案情簡介：

上訴人：泉州裕達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司

被上訴人：黃志明

2000年2月24日原、上訴人簽訂《房屋買賣合同》，合同約定：被上訴人向上訴人購買址在泉州豐澤區(qū)津淮街西段C區(qū)6號(hào)樓A12商品房一套，建筑面積54.21平方米，總價(jià)款867360元；上訴人應(yīng)于2000年8月30日將房屋交付被上訴人使用；被上訴人在房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)規(guī)定的期限內(nèi)向房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)辦理產(chǎn)權(quán)登記，上訴人給予協(xié)助。合同還約定了其它事項(xiàng)。合同簽訂后，被上訴人交清房款，上訴人于2001年4月24日交付房屋。2003年4月9日，訟爭房屋通過竣工驗(yàn)收并取得竣工驗(yàn)收合格證。2003年5月28日被上訴人提起訴訟，請(qǐng)求判決上訴人：1、履行協(xié)助被上訴人辦理產(chǎn)權(quán)登記義務(wù)；2、支付自2001年7月25日起至2003年5月28日違約金元；3、支付自2003年5月29日至被上訴人實(shí)際取得產(chǎn)權(quán)證之日按中國人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算違約金。

法院判決：

一審法院在確認(rèn)上述事實(shí)基礎(chǔ)上，認(rèn)為由于上訴人在未能取得訟爭商品房竣工驗(yàn)收合格證的情況下即交付房屋，同時(shí)沒有辦理產(chǎn)權(quán)初始登記，該行為導(dǎo)致被上訴人無法取得產(chǎn)權(quán)證，上訴人行為構(gòu)成違約，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。鑒于被上訴人、上訴人對(duì)逾期辦證違約金未做出約定，故依照最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十八條規(guī)定：“合同沒有約定違約金或損失數(shù)額難以確定的，可以按照已付購房款總額，參照中國人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算?！睋?jù)此，依照《中華人民共和國合同法》第六十條、第一百零七條和最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十八條的規(guī)定判決：1、履行協(xié)助被上訴人辦理產(chǎn)權(quán)登記義務(wù)；2、支付自2001年7月25日起至2003年5月28日違約金元；3、支付自2003年5月29日至被上訴人實(shí)際取得產(chǎn)權(quán)證之日按中國人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算違約金。

二審法院同樣確認(rèn)了上述事實(shí)基礎(chǔ)上，但認(rèn)為被上訴人沒有提供證據(jù)證明其曾經(jīng)向房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)請(qǐng)求登記或要求上訴人協(xié)助其辦理產(chǎn)權(quán)登記而因上訴人原因無法取得房屋產(chǎn)權(quán)證，因此被上訴人無法取得產(chǎn)權(quán)證的原因首先在于被上訴人怠于行使權(quán)利和履行合同義務(wù)。判決：一維持一審第一項(xiàng)判決；二撤銷一審第二三項(xiàng)判決；三駁回原審黃志明其它訴訟請(qǐng)求。

律師說法：

確定上訴人應(yīng)否承擔(dān)違約責(zé)任，可以從違約責(zé)任構(gòu)成要件入手：（一）上訴人是否有到期合同義務(wù)沒有履行；（二）它與被上訴人無法取得產(chǎn)權(quán)證之間有無存在因果關(guān)系；（三）上訴人是否存在法定的抗辯事由。如果上訴人有到期合同義務(wù)沒有履行，它與被上訴人無法取得產(chǎn)權(quán)證之間存在因果關(guān)系，且不存在法定的抗辯事由；那么，上訴人依法應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。

