案情簡介：

1997年7月25日，睢志剛與毛瑞琴、毛永亮在中間人睢根上的說合下，簽訂了房屋買賣協(xié)議，將位于河南省登封市中岳辦事處新店村的一處房產(chǎn)賣予毛瑞琴、毛永亮。土地使用證上是睢志剛之父睢天慶的名字，當時雙方約定價格為25500元，協(xié)議簽訂后雙方款證交清。隨后睢志剛即從該房屋內(nèi)將東西搬走，毛永亮、毛瑞琴即搬入該房屋居住至今。睢志剛一直在鄭州居住。2006年7月17日，睢志剛的父母睢天慶與耿姣以睢志剛、毛永亮、毛瑞琴不經(jīng)自己同意，擅自出賣自己房屋，嚴重侵害了自己的合法利益為由，將三人訴至登封市人民法院，請求法院確認三被告所訂立的買賣房屋協(xié)議無效。

法院判決：

登封市人民法院認為，被告睢志剛在與被告毛瑞琴、毛永亮簽訂房屋買賣協(xié)議時，其身份特定，為兩原告之子。且原告也曾給他人說過要賣房子，又有說合人睢根上從中說合，睢志剛又持睢天慶的土地使用證，因此，毛瑞琴、毛永亮有理由相信睢志剛有代理權(quán)，而且對此認為是善意且無過失。睢志剛以睢天慶的名義與毛瑞琴、毛永亮簽訂房屋買賣協(xié)議的行為，構(gòu)成表見代理。在該協(xié)議簽訂后，原告曾回到該房屋將其物品搬走，即知道了睢志剛以其名義簽訂房屋買賣協(xié)議而不作否認表示，原告以自己的行為承認了被告睢志剛的代理行為，因此，被告睢志剛代訂合同的行為應為有效。原告請求確認合同無效，本院不予支持。依照《中華人民共和國合同法》第四十九條、第五十二條的規(guī)定，判決如下：駁回原告睢天慶、耿姣的訴訟請求。

律師說法：

本案是一起農(nóng)村房屋買賣糾紛，農(nóng)村房屋買賣由于涉及到宅基地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓，對其效力的認定，司法實踐中認定不盡相同，筆者認為，農(nóng)村宅基地使用權(quán)有以下特點：其一，農(nóng)村宅基地的所有權(quán)歸集體。在我國，土地分別屬于國家和集體所有，而用于建造房屋的土地，也因所有權(quán)的不同而分為建設(shè)用地和宅基地，建設(shè)用地屬于國家所有，宅基地則屬于集體所有。其二，農(nóng)村宅基地使用權(quán)的主體是特定的農(nóng)村居民，即屬于本集體經(jīng)濟組織特定的成員，農(nóng)村集體組織以外的人員不能申請并取得宅基地使用權(quán)。其三，農(nóng)村宅基地使用權(quán)具有有限性，即宅基地原則上只能有宅基地使用權(quán)人利用宅基地建造住宅及附屬設(shè)施，供其居住和使用，不能將宅基地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)賣。另外，農(nóng)村宅基地使用權(quán)具有福利性，即農(nóng)村村民取得宅基地使用權(quán)基本上是無償?shù)幕蛘呤墙患{很少的費用。

正是基于以上的特點，加之宅基地使用權(quán)是農(nóng)民安身立命之本，在農(nóng)村一般一戶只允許擁有一處宅基地。我國法律法規(guī)對農(nóng)村宅基地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓采取了限制態(tài)度。如：擔保法第三十七條規(guī)定：“宅基地的使用權(quán)不得抵押?！彪m然我國土地管理法第六十二條第四款規(guī)定：“農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的不予批準?！睕]有指明宅基地使用權(quán)不得出租、出賣。但其立法本意即在于保護農(nóng)民的宅基地的專有使用權(quán)。

隨著我國改革開放進一步深化和城市化進程的不斷加快，農(nóng)村大量剩余勞動力進入城市，把大量的私有房產(chǎn)留在了農(nóng)村以及其他原因，使一戶擁有了多處住宅，這樣就出現(xiàn)了大量的農(nóng)村私有房屋買賣，本案即屬此種情況。在此情況下，對該涉及到農(nóng)村房屋買賣合同效力的認定就不能簡單的一律按無效對待或僅僅適用土地管理法第六十二條的規(guī)定，地隨房走一律認定有效，而是應從宅基地使用權(quán)的特點上去把握。一般來說，確認的農(nóng)村房屋買賣合同有效應符合以下幾個條件：1.轉(zhuǎn)讓人擁有兩處以上的農(nóng)村住房；2.轉(zhuǎn)讓人與受讓人應為同一集體經(jīng)濟組織內(nèi)部成員；3.受讓人沒有住房和宅基地，且符合宅基地使用權(quán)分配條件；4.轉(zhuǎn)讓行為已征得集體經(jīng)濟組織同意。因此，本案應確認該房屋買賣合同有效。