意見(jiàn)》，主要內(nèi)容為趙金升已經(jīng)于1995年被拆遷安置，由于其上訪，又重新進(jìn)行安置，即趙金升退還建設(shè)局1995年9月所給其解決的104m2住房，另解決門(mén)面地皮60m2，由趙金升本人投資建設(shè)。趙金升女兒趙贊華1976年12月25日生，2001年3月已經(jīng)結(jié)婚；兒子現(xiàn)年25歲，正在鄭州大學(xué)讀研，趙金升于2004年8月4日與楊順?lè)ê炗喿夥繀f(xié)議，將已賣(mài)給張江澤的房屋又租賃給楊順?lè)ā?/p>

二審法院審理后認(rèn)為，《中華人民共和國(guó)合同法》關(guān)于合同效力方面確立了依照法律、行政法規(guī)確定合同效力的法律制度，除法律、行政法規(guī)規(guī)定批準(zhǔn)、登記生效的合同外，其他依法成立的合同均為成立即生效的合同?！吨腥A人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》等相關(guān)法律、行政法規(guī)確立了我國(guó)的房地產(chǎn)交易的登記發(fā)證制度，除土地使用權(quán)出讓合同審批、房地產(chǎn)抵押合同登記生效外，其他房地產(chǎn)交易合同均為成立即生效的合同。這種制度鼓勵(lì)的是誠(chéng)實(shí)信用，阻止的是違約行為，有利于促進(jìn)房地產(chǎn)交易秩序的健康穩(wěn)定發(fā)展?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》第三十七條第六項(xiàng)是關(guān)于未確權(quán)發(fā)證的房地產(chǎn)禁止轉(zhuǎn)讓的規(guī)定，而第四十四條、第四十五條是關(guān)于房地產(chǎn)預(yù)售的規(guī)定。綜合關(guān)于房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓方面的所有規(guī)定可以看出，無(wú)論是已經(jīng)建成的有證房地產(chǎn)還是未建成的無(wú)證的房地產(chǎn)，只要來(lái)源明確、權(quán)屬清晰，均可以進(jìn)行轉(zhuǎn)讓。關(guān)于個(gè)人在建房地產(chǎn)的預(yù)售問(wèn)題法律沒(méi)有明確規(guī)定，可以參照《城市房地產(chǎn)管理法》中關(guān)于商品房預(yù)售方面的有關(guān)規(guī)定?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理房地產(chǎn)管理法施行前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)案件若干問(wèn)題的解答》第12條規(guī)定：“轉(zhuǎn)讓合同簽訂后，雙方當(dāng)事人應(yīng)按照合同約定和法律規(guī)定，到有關(guān)主管部門(mén)辦理土地使用權(quán)變更手續(xù)，一方拖延不辦的，并以未辦理土地使用權(quán)變更登記為由主張合同無(wú)效的，人民法院不予支持，應(yīng)責(zé)令當(dāng)事人依法辦理土地使用權(quán)變更登記手續(xù)”。

趙金升轉(zhuǎn)讓給張江澤的房地產(chǎn)，是通過(guò)拆遷安置確權(quán)給趙金升的正在建設(shè)中的房地產(chǎn)，地產(chǎn)來(lái)源清晰，權(quán)屬確定；正在建設(shè)的房地產(chǎn)因不符合辦證條件而沒(méi)有房地產(chǎn)權(quán)證，但并無(wú)在建房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓的法律規(guī)定，因此趙金升可以轉(zhuǎn)讓該房地產(chǎn)；趙金升與張江澤簽訂的轉(zhuǎn)讓協(xié)議，意思表示真實(shí)，約定的房地產(chǎn)價(jià)款和交付辦證手續(xù)具體，權(quán)利義務(wù)明確，因此該合同為有效合同，雙方應(yīng)當(dāng)按照合同的約定履行各自的權(quán)利和義務(wù)。原審判決關(guān)于合同效力的認(rèn)定是正確的，應(yīng)予維持。趙金升上訴陳述該合同為無(wú)效合同所依據(jù)的事實(shí)證據(jù)不足，所適用法律的理由不足，其上訴請(qǐng)求不能成立，本院不予支持。原判認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，程序合法，應(yīng)予維持。依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百五十三條第一款第一項(xiàng)之規(guī)定，判決駁回上訴，維持原判。