（一）上訴人是否存在沒有履行合同到期義務(wù)的行為？

上訴人存在沒有履行合同到期義務(wù)行為應(yīng)包含下面二個(gè)方面：一、上訴人有法定或約

定義務(wù)而沒有履行該義務(wù)；二、義務(wù)履行期限已屆滿。

1、上訴人存在沒有履行合同義務(wù)行為。合同權(quán)利義務(wù)一般有三種來源：一、合同自身約定：二、法律規(guī)定：三、在沒有前二者情況下，還可基于誠實(shí)信用原則而產(chǎn)生。上訴人與被上訴人簽訂的房屋買賣合同并無明確約定被上訴人在上訴人辦理產(chǎn)權(quán)登記方面要給予什么樣的“協(xié)助”；因此，我們應(yīng)考察法律是否有這方面的規(guī)定，否則只能從誠實(shí)信用原則推導(dǎo)。建設(shè)部2001年4月4日發(fā)布的《商品房銷售管理辦法》第三十四條第一款規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用前按項(xiàng)目委托具有房產(chǎn)測(cè)繪資格的單位實(shí)施測(cè)繪，測(cè)繪結(jié)果報(bào)房地產(chǎn)行政主管部門審核后用于房屋權(quán)屬登記?！钡诙钜?guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用之日起60日內(nèi)，將需要由其提供的辦理房屋權(quán)屬登記資料報(bào)送房屋所在地房地產(chǎn)行政主管部門?！苯ㄔO(shè)部1997年10月27日《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》第九條將房屋權(quán)屬登記分為：總登記、初始登記、轉(zhuǎn)移登記、變更登記、他項(xiàng)權(quán)利登記、注銷登記。第十六條第一款規(guī)定：“新建的房屋，申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)在房屋竣工后的三個(gè)月內(nèi)向登記機(jī)關(guān)申請(qǐng)房屋所有權(quán)初始登記，并應(yīng)當(dāng)提交用地證明文件或土地使用權(quán)證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證、房屋竣工驗(yàn)收資料以及其他有關(guān)的證明文件?！庇纱丝梢?，法律已明確規(guī)定上訴人負(fù)有委托具有房產(chǎn)測(cè)繪資格實(shí)施測(cè)繪、辦理產(chǎn)權(quán)初始登記并將銷售房屋測(cè)繪資料、產(chǎn)權(quán)初始資料在上述期限報(bào)送房地產(chǎn)行政主管部門之合同義務(wù)。同時(shí) ，《合同法》第六十條第二款規(guī)定：“當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)遵循誠實(shí)信用原則，根據(jù)合同的性質(zhì)、目的和交易習(xí)慣履行通知、協(xié)助、保密等義務(wù)?！睋?jù)此，上訴人應(yīng)將其履行上述義務(wù)情況在合理時(shí)間通知被上訴人，這作為合同的附隨義務(wù)，同樣應(yīng)當(dāng)履行。上述義務(wù)，上訴人均無履行；因此，上訴人事實(shí)上存在沒有履行合同行為。

