案情簡介：

2010年7月7日，周某（乙方）與某公司（甲方）簽訂《重慶市商品房買賣合同》，該合同約定該商品房成交總金額為268672元，周某應(yīng)于2010年7月7日支付房款255238元，余款13434元于2011年7月30日前付清；某公司應(yīng)在2011年7月30日前將該房交付給周某，如逾期交房超過30日而周某要求繼續(xù)履行合同的，合同繼續(xù)履行，某公司應(yīng)當(dāng)自約定的最后交付期限的第二天起至實(shí)際交付之日止按日向周某支付已付房款的萬分之四的違約金。同時(shí)合同第八條約定由于乙方原因，未能按期交付的，雙方同意按以下方式處理：⑵乙方付清全部房款（包括按揭貸款及面積差異退補(bǔ)款）、付清政府部門規(guī)定的費(fèi)用（包括大修基金、稅費(fèi)）、且無銀行按揭欠款，方可進(jìn)行房屋交接。合同簽訂后，周某按照合同約定向被告某公司支付了房款和房屋專項(xiàng)維修金。2012年11月20日，某公司通知原告周某去接房。2014年3月12日，周某向被告某公司交付了余款。

另查明，在合同履行過程中，某公司的原法定代表人李某強(qiáng)（亦為重慶某城市建設(shè)（集團(tuán)）有限公司的時(shí)任董事長）及股東李某因涉嫌串通投標(biāo)罪被重慶市長壽區(qū)公安局立案偵查。2011年5月，某公司的財(cái)務(wù)資料、銀行賬戶以及包括部分項(xiàng)目在內(nèi)的資產(chǎn)先后被查封、凍結(jié)或扣押，后某小區(qū)建設(shè)工程停工。2012年5月7日，重慶市長壽區(qū)公安局解除了對某公司銀行帳戶的強(qiáng)制措施。2012年11月19日，某公司通過了其建設(shè)的小區(qū)第10幢樓的重慶市建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案以及建設(shè)工程消防竣工驗(yàn)收備案。

后周某起訴要求某公司向其支付逾期交房479天的違約金51477.55元，而某公司認(rèn)為根據(jù)雙方合同第八條規(guī)定的約定，交房的條件是周某應(yīng)該先付清全部房款且無按揭欠款方可進(jìn)行房屋交接，即原告有先履行義務(wù)，故不同意支付逾期交房違約金。

法院判決：

重慶市長壽區(qū)人民法院依照《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條、《中華人民共和國合同法》第四十四條第一款、第六十七條、第一百零七條之規(guī)定，判決：駁回原告周某的訴訟請求。重慶市第一中級人民法院依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第（一）項(xiàng)之規(guī)定，判決：駁回上訴，維持原判。

律師說法：

長壽區(qū)人民法院審理后認(rèn)為，原告周某與被告某公司簽訂的《重慶市商品房買賣合同》合法有效。該合同第八條第二款約定了周某需付清全部房款、付清政府部門規(guī)定的費(fèi)用且無銀行按揭欠款方可進(jìn)行房屋交接，由于周某2014年3月12日才付清房屋余款13434元，且未提交相關(guān)證據(jù)證明某公司拒絕其履行付款義務(wù)，故一審法院駁回了原告周某的訴訟請求。周某對一審判決不服，上訴至重慶市第一中級人民法院，提出本案屬于同時(shí)履行的合同，購房者沒有先履行合同的義務(wù)，在看見所購小區(qū)的房屋停工停建，某公司董事長李某強(qiáng)被刑事調(diào)查，帳戶被查封的情況下，有理由懷疑某公司無法按期交房，可以單方面行使不安抗辯權(quán)，中止房屋尾款的交付。二審法院認(rèn)為，雙方簽訂的購房合同第八條第二款表達(dá)的含義為合同履行有先后順序，乙方先付清所有合同價(jià)款，甲方才履行交房義務(wù)。周某稱在合同約定的房款交付日期之前，發(fā)現(xiàn)某公司財(cái)務(wù)資料、銀行賬戶以及包括部分項(xiàng)目在內(nèi)的資產(chǎn)先后被查封、凍結(jié)或扣押等不能按期交房的情況出現(xiàn)時(shí)，未及時(shí)與對方溝通核實(shí)，在未通知對方的情況下就自行中止了合同的履行，不符合不安抗辯權(quán)的行使條件和履行規(guī)范。而某公司在未收到周某支付的全部價(jià)款之前，可以行使先履行抗辯權(quán)，有權(quán)利不履行交房義務(wù)。

本案處理重點(diǎn)主要在于對抗辯權(quán)的理解與適用。我國《合同法》第六十七條規(guī)定，當(dāng)事人互負(fù)債務(wù)，有先后履行順序，先履行一方未履行的，后履行一方有權(quán)拒絕其履行要求。先履行一方履行債務(wù)不符合約定的，后履行一方有權(quán)拒絕其相應(yīng)的履行要求。第六十八條規(guī)定，應(yīng)當(dāng)先履行債務(wù)的當(dāng)事人，有確切證據(jù)證明對方有下列情形之一的，可以中止履行：（一）經(jīng)營狀況嚴(yán)重惡化；（二）轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn)、抽逃資金，以逃避債務(wù)；（三）喪失商業(yè)信譽(yù)；（四）有喪失或者可能喪失履行債務(wù)能力的其他情形。當(dāng)事人沒有確切證據(jù)中止履行的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。

具體到本案中，一、二審法院審理思路基本一致，抗辯權(quán)的行使是對抗違約行為的一種救濟(jì)手段，在雙務(wù)合同中，首先應(yīng)根據(jù)雙方簽訂的合同約定來確定雙方的權(quán)利義務(wù)，本案中，某公司未按合同約定的時(shí)間向周某交付房屋是事實(shí)，但合同中明確約定周某應(yīng)付清全部房款等費(fèi)用后，方可進(jìn)行房屋交接，即周某應(yīng)該先履行付款的義務(wù)，某公司才履行交房的義務(wù)。同時(shí)，周某在庭審中稱其到某公司履行義務(wù)，其售房部已關(guān)門，但并無證據(jù)提交，且如其不能直接履行義務(wù)，也可采取其他方式履行付款的義務(wù)，如提存等方式。另外，周某在二審中提出其是行使不安抗辯權(quán)，但根據(jù)上述法律規(guī)定，周某發(fā)現(xiàn)某公司當(dāng)時(shí)具有不能按期交房的可能性，未及時(shí)與對方溝通核實(shí)，在未通知對方的情況下就自行中止了合同的履行。不符合不安抗辯權(quán)的行使條件和履行規(guī)范，其不安抗辯權(quán)不能成立。故某公司不應(yīng)向周某支付違約金。