案情簡介：

原告張江澤

被告趙金升

2001年9月21日，靈寶市建設(shè)局因拆遷安置，在本市新華西街給被告趙金升解決門面地皮60平方米，由趙金升本人投資建設(shè)私房。2003年10月8日，原、被告通過中證人焦書秀在被告人趙金升家里簽訂了房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同書。

內(nèi)容為：“一、甲方（被告）同意將新華西街將要建成的六間樓房（9#D樓）其中從西至東第二間地下室（12米×3.5米約42平方米價值約2萬元）和第一層門面房面積為（12米×3.5米約42平方米）和二樓西單元一套住房以及門面房所占有土地（20米×3.5米約70平方米）的所有權(quán)轉(zhuǎn)讓給乙方（原告）所有，總價29萬元整。二、簽訂合同時，乙方付給甲方購房款15萬元，主體工程建成，乙方付給甲方5萬元。于2004年7月工程全部竣工，交付乙方使用，付給甲方8萬元。甲方負(fù)責(zé)把土地使用證，房產(chǎn)使用證辦到乙方張江澤名下。乙方將剩余1萬元全部付給甲方。證本費(fèi)和手續(xù)費(fèi)由乙方負(fù)擔(dān)。三、地下室和一樓結(jié)構(gòu)為框架結(jié)構(gòu)，二樓為磚混結(jié)構(gòu)，屋頂為現(xiàn)澆，室內(nèi)地板磚，衛(wèi)生間、伙房為墻面磚，水池、衛(wèi)生潔具配套齊全，水電全通，防盜門、鋁合金窗、質(zhì)量與全樓相等?！?/p>

合同簽訂后原告給付被告152000元。被告開始建房。主體工程建成后，原告依約給付被告進(jìn)度款5萬元時被告以合同無效為由拒絕接收。無奈，原告于2004年8月10日將5萬元購房款公證提存，支付提存費(fèi)用750元。因被告拒絕交付房產(chǎn)，原告訴至本院。

法院判決：

一審法院審理后認(rèn)為，原、被告雙方簽訂的合同是在平等、自愿、協(xié)商的基礎(chǔ)上訂立的，屬雙方真實(shí)意思表示。該合同為有效合同，雙方均應(yīng)依約履行。原告主張雙方簽訂的合同合法有效，事實(shí)理由成立，本院予以支持。被告辯稱轉(zhuǎn)讓房屋未經(jīng)其他共有人同意，本院不予采信。被告辯稱其所轉(zhuǎn)讓的房產(chǎn)未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書依據(jù)相關(guān)法律規(guī)定，本案的房屋購買合同應(yīng)屬無效。本院不予采納。原告主張被告應(yīng)賠償公證提存費(fèi)750元符合法律規(guī)定，本院予以支持。原告主張被告應(yīng)按每月1000元賠償其經(jīng)濟(jì)損失，因缺乏證據(jù)支持，本院不予采信。但考慮到被告之違約行為確實(shí)給原告造成經(jīng)濟(jì)損失，應(yīng)按原告實(shí)際交付的購房款202000元給付利息。綜上依照《中華人民共和國民法通則》第五十五條、《中華人民共和國合同法》第六十條、第一百零七條、第一百五十三條以及最高人民法院《關(guān)于適用〈合同法〉若干問題的解釋（一）》的規(guī)定，判決1、被告趙金升應(yīng)繼續(xù)履行合同，將位于新華西街9#D樓從西至東第2間地下室和第1層門面房及2樓西單元住房1套交付原告張江澤。2、被告趙金升應(yīng)賠償原告張江澤公正提存費(fèi)750元。賠償原告實(shí)際交付房價202000元的利息，從2004年8月1日起按中國銀行同期貸款利率計(jì)算至交房之日止。

律師說法：

此案的爭執(zhí)焦點(diǎn)有三：一是辦理登記手續(xù)是否屬于房屋買賣合同的生效要件？二是未取得權(quán)屬證書的房屋是否可以轉(zhuǎn)讓？三是對于房屋轉(zhuǎn)讓是否可以夫妻家事代理。

一、辦理過戶登記手續(xù)是否是房屋買賣合同的生效要件？

城鎮(zhèn)房屋買賣必須到房屋管理部門申請辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記，這是眾所周知，無異議的。國務(wù)院1983年12月17日發(fā)布施行的《城市私有房屋管理?xiàng)l例》第9條就規(guī)定：“買賣城市私有房屋，買賣雙方須到房屋所在地房管機(jī)關(guān)辦理手續(xù)?！庇纱丝梢姡擎?zhèn)房屋買賣要辦理過戶登記是法規(guī)的要求，不是可辦可不辦的。