2、上訴人沒有履行的上述義務(wù)履行期限已屆滿。合同一方?jīng)]有履行合同義務(wù)，如果有合法、合理的理由，可以不承擔(dān)違約責(zé)任，即上訴人不承擔(dān)違約責(zé)任應(yīng)有法定的抗辯事由。義務(wù)未到履行期限就是法定抗辯理由之一。如果上訴人履行“協(xié)助”義務(wù)的時(shí)間不確定，而被上訴人又沒有要求上訴人履行，上訴人沒有履行當(dāng)然不構(gòu)成違約，不應(yīng)該承擔(dān)違約責(zé)任；被上訴人提出違約賠償請(qǐng)求時(shí)，上訴人可以以被上訴人沒有要求履行抗辯。但如果上訴人履行協(xié)助義務(wù)的時(shí)間是確定的，就用不著被上訴人提出要求，上訴人亦應(yīng)當(dāng)按照該確定的期限去履行義務(wù)，否則就構(gòu)成違約，應(yīng)承擔(dān)違約損害賠償。此時(shí)，若上訴人還提出被上訴人沒有要求它履行來抗辯，顯然是無法成立的。因?yàn)?，法律并沒有為權(quán)利人設(shè)定一項(xiàng)“提醒義務(wù)”，即提醒義務(wù)人履行義務(wù)；沒有權(quán)利人的提醒，義務(wù)人也應(yīng)當(dāng)本著誠信依法履行合同義務(wù)。由此可見，履行期限對(duì)本案認(rèn)定上訴人有無違約有者重要意義。確定履行期限的根據(jù)有三個(gè)：一是合同的約定；二是法律的規(guī)定；三是在合同沒有約定、法律也沒有規(guī)定的情況下，依據(jù)權(quán)利人的請(qǐng)求確定。（《合同法》第六十一條規(guī)定：“合同生效后，當(dāng)事人就質(zhì)量、價(jià)款或者報(bào)酬、履行地點(diǎn)等內(nèi)容沒有約定或者約定不明確的，可以補(bǔ)充協(xié)議、不能達(dá)成補(bǔ)充協(xié)議的，按照合同有關(guān)條款或交易習(xí)慣確定?！?《合同法》第六十二條規(guī)定：“當(dāng)事人就有關(guān)合同內(nèi)容約定不明確，依照本法第六十一條的規(guī)定仍不能確定的，適用下列規(guī)定：……履行期限不明確的，債務(wù)人可以隨時(shí)履行，但債權(quán)人也可以隨時(shí)要求履行，但應(yīng)當(dāng)給對(duì)方必要的準(zhǔn)備時(shí)間?！保┚捅景付?，被上訴人、上訴人簽訂的《房屋買賣合同》第十二條第1款約定：“乙方在實(shí)際接收該商品房（或店面）之日起，在房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)規(guī)定的期限內(nèi)向房地產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)辦理權(quán)屬登記手續(xù)，甲方給予協(xié)助?！痹摷s定并沒有關(guān)于上訴人履行義務(wù)的明確期限，因此確定上訴人上訴人協(xié)助義務(wù)的履行期限只能從法律上找依據(jù)；如果仍沒有，那么根據(jù)《合同法》第六十二條規(guī)定，只有被上訴人請(qǐng)求上訴人履行并給予合理的時(shí)間，上訴人履行期限才能確定。根據(jù)建設(shè)部《商品房銷售管理辦法》第三十四條之規(guī)定，上訴人委托測(cè)繪及報(bào)送測(cè)繪結(jié)果期限應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用前，報(bào)送辦理房屋權(quán)屬登記資料期限是在商品房交付使用之日起60日內(nèi)。因此，上訴人履行義務(wù)的期限是確定的；雖然被上訴人沒有要求或催促上訴人履行，上訴人超過上述期限而沒有履行合同義務(wù)仍然構(gòu)成違約。

（二）上訴人沒有履行合同義務(wù)與被上訴人無法取得產(chǎn)權(quán)證的損害結(jié)果是否存在因果關(guān)系？有無其它原因?qū)е卤簧显V人無法取得產(chǎn)權(quán)證？

上訴人沒有履行委托測(cè)繪及報(bào)送測(cè)繪結(jié)果、報(bào)送辦理房屋權(quán)屬登記資料兩項(xiàng)義務(wù)與原告無法取得產(chǎn)權(quán)證有法律上的因果關(guān)系。承上所述，根據(jù)《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》第九條、第十六條第一款規(guī)定，房地產(chǎn)商開發(fā)好樓房后，應(yīng)當(dāng)先完成初始登記，辦理整個(gè)樓房產(chǎn)權(quán)證；然后才能進(jìn)行下一步轉(zhuǎn)移登記，辦理各個(gè)獨(dú)立的套房或店面產(chǎn)權(quán)證。沒有完成初始登記，購房者就無法辦理獨(dú)立的產(chǎn)權(quán)證，即便提出申請(qǐng)，登記部門也會(huì)因?yàn)闂l件不成熟而不予受理或不予登記。產(chǎn)權(quán)初始登記是產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記的前提，產(chǎn)權(quán)初始登記沒有辦理直接導(dǎo)致轉(zhuǎn)移登記無法辦理。

