案情簡介：

2006年4月，楊女士與被告某開發(fā)商簽訂認(rèn)購書，認(rèn)購某小區(qū)房屋一套，5000元/平方米，面積100平方米，總房款50萬元。根據(jù)雙方約定，楊女士必須提前支付定金2萬元，如果楊女士不能按開發(fā)商通知的時(shí)間簽訂商品房銷售合同，定金不退；但卻沒有約定開發(fā)商拒絕簽訂合同的責(zé)任。

簽訂認(rèn)購書后，楊女士按約定支付定金2萬元，又分五次支付50%的房款25萬元。2007年2月，楊女士持認(rèn)購書、收據(jù)，要求與開發(fā)商簽訂商品房銷售合同，卻被開發(fā)商一口拒絕。后查明，開發(fā)商已經(jīng)以每平方米高于原價(jià)2500元的價(jià)格，即7500元/平方米價(jià)格將該房屋銷售給第三人。開發(fā)商表示愿意退還楊女士雙倍定金和預(yù)付房款。

楊女士不能接受開發(fā)商的條件，遂向法院起訴，要求開發(fā)商退還雙倍定金4萬元、剩余預(yù)付房款23萬元、賠償損失18萬多元以及利息.

法院判決：

判決開發(fā)商退還雙倍定金、剩余房款、賠償損失以及利息。

律師說法：

1、根據(jù)認(rèn)購書約定，如果楊女士拒絕簽訂商品房買賣合同，將喪失定金；雖然認(rèn)購書沒有約定開發(fā)商拒絕簽訂合同的責(zé)任，依據(jù)“定金罰則”和公平原則，開發(fā)商拒絕簽訂合同，應(yīng)當(dāng)支付雙倍定金。

2、由于雙方尚未簽訂商品房買賣合同，不能將楊女士的預(yù)付款行為認(rèn)定為履行合同行為，因此開發(fā)商無須承擔(dān)違約責(zé)任。楊女士提出18萬多元損失是依據(jù)：認(rèn)購書確立了雙方簽訂商品房買賣合同的意向，楊女士預(yù)付款的行為應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為基于對(duì)商品房買賣合同能夠預(yù)期訂立產(chǎn)生的信賴而實(shí)施的促使合同訂立的準(zhǔn)備行為，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為“先合同行為”。根據(jù)《合同法》第四十二條之規(guī)定，開發(fā)商需要承擔(dān)的是締約過失責(zé)任，應(yīng)賠償楊女士的信賴?yán)鎿p失。

3、楊女士的信賴?yán)鎿p失應(yīng)按楊女士支付房款占總房款的比例計(jì)算。