雖然有關(guān)法規(guī)均規(guī)定房屋所有權(quán)因買賣贈與等原因轉(zhuǎn)移，需在一定期限內(nèi)申辦登記過戶手續(xù)，但并無進(jìn)一步明確指出當(dāng)事人原簽訂的合同要等登記過戶才能生效。因此，我們不能擅自推斷登記過戶就是房屋買賣合同成立的法律特定形式。

由于房地產(chǎn)市場特別是商品房的交易價格變化快，升跌幅度大，當(dāng)事人必須及時抓住時機(jī)決定買賣，否則，機(jī)會稍縱即逝，在這種情況下，如以登記過戶作為合同成立的要件，而登記過戶往往由于各種客觀原因難以及時辦理，則合同遲遲不能生效，雙方的權(quán)利、義務(wù)不能及時確定，發(fā)生法律約束力，當(dāng)事人任何一方都可以隨時反悔，使對方原來簽訂合同的目的難以保證實(shí)現(xiàn)，這就嚴(yán)重影響了合同的嚴(yán)肅性，使交易始終處于不安狀態(tài)，不僅無法保護(hù)善意一方當(dāng)事人的利益，還會使惡意的當(dāng)事人有機(jī)可趁。

最高人民法院1999年12月19日頒布的《關(guān)于適用<合同法>若干問題的解釋（一）》第九條第一款規(guī)定：“依照合同法第44條第2款的規(guī)定，法律行政法規(guī)規(guī)定合同應(yīng)當(dāng)辦理批準(zhǔn)手續(xù)或者辦理批準(zhǔn)、登記等手續(xù)才生效，在一審法庭辯論終結(jié)前當(dāng)事人仍未辦理批準(zhǔn)手續(xù)；或者仍未辦理批準(zhǔn)登記等手續(xù)的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定該合同未生效；法律行政法規(guī)規(guī)定合同應(yīng)當(dāng)辦理登記手續(xù)，但未規(guī)定登記生效的，當(dāng)事人未辦理登記手續(xù)不影響合同的效力，合同標(biāo)的物所有權(quán)及其他物權(quán)不能轉(zhuǎn)移。”而對房屋買賣合同，法律法規(guī)恰恰只規(guī)定應(yīng)當(dāng)辦理登記手續(xù)，未規(guī)定登記才能生效，所以房屋買賣合同只要依法成立即產(chǎn)生法律效力，而登記過戶是轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)應(yīng)履行的手續(xù)，是履行合同內(nèi)容的問題，不影響買賣房屋合同的效力。

此案中，根據(jù)雙方的約定，辦理房產(chǎn)過戶登記手續(xù)的義務(wù)在趙金升，趙金升不去辦證是一種違約行為，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任，而不能將這種違約行為作為合同無效的理由。

二、未竣工的房屋是否可以轉(zhuǎn)讓？

《城市房地產(chǎn)管理法》第37條第6項(xiàng)規(guī)定“未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓?！蹦敲幢景钢蟹课葸€正在興建中，沒有房屋產(chǎn)權(quán)證書，是否可以轉(zhuǎn)讓呢？

法律之所以規(guī)定未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓，是因?yàn)榉康禺a(chǎn)未依法登記領(lǐng)證說明該房地產(chǎn)來源不明，歸屬不明，如下市場流通則違背了市場交易的房地產(chǎn)必須權(quán)屬明晰的規(guī)則。不利于市場秩序的維護(hù)，不利于對當(dāng)事人合法權(quán)益的保護(hù)，不利于國家對房地產(chǎn)的管理和監(jiān)督。所以說如果產(chǎn)權(quán)清晰，則不能適用該款規(guī)定。例如當(dāng)前的房地產(chǎn)開發(fā)中，房地產(chǎn)開發(fā)公司為了籌措建設(shè)資金，采取預(yù)售房屋，提前收購房款的辦法，由此簽訂的房屋預(yù)售合同不可能等到開發(fā)公司取得產(chǎn)權(quán)證書或者登記過戶后才生效，因?yàn)轭A(yù)售房屋屬在建房屋，房屋建成一般需要一定的施工裝修時間，預(yù)售單位不可能在簽訂合同時已取得產(chǎn)權(quán)證，也根本不存在產(chǎn)權(quán)過戶的前提條件。如果以未取得權(quán)屬證書為由而不允許對待建房屋進(jìn)行轉(zhuǎn)讓，則就無法實(shí)現(xiàn)房屋預(yù)售。

