案情簡介：

    謝海林與重慶市金浩實業(yè)開發(fā)有限公司（以下簡金浩公司）簽訂了《重慶市商品房買賣合同》，約定其購買金浩公司開發(fā)的預(yù)售商品房一套，建筑面積為107.01平方米，總成交金額為31.0361萬元。合同第七條第一款第2項約定：金浩公司應(yīng)當(dāng)在2011年12月31日前，依照有關(guān)規(guī)定，將已進(jìn)行建設(shè)工程竣工驗收備案登記的商品房交付謝海林使用；如遭遇不可抗力，金浩公司應(yīng)在發(fā)生之日起30日內(nèi)書面告知謝海林，金浩公司可據(jù)實延期交房。合同第九條約定：除本合同第七條約定的遭遇不可抗力情況外，金浩公司如未按本合同約定的期限將該商品房交付謝海林使用，逾期超過90日后，謝海林有權(quán)解除合同；謝海林要求解除合同的，金浩公司應(yīng)當(dāng)自解除合同通知到達(dá)之日起30日內(nèi)退還全部已付房價款及利息，并按謝海林已付房價款百分之零點五向謝海林支付違約金；謝海林要求繼續(xù)履行合同的，合同繼續(xù)履行，自本合同第七條約定的最后交付期限的第二天起至實際交付之日止，金浩公司按日向謝海林支付已付房價款萬分之零點五的違約金。為登記備案之需，金浩公司在重慶市合川區(qū)國土資源和房屋管理局進(jìn)行備案登記時，單方將合同第九條關(guān)于逾期交房超過90日，業(yè)主要求繼續(xù)履行合同，金浩公司應(yīng)按日向謝海林支付已付房價款萬分之零點五的違約金標(biāo)準(zhǔn)修改為萬分之三，并加蓋有金浩公司的公章。合同簽訂后，謝海林實向金浩公司交納購房款30.8853萬元，金浩公司于2012年9月17日將房屋交付謝海林。

    謝海林認(rèn)為金浩公司逾期交房違約，起訴至重慶市合川區(qū)人民法院，要求金浩公司從2012年1月1日起至該房屋實際交付之日止，按照謝海林已付房款金額日萬分之三的標(biāo)準(zhǔn)支付逾期交房違約金。

    法院判決：

   合川區(qū)法院經(jīng)審理認(rèn)為，原、被告在簽訂《重慶市商品房買賣合同》時約定，被告不按期交房支付違約金的標(biāo)準(zhǔn)為已付房價款按日萬分之零點五計算，該約定系原、被告在平等、自愿基礎(chǔ)上達(dá)成的合意，合法有效，對原、被告雙方均具有約束力，并且原、被告持有的合同均約定的是按日萬分之零點五的標(biāo)準(zhǔn)計算，被告為登記備案的需要，將違約金標(biāo)準(zhǔn)修改為按日萬分之三，系被告的單方行為，沒有與原告達(dá)成合意，因此，該修改對原告不發(fā)生法律效力，被告逾期交房違約金標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)該為已付房價款按日萬分之零點五計算。

   合川區(qū)法院判決：由被告重慶市金浩實業(yè)開發(fā)有限公司于本判決生效之日起三日內(nèi)向原告謝海林支付逾期交房違約金2717.91元（308853元×0.00005×176天=2717.91元）。

   宣判后，原告謝海林不服一審判決，提起上訴。

   重慶市一中院判決：駁回上訴，維持原判。

   律師說法：

   本案爭議的焦點系：應(yīng)當(dāng)按照哪個合同文本中所記載的標(biāo)準(zhǔn)計算逾期交房違約金。對此有兩種觀點：一種觀點認(rèn)為：應(yīng)按存于合同備案登記機關(guān)處的合同文本所記載的日萬分之三的標(biāo)準(zhǔn)計算逾期交房違約金。另一種觀點認(rèn)為：應(yīng)按雙方所持合同文本中記載的日萬分之零點五的標(biāo)準(zhǔn)計算逾期交房違約金。解決上述問題的關(guān)鍵在于判定金浩公司的單方修改行為是否發(fā)生變更合同之效力以及商品房預(yù)售合同登記備案的性質(zhì)。

   首先，合同成立要件有三：一是當(dāng)事人意思表示一致，即合意，是合同成立的根本要件；二是合意須有兩個或兩個以上的當(dāng)事人；三是當(dāng)事人的意思表示須以訂立合同為目的。本案中，謝海林與金浩公司在簽訂合同時，對逾期交房違約金為日萬分之零點五達(dá)成合意，雙方均應(yīng)當(dāng)依約履行義務(wù)，若雙方欲變更合同有關(guān)內(nèi)容，則需重新達(dá)成合意，否則不產(chǎn)生合同變更的法律效果。金浩公司在辦理商品房預(yù)售合同備案登記時，在沒有與謝海林協(xié)商一致的情況下，將違約金標(biāo)準(zhǔn)變更為日萬分之三系單方行為，而謝海林僅在起訴后復(fù)制該文本表示追認(rèn)于法無據(jù)，故應(yīng)認(rèn)定該變更不是雙方的真實意思表示，該變更是無效的。

   其次，從商品房預(yù)售合同登記備案的實質(zhì)來看，其是為了規(guī)范商品房預(yù)售管理、保護購房者合法權(quán)益、有效防止開發(fā)企業(yè)進(jìn)行一房多賣或者重復(fù)抵押貸款等違規(guī)行為。商品房預(yù)售合同備案登記，不是物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓，不產(chǎn)生物權(quán)公示的效力。本案中，謝海林與金浩公司簽訂的《重慶市商品房買賣合同》是商品房預(yù)售合同，該合同的備案登記僅是預(yù)售商品房合同登記，而不屬于預(yù)售商品房預(yù)告登記，更不是商品房的物權(quán)登記，商品房預(yù)售合同是否具有法律效力不以備案登記為標(biāo)準(zhǔn)，備案登記的商品房預(yù)售合同不具有當(dāng)然的法律效力，合同中有關(guān)雙方當(dāng)事人權(quán)利義務(wù)的約定，只有合法有效的部分才對雙方當(dāng)事人具有約束力。謝海林與金浩公司簽訂的《重慶市商品房買賣合同》由雙方當(dāng)事人分別持有，目的是為了便于履行合同義務(wù)、行使合同權(quán)利，發(fā)生爭議時將持有的合同作為證據(jù)，以供查清事實、分清是非。而備案登記的《重慶市商品房買賣合同》文本，僅存于合同備案登記機關(guān)，不產(chǎn)生物權(quán)公示的效力，故謝海林與金浩公司之間仍應(yīng)按照各自持有的合同文本主張權(quán)利、履行義務(wù)。