律師說(shuō)法：

此案的爭(zhēng)執(zhí)焦點(diǎn)有三：一是辦理登記手續(xù)是否屬于房屋買(mǎi)賣(mài)合同的生效要件？二是未取得權(quán)屬證書(shū)的房屋是否可以轉(zhuǎn)讓?zhuān)咳菍?duì)于房屋轉(zhuǎn)讓是否可以夫妻家事代理。

一、辦理過(guò)戶登記手續(xù)是否是房屋買(mǎi)賣(mài)合同的生效要件？

城鎮(zhèn)房屋買(mǎi)賣(mài)必須到房屋管理部門(mén)申請(qǐng)辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記，這是眾所周知，無(wú)異議的。國(guó)務(wù)院1983年12月17日發(fā)布施行的《城市私有房屋管理?xiàng)l例》第9條就規(guī)定：“買(mǎi)賣(mài)城市私有房屋，買(mǎi)賣(mài)雙方須到房屋所在地房管機(jī)關(guān)辦理手續(xù)。”由此可見(jiàn)，城鎮(zhèn)房屋買(mǎi)賣(mài)要辦理過(guò)戶登記是法規(guī)的要求，不是可辦可不辦的。

雖然有關(guān)法規(guī)均規(guī)定房屋所有權(quán)因買(mǎi)賣(mài)贈(zèng)與等原因轉(zhuǎn)移，需在一定期限內(nèi)申辦登記過(guò)戶手續(xù)，但并無(wú)進(jìn)一步明確指出當(dāng)事人原簽訂的合同要等登記過(guò)戶才能生效。因此，我們不能擅自推斷登記過(guò)戶就是房屋買(mǎi)賣(mài)合同成立的法律特定形式。

由于房地產(chǎn)市場(chǎng)特別是商品房的交易價(jià)格變化快，升跌幅度大，當(dāng)事人必須及時(shí)抓住時(shí)機(jī)決定買(mǎi)賣(mài)，否則，機(jī)會(huì)稍縱即逝，在這種情況下，如以登記過(guò)戶作為合同成立的要件，而登記過(guò)戶往往由于各種客觀原因難以及時(shí)辦理，則合同遲遲不能生效，雙方的權(quán)利、義務(wù)不能及時(shí)確定，發(fā)生法律約束力，當(dāng)事人任何一方都可以隨時(shí)反悔，使對(duì)方原來(lái)簽訂合同的目的難以保證實(shí)現(xiàn)，這就嚴(yán)重影響了合同的嚴(yán)肅性，使交易始終處于不安狀態(tài)，不僅無(wú)法保護(hù)善意一方當(dāng)事人的利益，還會(huì)使惡意的當(dāng)事人有機(jī)可趁。

最高人民法院1999年12月19日頒布的《關(guān)于適用<合同法>若干問(wèn)題的解釋?zhuān)ㄒ唬返诰艞l第一款規(guī)定：“依照合同法第44條第2款的規(guī)定，法律行政法規(guī)規(guī)定合同應(yīng)當(dāng)辦理批準(zhǔn)手續(xù)或者辦理批準(zhǔn)、登記等手續(xù)才生效，在一審法庭辯論終結(jié)前當(dāng)事人仍未辦理批準(zhǔn)手續(xù)；或者仍未辦理批準(zhǔn)登記等手續(xù)的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定該合同未生效；法律行政法規(guī)規(guī)定合同應(yīng)當(dāng)辦理登記手續(xù)，但未規(guī)定登記生效的，當(dāng)事人未辦理登記手續(xù)不影響合同的效力，合同標(biāo)的物所有權(quán)及其他物權(quán)不能轉(zhuǎn)移?！倍鴮?duì)房屋買(mǎi)賣(mài)合同，法律法規(guī)恰恰只規(guī)定應(yīng)當(dāng)辦理登記手續(xù)，未規(guī)定登記才能生效，所以房屋買(mǎi)賣(mài)合同只要依法成立即產(chǎn)生法律效力，而登記過(guò)戶是轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)應(yīng)履行的手續(xù)，是履行合同內(nèi)容的問(wèn)題，不影響買(mǎi)賣(mài)房屋合同的效力。