（三）被上訴人是否存在違約行為或怠于行使權(quán)利？

1、被上訴人申請(qǐng)辦理產(chǎn)權(quán)登記是權(quán)利還是義務(wù)？《房屋買賣合同》第十二條第1款約定：“乙方在實(shí)際接收該商品房（或店面）之日起，在房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)規(guī)定的期限內(nèi)向房地產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)辦理權(quán)屬登記手續(xù)，甲方給予協(xié)助?！痹摷s定有兩層意思：一、被上訴人自行向房地產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)辦理權(quán)屬登記手續(xù)；二、上訴人應(yīng)給予協(xié)助。后者無疑是給上訴人設(shè)定義務(wù)，而前者對(duì)于上訴人而言究竟是權(quán)利還是義務(wù)呢？權(quán)利義務(wù)一般較容易區(qū)別，權(quán)利體現(xiàn)為主體一種獲取利益的自由；而義務(wù)體現(xiàn)為對(duì)主體的拘束，即主體必須滿足權(quán)利人獲取利益的要求。權(quán)利可以放棄；而義務(wù)則不能不履行，不履行則要承擔(dān)賠償責(zé)任。就被上訴人自行向房地產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)辦理權(quán)屬登記手續(xù)之約定可以從兩個(gè)方面考察：一方面，對(duì)于被上訴人自己而言，可以認(rèn)為是一種權(quán)利。在商品房買賣合同中，購房人有權(quán)取得合同項(xiàng)下的房屋，賣房人應(yīng)當(dāng)交付房屋并轉(zhuǎn)移所有權(quán)；另一方面，對(duì)于上訴人而言，被上訴人承擔(dān)的是不真正義務(wù)，即，被上訴人不作為并不會(huì)導(dǎo)致要對(duì)上訴人承擔(dān)損害賠償責(zé)任，只是導(dǎo)致被上訴人無法取得房屋所有權(quán)并不得要求上訴人承擔(dān)違約責(zé)任。因此，二審法院認(rèn)為被上訴人不履行合同義務(wù)判決不當(dāng)，混淆了權(quán)利、義務(wù)和不真正義務(wù)區(qū)別及不行使或不作為的法律后果。

