案情簡(jiǎn)介：胡百卿訴臨沂沂興房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司房屋買賣合同糾紛案

    原告胡百卿與被告臨沂沂興房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司于2010年8月9日達(dá)成了購(gòu)房意向：原告購(gòu)買被告沂興公司位于費(fèi)城鎮(zhèn)中山路南端明珠花苑9號(hào)樓101號(hào)樓房一套，并于當(dāng)天交給被告沂興公司定金50 000元，當(dāng)時(shí)被告的經(jīng)辦人承諾半個(gè)月后交齊購(gòu)房款即給鑰匙并給辦理房權(quán)證。2013年8月23日，原告（買受人）與被告沂興公司（出賣人）簽訂了購(gòu)房合同，合同約定合同總價(jià)款為187 944元，出賣人應(yīng)于2010年8月30日前依照國(guó)家和地方人民政府的有關(guān)規(guī)定將驗(yàn)收合格的商品房交付給買受人，原告又支付給被告沂興公司購(gòu)房款130 000元。后被告沂興公司作為出賣人未按合同約定將原告所購(gòu)樓房交付原告。另查明，被告出賣給原告的樓房，被告已于2006年10月17日賣給了楊平，楊平在費(fèi)縣房管局通過(guò)產(chǎn)權(quán)登記取得了涉案樓房的所有權(quán)證。2008年9月8日，楊平又將涉案樓房賣給了李文平，并到費(fèi)縣房管局辦理了產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記。后費(fèi)縣公安局經(jīng)偵大隊(duì)因被告法定代表人劉偉涉嫌刑事犯罪將其刑事拘留。劉偉之妻李永梅與原告約定：李永梅自愿籌集現(xiàn)金180 000元替被告歸還原告購(gòu)房款，后費(fèi)縣公安局經(jīng)偵大隊(duì)將180 000元購(gòu)房款轉(zhuǎn)交給了原告。因損失賠償事宜，原告訴至本院，請(qǐng)求依法判令被告解除原告和被告簽訂的購(gòu)房合同，雙倍返還原告所交購(gòu)房定金50 000元，承擔(dān)賠償責(zé)任180 000元，并由被告負(fù)擔(dān)訴訟費(fèi)用。
判決結(jié)果：判決被告返還原告定金并賠償原告損失共計(jì)18萬(wàn)元
　　山東省費(fèi)縣人民法院認(rèn)為，原告與被告沂興公司于2013年8月23日簽訂的購(gòu)房合同內(nèi)容不違反有關(guān)法律規(guī)定，為有效合同。被告本應(yīng)按照《中華人民共和國(guó)合同法》第六十條的規(guī)定，履行其交付房產(chǎn)的義務(wù)。但因合同約定的標(biāo)的物，已被他人以合法的方式取得所有權(quán)，原告與被告沂興公司簽訂的購(gòu)房合同已不能履行，原告請(qǐng)求解除該合同符合有關(guān)法律規(guī)定，本院予以支持?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第九條規(guī)定，故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人的事實(shí)，導(dǎo)致合同無(wú)效或者被撤銷、解除的，買受人可以請(qǐng)求返還已付購(gòu)房款及利息、賠償損失，并可以請(qǐng)求出賣人承擔(dān)不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任。被告沂興公司故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人的事實(shí)，又與原告簽訂商品房買賣合同顯系不誠(chéng)信行為，故原告請(qǐng)求被告承擔(dān)賠償責(zé)任，并返還定金理由正當(dāng)，符合相關(guān)法律規(guī)定，本院予以支持。但根據(jù)《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》第九十一條關(guān)于定金不得超過(guò)主合同標(biāo)的額的20%規(guī)定及最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》若干問(wèn)題的解釋第一百二十一條關(guān)于當(dāng)事人約定的定金數(shù)額超過(guò)主合同標(biāo)的額百分之二十的，超過(guò)的部分，人民法院不予支持的規(guī)定，原、被告約定的定金數(shù)額為50 000元過(guò)高，以調(diào)整為37 589元（187944×20%）為宜，其余12 411元應(yīng)視為購(gòu)房款，故原告實(shí)際支付的購(gòu)房款應(yīng)為142 411元（130 000元+12 411元）。判決：一、被告臨沂沂興房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司賠償原告胡百卿損失142 411元，返還原告胡百卿定金37 589元，共計(jì)180 000元。限本判決生效后5日內(nèi)履行完畢。二、駁回原告胡百卿的其他訴訟請(qǐng)求。
律師說(shuō)法：商品房買賣合同中因出賣方故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人的經(jīng)典案例

　　本案是涉及商品房買賣合同中因出賣方故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人的事實(shí)，導(dǎo)致合同無(wú)效或者被撤銷、解除的懲罰性賠償條款適用的典型案件，也是對(duì)合同法第54條中關(guān)于一方以欺詐手段使對(duì)方在違背真實(shí)意思的情況下訂立合同被撤銷的適用。同時(shí)本案也對(duì)商品房買賣中懲罰性賠償原則與定金罰則并存時(shí)應(yīng)如何適用作出闡述。商品房買賣合同中，懲罰性賠償原則并非以“雙倍返還”為限，雙方當(dāng)事人愿意在合同中加入懲罰性賠償?shù)膬?nèi)容，并不違背法律法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，那么該條款可以視為雙方給自己可能造成的損害，而采取的額外保護(hù)措施，法院對(duì)此應(yīng)予支持。