此案中，根據(jù)雙方的約定，辦理房產(chǎn)過(guò)戶登記手續(xù)的義務(wù)在趙金升，趙金升不去辦證是一種違約行為，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任，而不能將這種違約行為作為合同無(wú)效的理由。

二、未竣工的房屋是否可以轉(zhuǎn)讓?zhuān)?/p>

《城市房地產(chǎn)管理法》第37條第6項(xiàng)規(guī)定“未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書(shū)的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓。”那么本案中房屋還正在興建中，沒(méi)有房屋產(chǎn)權(quán)證書(shū)，是否可以轉(zhuǎn)讓呢？

法律之所以規(guī)定未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書(shū)的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓?zhuān)且驗(yàn)榉康禺a(chǎn)未依法登記領(lǐng)證說(shuō)明該房地產(chǎn)來(lái)源不明，歸屬不明，如下市場(chǎng)流通則違背了市場(chǎng)交易的房地產(chǎn)必須權(quán)屬明晰的規(guī)則。不利于市場(chǎng)秩序的維護(hù)，不利于對(duì)當(dāng)事人合法權(quán)益的保護(hù)，不利于國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)的管理和監(jiān)督。所以說(shuō)如果產(chǎn)權(quán)清晰，則不能適用該款規(guī)定。例如當(dāng)前的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司為了籌措建設(shè)資金，采取預(yù)售房屋，提前收購(gòu)房款的辦法，由此簽訂的房屋預(yù)售合同不可能等到開(kāi)發(fā)公司取得產(chǎn)權(quán)證書(shū)或者登記過(guò)戶后才生效，因?yàn)轭A(yù)售房屋屬在建房屋，房屋建成一般需要一定的施工裝修時(shí)間，預(yù)售單位不可能在簽訂合同時(shí)已取得產(chǎn)權(quán)證，也根本不存在產(chǎn)權(quán)過(guò)戶的前提條件。如果以未取得權(quán)屬證書(shū)為由而不允許對(duì)待建房屋進(jìn)行轉(zhuǎn)讓?zhuān)瑒t就無(wú)法實(shí)現(xiàn)房屋預(yù)售。

《城市房地產(chǎn)管理法》第38條第二款規(guī)定：“轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)房屋已經(jīng)建成的，還應(yīng)當(dāng)持有房屋所有權(quán)證書(shū)?！币簿褪钦f(shuō)，法律只要求已建成房屋轉(zhuǎn)讓時(shí)要持有房產(chǎn)證。對(duì)于未建成房屋由于不可能取得產(chǎn)權(quán)證，因此不屬于《城市房地產(chǎn)管理法》第37條第6項(xiàng)規(guī)定的禁止范圍。

三、對(duì)于房屋轉(zhuǎn)讓是否可以夫妻家事代理？

在此案中，由于該房是在建房屋還未竣工，沒(méi)有取得產(chǎn)權(quán)證書(shū)，無(wú)法認(rèn)定趙金升的妻子兒女是該房屋的共有人，但假如此房建成后屬于趙金升與妻子共有，那么如果趙金升未經(jīng)妻子書(shū)面同意私下里將房屋轉(zhuǎn)讓給他人，這個(gè)轉(zhuǎn)讓行為是否有效呢？