2、被上訴人沒有提出申請(qǐng)并非被上訴人無法取得產(chǎn)權(quán)證之原因，而在于因上訴人先期義務(wù)沒有履行而不具備申請(qǐng)條件，不能認(rèn)為是“怠于行使權(quán)利”。如果被上訴人沒有提出產(chǎn)權(quán)登記申請(qǐng)或要求上訴人提供協(xié)助是被上訴人無法取得產(chǎn)權(quán)證唯一原因，那么關(guān)于“被上訴人怠于行使權(quán)利而導(dǎo)致其無法取得產(chǎn)權(quán)證”觀點(diǎn)能夠成立；如果被上訴人沒有提出產(chǎn)權(quán)登記申請(qǐng)或要求上訴人提供協(xié)助是被上訴人無法取得產(chǎn)權(quán)證原因之一，而上訴人沒有履行委托測(cè)繪、報(bào)送測(cè)繪結(jié)果及沒有辦理產(chǎn)權(quán)初始登記、報(bào)送初始登記資料是被上訴人無法取得產(chǎn)權(quán)證另一原因，那么被上訴人、上訴人應(yīng)共同對(duì)被上訴人沒有取得產(chǎn)權(quán)證分擔(dān)責(zé)任，“被上訴人怠于行使權(quán)利而導(dǎo)致其無法取得產(chǎn)權(quán)證”觀點(diǎn)也能夠成立；如果上訴人沒有履行委托測(cè)繪、報(bào)送測(cè)繪結(jié)果及沒有辦理產(chǎn)權(quán)初始登記、報(bào)送初始登記資料是由于被上訴人怠于行使權(quán)利造成的，那么被上訴人沒有取得產(chǎn)權(quán)證仍然只能歸咎于被上訴人自己，上訴人沒有任何責(zé)任，“被上訴人怠于行使權(quán)利而導(dǎo)致其無法取得產(chǎn)權(quán)證”觀點(diǎn)同樣能夠成立；如果上訴人提供協(xié)助義務(wù)履行期限已經(jīng)確定且不需要被上訴人另行催促，而被上訴人沒有提出產(chǎn)權(quán)登記申請(qǐng)是由于上訴人沒有履行委托測(cè)繪、報(bào)送測(cè)繪結(jié)果及沒有辦理產(chǎn)權(quán)初始登記、報(bào)送初始登記資料，那么被上訴人沒有取得產(chǎn)權(quán)證根本原因在于上訴人違約，因而只能歸咎于上訴人的不作為，當(dāng)然不能指責(zé)“被上訴人怠于行使權(quán)利而導(dǎo)致其無法取得產(chǎn)權(quán)證”。對(duì)于本案而言，被上訴人怠于行使權(quán)力可能出現(xiàn)在兩種情況下：一、履行期限未確定，被上訴人沒有提出請(qǐng)求；二、被上訴人應(yīng)先作為的某些上訴人履行委托測(cè)繪、報(bào)送測(cè)繪結(jié)果及辦理產(chǎn)權(quán)初始登記、報(bào)送初始登記資料義務(wù)前提的行為，被上訴人沒有作為，而導(dǎo)致上訴人無法履行上述義務(wù)，進(jìn)而導(dǎo)致被上訴人無法取得產(chǎn)權(quán)證。前者顯然不存在，那么后者呢？上面代理人已闡述了產(chǎn)權(quán)初始登記可以由上訴人獨(dú)立完成，不以被上訴人的請(qǐng)求或任何形式的協(xié)助為前提，不存在由于被上訴人沒有提供協(xié)助或應(yīng)先實(shí)施某項(xiàng)行為沒有實(shí)施而導(dǎo)致上訴人無法履行問題。相反，辦理產(chǎn)權(quán)初始登記卻是辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記的前提，產(chǎn)權(quán)初始登記沒有完成，申請(qǐng)轉(zhuǎn)移登記也是白搭。法律從來不會(huì)要求人們?nèi)プ鰺o用功。此時(shí)被上訴人根本不必去申請(qǐng)。比如，在買賣合同中，雙方約定買方憑身份證自行到運(yùn)輸公司提貨。由于賣方?jīng)]有交貨，買方起訴賣方；此時(shí)，買方根本無須證明自己有提貨行為。同理，所謂“被上訴人怠于行使權(quán)利而導(dǎo)致其無法取得產(chǎn)權(quán)證”觀點(diǎn)顯然不符合邏輯，被上訴人沒有提出申請(qǐng)或要求上訴人履行不僅不是被上訴人無法取得產(chǎn)權(quán)證的真正原因，而且是由于上訴人違約所致！如果上訴人完成了產(chǎn)權(quán)初始登記，并將其它材料提供給被上訴人，那是被上訴人沒有去辦理產(chǎn)權(quán)登記，才是真正的“怠于行使權(quán)利”。

綜上所述，上訴人沒有依照《商品房銷售管理辦法》、《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》等法律規(guī)定，辦理產(chǎn)權(quán)初始登記，違反了上訴人與被上訴人簽訂的《房屋買賣合同》，造成被上訴人無法取得產(chǎn)權(quán)證，上訴人又沒有合法的抗辯理由，因此，上訴人應(yīng)依法承擔(dān)違約責(zé)任。當(dāng)沒有履行合同義務(wù)一方提出權(quán)利人違約或權(quán)利人沒有履行不真正義務(wù)而有過錯(cuò)抗辯時(shí)，只有在權(quán)利人沒有履行的義務(wù)或不真正義務(wù)是沒有履行合同義務(wù)一方履行有關(guān)合同義務(wù)的前提時(shí)，這種抗辯才能成立。二審法院的判決模糊違約責(zé)任構(gòu)成要件，混淆權(quán)利與義務(wù)的區(qū)別，錯(cuò)誤認(rèn)識(shí)不真正義務(wù)沒有履行的法律后果，曲解抗辯權(quán)的行使，判決的正確性值得商榷。