案情簡(jiǎn)介：

1985年L先生從單位分到一套公有住房，1987年L先生與C女士登記結(jié)婚，1998年L先生按房改政策買下訴爭(zhēng)房屋。2007年6月，L先生與前妻所生的子女簽訂《南京市房地產(chǎn)買賣契約》，將房屋以買賣方式過(guò)戶到子女名下。2007年7月，C女士以既不知情也不同意為由，將L先生及其子女訴至南京市鼓樓區(qū)人民法院，要求確認(rèn)房屋買賣無(wú)效。

法院判決：

法院經(jīng)審理認(rèn)為，訴爭(zhēng)房產(chǎn)屬L先生與C女士夫妻共有財(cái)產(chǎn)，夫妻雙方對(duì)共有財(cái)產(chǎn)享有平等的處分權(quán)。L先生處分房產(chǎn)未征得C女士的同意，兩子女購(gòu)買房產(chǎn)也不構(gòu)成善意取得。故于2007年10月22日判決如下：三被告于2007年6月簽訂的《南京市房地產(chǎn)買賣契約》無(wú)效。

律師說(shuō)法：

本案是一起典型的房屋買賣無(wú)效的案例。案例中有三個(gè)焦點(diǎn)問(wèn)題，分析如下：

一、訴爭(zhēng)房產(chǎn)是否屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn)？

《婚姻法》第十七條、第十九條第一款以及最高人民法院《關(guān)于適用<中華人民共和國(guó)婚姻法>若干問(wèn)題的解釋（二）》第十九條規(guī)定，夫妻在婚姻關(guān)系存續(xù)期間所得的財(cái)產(chǎn)，歸夫妻共同所有；夫妻可以約定婚姻關(guān)系存續(xù)期間所得的財(cái)產(chǎn)以及婚前財(cái)產(chǎn)歸各自所有、共同所有或部分各自所有、部分共同所有，約定應(yīng)當(dāng)采用書(shū)面形式；由一方婚前承租、婚后用共同財(cái)產(chǎn)購(gòu)買的房屋，房屋權(quán)屬證書(shū)登記在一方名下的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為夫妻共同財(cái)產(chǎn)。本案中，L先生與C女士沒(méi)有對(duì)訴爭(zhēng)房產(chǎn)的歸屬作過(guò)任何約定。因此，根據(jù)上述法律規(guī)定，訴爭(zhēng)房產(chǎn)顯然屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn)。

二、未經(jīng)C女士同意，L先生擅自出賣屬于夫妻共有房產(chǎn)的行為是否有效？

1、依據(jù)《物權(quán)法》。第九十七條規(guī)定，處分共有的不動(dòng)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)全體共同共有人同意；第一百零六條規(guī)定：“無(wú)處分權(quán)人將不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給受讓人的，所有權(quán)人有權(quán)追回”。上述法律規(guī)定確保了不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)人享有物權(quán)的絕對(duì)性。

2、依據(jù)《婚姻法》。第十七條規(guī)定：“夫妻對(duì)共同所有的財(cái)產(chǎn)，有平等的處理權(quán)?！?最高人民法院《關(guān)于適用<中華人民共和國(guó)婚姻法>若干問(wèn)題的解釋（一）》第十七條對(duì)此作出明確的解釋，即“夫或妻在處理夫妻共同財(cái)產(chǎn)上的權(quán)利是平等的。因日常生活需要而處理夫妻共同財(cái)產(chǎn)的，任何一方均有權(quán)決定。非因日常生活需要對(duì)夫妻共同財(cái)產(chǎn)做重要處理決定，夫妻雙方應(yīng)當(dāng)平等協(xié)商、取得一致意見(jiàn)。他人有理由相信其為夫妻雙方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道為由對(duì)抗善意第三人?！北景钢?，出賣夫妻房產(chǎn)顯然不屬于“因日常生活需要而處理夫妻共同財(cái)產(chǎn)”的情形，那么L先生在C女士不知情的情況下，私自將夫妻房產(chǎn)“出賣”，顯然違反了婚姻法的上述規(guī)定。

3、依據(jù)《合同法》。部分共有人擅自處分共有房產(chǎn)，沒(méi)有征得其他共有人的同意，其處分行為屬于無(wú)權(quán)處分，其效力待定，根據(jù)《合同法》第51條的規(guī)定，當(dāng)其他共有人明確反對(duì)時(shí)，其處分行為就是無(wú)效的。

4、依據(jù)司法解釋。最高人民法院《關(guān)于貫徹執(zhí)行<中華人民共和國(guó)民法通則>若干問(wèn)題的意見(jiàn)》第89條規(guī)定：“共同共有人對(duì)共有財(cái)產(chǎn)享有共同的權(quán)利，承擔(dān)共同的義務(wù)。在共同共有關(guān)系存續(xù)期間，部分共有人擅自處分共有財(cái)產(chǎn)的，一般認(rèn)定無(wú)效。但第三人善意、有償取得該項(xiàng)財(cái)產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)維護(hù)第三人的合法權(quán)益；對(duì)其它共有人的損失，由擅自處分共有財(cái)產(chǎn)的人賠償。”

5、依據(jù)批復(fù)。最高人民法院《關(guān)于共有人之一擅自出賣共有房屋無(wú)效的批復(fù)》（（1988）民他字第56號(hào)）明確指出：共有人之一未經(jīng)其他共有人同意，擅自出賣房屋的行為是不合法的，確認(rèn)該房屋買賣關(guān)系無(wú)效。

三、兩子女購(gòu)買訴爭(zhēng)房產(chǎn)是否構(gòu)成善意取得？

對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)，《物權(quán)法》第一百零六條明確規(guī)定了可以適用善意取得制度，但是必須符合三個(gè)條件：即善意、有償、已登記。根據(jù)民法關(guān)于善意取得的一般理論、《婚姻法》解釋（一）17條和《民通意見(jiàn)》89條的規(guī)定，本案中兩子女不是善意第三人。所謂善意第三人是指不知占有人為非法轉(zhuǎn)讓而取得原物的第三人。

首先，第三人必須是善意的。所謂善意，民法上，善意就是不知情，是指第三人不知道也不可能知道房地產(chǎn)登記權(quán)利人與真實(shí)權(quán)利人不一致。第三人是否善意，可以根據(jù)具體案情和日常生活經(jīng)驗(yàn)法則來(lái)判斷。本案中，L先生從1999年起就要求C女士放棄訴爭(zhēng)房產(chǎn)，但C女士堅(jiān)決不同意，為此雙方早已爭(zhēng)吵不休，而兩子女明知訴爭(zhēng)房產(chǎn)屬于其父親和原告共同所有，明知父母為此房吵鬧已久，明知父母已在該房居住生活20年時(shí)間，卻還蓄意和其父親以所謂“買賣”方式辦理房產(chǎn)過(guò)戶，因此完全可以認(rèn)為，被告的行為非但談不上善意，而簡(jiǎn)直就是一種惡意串通行為！根據(jù)合同法的規(guī)定，惡意串通損害第三人利益的合同無(wú)效。

其次，第三人必須支付合理對(duì)價(jià)。本案中訴爭(zhēng)房產(chǎn)雖以“買賣”方式進(jìn)行了過(guò)戶，但實(shí)際上兩子女并未實(shí)際支付房款。

綜上，本案訴爭(zhēng)房產(chǎn)屬于L先生和C女士夫妻共同財(cái)產(chǎn)，L先生未經(jīng)C女士同意，擅自將該房產(chǎn)“出賣”給兩子女，而兩子女亦非善意、有償取得訴爭(zhēng)房產(chǎn)，因此該買賣行為無(wú)效。