這個(gè)問(wèn)題就牽涉到了家事代理權(quán)，家事代理權(quán)亦稱(chēng)夫妻代理權(quán)或者日常事務(wù)代理權(quán)，是指配偶一方本無(wú)代理權(quán)，在與第三人就實(shí)施日常事務(wù)為一定法律行為時(shí)，推定享有代理配偶行使權(quán)利的權(quán)利，也就是說(shuō)一般情況下，家庭對(duì)外發(fā)生法律關(guān)系時(shí)，可以由一方做主，夫妻中任何一方可以不經(jīng)另一方的同意，而以家庭的名義對(duì)外發(fā)生法律關(guān)系，另一方對(duì)此則需承擔(dān)民事法律責(zé)任。比如在日常生活中，夫妻中任何一方都可以以家庭的名義購(gòu)買(mǎi)家用電器、生活用品，出借錢(qián)財(cái)物品，簽訂房屋租賃協(xié)議等等。

家事代理有以下三個(gè)方面的特征：（1）主體身份特殊，代理與被代理人之間的特定身份關(guān)系一般限定在夫妻關(guān)系、父母子女關(guān)系；（2）代理內(nèi)容特殊，一般限定為處理家庭日常事務(wù)或者一般家庭財(cái)產(chǎn)；（3）相對(duì)人分辯代理人的越權(quán)代理行為難度較大。

對(duì)于家事代理權(quán)我國(guó)法律雖未作規(guī)定，但在審判實(shí)踐中，我國(guó)是承認(rèn)家事代理權(quán)的。最高人民法院頒布的《關(guān)于適用<中華人民共和國(guó)婚姻法>若干問(wèn)題的解釋?zhuān)ㄒ唬分幸?guī)定“婚姻法第十七條關(guān)于‘夫或妻對(duì)夫妻共同財(cái)產(chǎn)，有平等的處理權(quán)’的規(guī)定，應(yīng)當(dāng)理解為：（一）夫或妻在處理夫妻共同財(cái)產(chǎn)上的權(quán)利是平等的，因日常生活需要而處理夫妻共同財(cái)產(chǎn)的，任何一方均有權(quán)決定。（二）夫或妻非因日常生活需要對(duì)夫妻共同財(cái)產(chǎn)做出重要處理決定，夫妻雙方應(yīng)當(dāng)平等協(xié)商，取得一致意見(jiàn)。他人有理由相信其為夫妻雙方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道為由對(duì)抗善意第三人?！边@一解釋是目前我國(guó)審判實(shí)踐中適用家事代理制度的最直接的證據(jù)。

構(gòu)成家事代理的相對(duì)人必須為善意的、無(wú)過(guò)失的，如果夫妻一方與相對(duì)人惡意串通，故意損害另一方的權(quán)益，則不構(gòu)成家事代理，所發(fā)生的法律關(guān)系對(duì)另一方是無(wú)效的。對(duì)于房地產(chǎn)交易，因?yàn)榉梢呀?jīng)規(guī)定要共有人書(shū)面同意。如果產(chǎn)權(quán)證書(shū)上沒(méi)有其他家庭成員的名子，雖然有可能其它家庭成員為共有人，但相對(duì)人無(wú)法知道有共有人，所以相對(duì)人沒(méi)有惡意，也無(wú)過(guò)錯(cuò)，在這種情況下就構(gòu)成家事代理。但如果產(chǎn)權(quán)證書(shū)上已載明了有其他共有人，如果沒(méi)有經(jīng)過(guò)其它共有人的書(shū)面同意，就不構(gòu)成家事代理，房屋轉(zhuǎn)讓必須經(jīng)過(guò)共有人的書(shū)面同意。

此案中，由于要過(guò)戶的房屋還未建成，沒(méi)有房產(chǎn)證，張江澤無(wú)從知道該房屋是否還有其它的共有人，而且在簽訂協(xié)議時(shí)趙金升的妻子還在場(chǎng)，并未明確表示反對(duì)，因此即便是此房是趙金升夫妻二人共有的，這個(gè)轉(zhuǎn)讓協(xié)議也是合法的，因此，趙金升以侵犯了共有人的權(quán)益為由辯稱(chēng)協(xié)議無(wú)效的理由不能成立。