案情簡(jiǎn)介：

錢某于2011年10月與王某簽訂房屋買賣合同，向王某購(gòu)買周浦鎮(zhèn)瑞陽(yáng)路某處房屋，此房屋系動(dòng)遷安置房屋，雖然產(chǎn)證為新辦，但已符合交易過(guò)戶的條件。簽訂合同后，錢某支付了首付款18萬(wàn)元后，即向銀行申請(qǐng)住房貸款。因錢某資金不足，欲申請(qǐng)較高比例的貸款，而錢某參加工作時(shí)間較短，收入一般，銀行未能審批通過(guò)。數(shù)月后王某向法院起訴，要求解除與錢某的買賣合同，并要求錢某承擔(dān)違約責(zé)任。此案經(jīng)法院調(diào)解，雙方均有繼續(xù)房屋交易的意向，遂重新簽訂了房屋買賣合同，約定在2012年7月底前交易過(guò)戶。之后錢某重新準(zhǔn)備貸款資料，向銀行申請(qǐng)貸款?？上У氖牵嗉毅y行仍未能批準(zhǔn)錢某的貸款審批。原來(lái)申請(qǐng)過(guò)的農(nóng)業(yè)銀行仍然未能取得足夠的貸款額度，而中國(guó)銀行則以房地產(chǎn)權(quán)證滿3年作為審批過(guò)戶的前提條件，工商銀行、建設(shè)銀行均要求錢某提供交易中心的證明文件，以確定此房屋能夠交易過(guò)戶。錢某無(wú)從取得這樣的證明文件，無(wú)計(jì)可施。最終王某再次向法院起訴，同樣要求解除合同，并要求錢某按照合同約定支付總房?jī)r(jià)20%的違約金24萬(wàn)元，這意味著沒(méi)收了錢某的首付款后不夠，還需要錢某額外地支付數(shù)萬(wàn)元違約金。

法院判決：

此案經(jīng)浦東法院一審判決，認(rèn)定合同違約金約定過(guò)高，綜合考慮雙方合同履行的情況、誠(chéng)信因素、賣方的損失，將違約金調(diào)整為10萬(wàn)元，因此王某仍應(yīng)歸還錢某8萬(wàn)元。一審判決后，王某不服提起上訴，二審仍維持原判。

律師說(shuō)法：

當(dāng)事人主張約定的違約金過(guò)高請(qǐng)求予以適當(dāng)減少的，人民法院應(yīng)以實(shí)際損失為基礎(chǔ)，兼顧合同的履行情況、當(dāng)事人的過(guò)錯(cuò)程度以及預(yù)期利益等綜合因素，根據(jù)公平原則和誠(chéng)實(shí)信用原則予以衡量，并作出裁決。