《城市房地產(chǎn)管理法》第38條第二款規(guī)定：“轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時房屋已經(jīng)建成的，還應(yīng)當(dāng)持有房屋所有權(quán)證書?！币簿褪钦f，法律只要求已建成房屋轉(zhuǎn)讓時要持有房產(chǎn)證。對于未建成房屋由于不可能取得產(chǎn)權(quán)證，因此不屬于《城市房地產(chǎn)管理法》第37條第6項(xiàng)規(guī)定的禁止范圍。

三、對于房屋轉(zhuǎn)讓是否可以夫妻家事代理？

在此案中，由于該房是在建房屋還未竣工，沒有取得產(chǎn)權(quán)證書，無法認(rèn)定趙金升的妻子兒女是該房屋的共有人，但假如此房建成后屬于趙金升與妻子共有，那么如果趙金升未經(jīng)妻子書面同意私下里將房屋轉(zhuǎn)讓給他人，這個轉(zhuǎn)讓行為是否有效呢？

這個問題就牽涉到了家事代理權(quán)，家事代理權(quán)亦稱夫妻代理權(quán)或者日常事務(wù)代理權(quán)，是指配偶一方本無代理權(quán)，在與第三人就實(shí)施日常事務(wù)為一定法律行為時，推定享有代理配偶行使權(quán)利的權(quán)利，也就是說一般情況下，家庭對外發(fā)生法律關(guān)系時，可以由一方做主，夫妻中任何一方可以不經(jīng)另一方的同意，而以家庭的名義對外發(fā)生法律關(guān)系，另一方對此則需承擔(dān)民事法律責(zé)任。比如在日常生活中，夫妻中任何一方都可以以家庭的名義購買家用電器、生活用品，出借錢財(cái)物品，簽訂房屋租賃協(xié)議等等。

家事代理有以下三個方面的特征：（1）主體身份特殊，代理與被代理人之間的特定身份關(guān)系一般限定在夫妻關(guān)系、父母子女關(guān)系；（2）代理內(nèi)容特殊，一般限定為處理家庭日常事務(wù)或者一般家庭財(cái)產(chǎn)；（3）相對人分辯代理人的越權(quán)代理行為難度較大。

對于家事代理權(quán)我國法律雖未作規(guī)定，但在審判實(shí)踐中，我國是承認(rèn)家事代理權(quán)的。最高人民法院頒布的《關(guān)于適用<中華人民共和國婚姻法>若干問題的解釋（一）》中規(guī)定“婚姻法第十七條關(guān)于‘夫或妻對夫妻共同財(cái)產(chǎn)，有平等的處理權(quán)’的規(guī)定，應(yīng)當(dāng)理解為：（一）夫或妻在處理夫妻共同財(cái)產(chǎn)上的權(quán)利是平等的，因日常生活需要而處理夫妻共同財(cái)產(chǎn)的，任何一方均有權(quán)決定。（二）夫或妻非因日常生活需要對夫妻共同財(cái)產(chǎn)做出重要處理決定，夫妻雙方應(yīng)當(dāng)平等協(xié)商，取得一致意見。他人有理由相信其為夫妻雙方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道為由對抗善意第三人。”這一解釋是目前我國審判實(shí)踐中適用家事代理制度的最直接的證據(jù)。

構(gòu)成家事代理的相對人必須為善意的、無過失的，如果夫妻一方與相對人惡意串通，故意損害另一方的權(quán)益，則不構(gòu)成家事代理，所發(fā)生的法律關(guān)系對另一方是無效的。對于房地產(chǎn)交易，因?yàn)榉梢呀?jīng)規(guī)定要共有人書面同意。如果產(chǎn)權(quán)證書上沒有其他家庭成員的名子，雖然有可能其它家庭成員為共有人，但相對人無法知道有共有人，所以相對人沒有惡意，也無過錯，在這種情況下就構(gòu)成家事代理。但如果產(chǎn)權(quán)證書上已載明了有其他共有人，如果沒有經(jīng)過其它共有人的書面同意，就不構(gòu)成家事代理，房屋轉(zhuǎn)讓必須經(jīng)過共有人的書面同意。

此案中，由于要過戶的房屋還未建成，沒有房產(chǎn)證，張江澤無從知道該房屋是否還有其它的共有人，而且在簽訂協(xié)議時趙金升的妻子還在場，并未明確表示反對，因此即便是此房是趙金升夫妻二人共有的，這個轉(zhuǎn)讓協(xié)議也是合法的，因此，趙金升以侵犯了共有人的權(quán)益為由辯稱協(xié)議無效的理由不能成立。